撰文 唐诗韵
引语
据说全世界最大的十个购物中心，其中有八个在亚洲，四个在中国内地。自从，购物中心进入中国以来，便掀起了一股开发浪潮。一时间，铺天盖地的购物中心席
卷而来。然而，开发热潮的背后，却是招商不利、经营不济的惨痛局面。大量的资源浪费为购物中心产业发展蒙上了阴影。也唤醒了决策层对购物中心的发展规范的
重视。
近日，中国商业联合会购物中心专业委员会已对外宣布，购物中心运营管理规范即将出台，以此来规范和约束各城市购物中心的建造和运营等各环节。
作为当事人的商家与开发商，他们对购物中心的行业规范标准有哪些期待与想法呢？让我们来一起听听他们的心声。
“购物中心”如今已经成为消费者日常生活不可或缺的购物和休闲去处。Shopping
mall在中国的发展，已经走过了15年，一路走来，无论是从数量还是质量上，都蓬勃而迅速地壮大着。以上海为例，自2002年以来，上海新建的购物中心
数量逐年上升。截至2007年年底，上海已有54家购物中心开业，目前还有一大批购物中心在建或等待开业。估计到2009年年底购物中心开业数将扩展到
100家。
然而，发展过快也会同时带来一些问题，且对各开发商的要求越来越高，越来越追求各自的个性与独特。如何保障我国的购物中心在和谐的商业环境中健康、和谐的发展？各界是否在期待一套市场内的行业规范出台？
就在今年8月，《购物中心建设和管理技术规范行业标准》有望出台，明年中国购物中心等级划分技术要求也将面市。我国大型购物中心的建设将从自发走向规范，走出一条理性发展、特色化建设、复合化经营、规范化管理、品牌化完善的道路。
网点规范力克“超大超生超速”
对于即将出台的《购物中心建设与管理技术规范行业标准》我有以下“期待”和“设想”。
一、可否规定购物中心的单体开发面积不致“超大”，如果其流量人群、购买力、购买意愿在运营初期无法承载其巨大的体量，那么单单追求面积过大，肯定是不
科学的。我们的标准还应考虑人体生理疲劳极限。制定的推介性标准可提供统计性的、经验性的开发体量参考依据，如按照区域消费能力配置相应面积的购物中心。
二、能否规定购物中心数量不过度“超生”，定位相当的购物中心、同等规模和档次的大型超市（购物中心的主力店）扎堆以后，显然会存在过度竞争压力、招商压力、运营压力。制定指导性标准的依据来源，如城市人均商业面积，购物中心的出租率，购物中心的投资回报率等。
三、能否规定购物中心的发展速度不致“超速”，购物中心发展速度与经济发展水平、生活水平密切相关，制定标准可考虑一些统计性的参考依据，如人均GDP、人均收入等。
由于对每个购物中心来说产品差异性太大，很多地方不存在可复制性，因此管理技术规范对标准制定者来说相对比较容易入手，无论是客户服务系统、物业管理、人员培训我们都可以从相关行业看到成熟的标准化影子。
以上标准是行业性标准，也是推荐性标准，太粗起不了作用，太细了企业意见会很大，制定的捷径尤如制定考试大纲，了解、熟悉、掌握即可。
不可食无肉？这应该是购物中心的行业标准吧。
保护商户利益责无旁贷
对即将出台的这个购物中心的行业标准有所耳闻，作为一个把进驻购物中心和商场作为主要战略手段的服饰品牌，我们对这个“标准”很期待。希望标准的出台能够规范购物中心的商业运营，为经营商家提供更加稳定、公平的经营环境。
我们经营的男装品牌一直以来都是在省会城市的A类商场或者一些新兴的购物中心设置专厅，而不是选择在沿街底铺来开专卖店。因此，和商场以及购物中心的合
作对我们的发展来说就显得尤为重要了。但大家都知道本土品牌或名气不大的服装品牌要进大型购物中心或者知名的商厦却不是一件很容易的事情。一些大型终端自
持握有高质量的终端资源，开始向厂商提出各种要求，不断抬高进入门槛，其中“进店费”就是最典型的代表。一些商场往往会向品牌收取各项费用，包括进店费、
条码费、新品费、店庆费、堆头费、DM费等等，林林总总的费用多而杂，其中“进店费”的数目最大，也最为典型。在很多终端商场，“进店费”等渠道利润已经
成为企业利润的主要来源。
另一方面，近年屡见关于“国产品牌在大型商场被洋品牌挤出柜台”或者“中国品牌进商场被拒”的报道。如果说进了商户
因为销售垫底而被劝退场那么情有可原，但仅因为是本土品牌或者品牌没有名气而直接拒之门外，那就很说不过去了。虽说这些已经成为商场的“潜规则”，但仍然
希望商务部即将出台的“购物中心行业标准”可以在这些方面设置行业规范，在一定程度上保护商家商户的利益。
稳定经营环境是我们的愿望
眼下shopping
mall越开越多，面积也越来越大，它们已不再是早年百货商场的模式了，而是融合了休闲、娱乐、餐饮、购物等各个功能的商业综合体，是消费者日常休闲的必
到之地。然而，在购物中心的商家体系里，我们一直是被冷落的弱势群体，期望标准规范的出台，能给我们提供更加稳定的经营环境。
“Carｅｍｅ
烘焙大师”开发以精致健康美味的烘焙产品和饮料相结合的复合连锁品牌。力求让追求时尚，关注健康与休闲的白领们不仅体验烘焙大师产品的精致美味，更能享受
到烘焙大师的自由自在的第三生活空间，体味浓郁的烘焙文化。也就是说我们的定位与一些大型购物中心的经营主题与目标客群更加吻合，我们能够给购物中心提供
满意的产品与服务，我们也能给运营商提供稳定的高额租金，尽管如此，现在的购物运营商依然“无视”我们的存在。
进ｓｈｏｐｐｉｎｇ
ｍａｌｌ意味着有人流量和人气的保障。但在以往和购物中心的合作中，我们碰到了些问题，比如购物中心进行商场内部调整的随意性太大，商场和我们签订的合同
期限过短，进场费用过高等，这些都是制约了我们进驻各城市中高档大型购物中心的步伐。如果即将出台的关于购物中心的行业规范和管理条例，能够更加有效的保
护我们的利益，为我们提供更加稳定的经营环境，那我们进驻购物中心的步伐必将提升。
“规矩”将推动市场更理性发展
《购物中心建设和管理技术规范行业标准》对市场将起到一种促进作用，对于购物中心的开发和运营也是一种保护。作为一种标准肯定会有约束作用，但肯定是为了
促进行业更加健康有序的发展。近年来，商业地产出现了开发投资热，大中城市购物中心建设发展加速。购物中心由于其高度的专业化、集群化、产业化、规模化，
而具有旺盛的生命力和广阔的发展前景，规范化发展由此成为不可回避的问题。目前我国购物中心在管理技术上还没有统一的规范，政策滞后于发展。针对购物中心
快速发展的特性，作为商业地产开发商，我们迫切需要全国性的规范出台，急须对购物中心的建设管理进行规范。
目前国内购物中心的开发存在着盲目
求大和经营困难两个顽疾。去年商务部商业地产调查组就曾对广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研后指出，一些中小城市
不考虑当地居民实际购买能力，商业设施建设盲目追求大型化。针对目前购物中心开发运营出现的种种问题，业内人士表示，明年上半年出台的《标准》将有利于引
导购物中心的合理开发，缓解目前结构性矛盾，在后期运营管理方面为开发商提供规范和建议，促进购物中心的和谐发展。
购物中心运营“规矩”出台后将更理性发展。从政策上限制，避免开发的盲目性，在技术与管理方面提出规范化要求，从而促进购物中心的良性运营和发展。
目前作为商业地产的主要业态购物中心，面临两个挑战：一是建设的盲目性，二是管理技术跟不上技术发展，精细环节亟待专业化运作。未来的购物中心将是集购
物、餐饮、文化、影视、健身、休闲的综合体，这就要求从规划选址、设计、招商、运营以及经营的各个环节都要以专业化方式运作，推动产业的持续发展。
作为商业地产最高形态的购物中心本就是多业态的复合体，购物中心对开发商来说是地产开发项目，对商户来说是卖场，对消费者是消费场所，因此其开发和经营
管理可以说是一项整体工程，更需要专业化和规范化的支持。近年购物中心发展的盲目性带来的后果已经开始显现，目的不明地开发，而后要求各类型商家被动接
受，这是现今中国开发商们普遍存在的大问题。“很多商户有自己的想法，在招商过程中忽略商户的选择倾向等于忽略了根本，前期对商户的访谈是必须的，应竭力
避免资源浪费和商业设施的空置。”从商家角度来讲，他们在选址到经营过程中也需要一个统一的标准来指导。
因此，我认为，无论是开发商、运营部门，还是商户商家，整个商业地产行业都对这个《标准》的出台充满了期待。
结语
不管是正在大力开发购物中心的地产开发商还是对购物中心“又爱又恨”的各行业品牌商家，对即将出台的《购物中心建设与管理技术规范行业标准》都很期待。
《标准》究竟会涉及哪些内容和条款，现在还不得而知。《标准》的出台既然要保护产业的健康发展，就不应该忽略他们的声音。