这位ＳＯＨＯ中国董事长所指的“这个地段”，是指旗下的三里屯ｓｏｈｏ项目所在地。这天，这个总建筑面积达４６万平方米项目的商业办公及住宅样板间正式开放。
７月下旬，有媒体披露来自山西、内蒙古、河北等矿老板迈５０亿资金砸向三里屯ＳＯＨＯ。
但潘石屹却比较“吝啬”，唯独没有把“商业”部分示人。按照规划，三里屯ｓｏｈｏ由５个购物中心、９幢３０层高的写字楼和公寓楼组成，其中商业部分的建筑面积约１２万平方米。
拥有ＣＢＤ和使馆区的“黄金地段”，也许未来三里屯ｓｏｈｏ写字楼和公寓的租售不成问题，如同老潘“所想的”一样——甚至商业部分也很乐观。
这种“乐观”也许只是“海市蜃楼”中的幻影，因为近１年左右仅三里屯地区的商业放量就达到１００多万平方米，这还暂且不表商业定位是如何的同质化等问题。
商业地产项目“吃不饱”的戏剧，不仅仅将在三里屯这个“弹丸”之地上演，２００８年整个京城商业地产的“问题”也同样严重，高达６００多万平方米（包括２００８年新增商业面积）的放量再次拉响了京城商业地产高空置率的警报。
北京的“问题”商业是如何炼成的？
９８%商业项目推迟开业
２００８年５月的一个中午，尽管烈日炎炎，但王先生却独自站在一个工地前发呆。“真希望他们能早点开业。这样我们吃、喝、玩、乐就方便了。”王先生是家住草桥欣园小区的一名普通居民。
他早就听说位于搜宝商务中心１号楼的建筑工程将做成一个地上五层地下三层的大型商业项目，于是一直在期待它的开业，但等待的时间却比较漫长。早在去年他就听朋友说将于２００８年开业。但如今看着尚未完工的五层钢结构，王先生显得十分惆怅。
打车绕了几圈，终于找到搜宝商务中心１号楼建筑工程，但是看着只有一栋钢结构的建筑以及工地外围赫然标明“２００８年６月３０日”竣工的牌子，实在不敢判断这就是号称“南城第一ＭＡＬＬ”的首地大峡谷。
《新地标》向很多人打听，但无人知道首地大峡谷，甚至工地里的保安和工人。建筑外用围墙和广告牌拦着，然而却丝毫看不见首地大峡谷的只字片语。
像首地大峡谷这样，原定２００８年却将开业时间顺延至２００９年的商业地产项目占了５０%左右。
按照原计划，２００８年新增商业物业面积为６００万平方米。但是，今年上半年仅西单大悦城、华贸购物中心、ＳＯＬＡＮＡ等８家包括百货商场、购物中心在内的商业项目开业，新开商业面积仅５０万平方米。
而下半年，也只有１８８万平方米的商业计划开业，包括三里屯Ｖｉｌｌａｇｅ、银泰中心柏悦生活、大钟寺国际广场等。
很多项目即使能勉强开业，但其惨淡的经营也让其他的商业地产开发商将原定的开业时间一再押后。
作为ＳＯＬＡＮＡ蓝色港湾的主力百货，美瑞在该商业综合体显要位置租下了２２０００平方米的营业面积，并定位为“现代服饰家居百货主题店”。在其由饰品馆、皮具馆、服装馆以及家居馆四个主题区组成范围内，几乎看不见几个前来消费的客人。
蓝色港湾的导购标志，摆放的不尽合理。第一次来此购物的消费者，肯定会对这个１５万平方米体量一头雾水不知从何逛起。管理者仅在一些路口处摆放了少数导购牌，内容标志的不尽详细。更为奇怪的是，尽管在不少位置都可以看见保安的身影，但基本上形同虚设。
２００８年，北京的大型商业似乎正面临着一个开业难题。
三里屯Ｖｉｌｌａｇｅ、金泉广场、中关村国际商城、国瑞崇外购物中心等９８%以上的商业地产项目均推迟开业。而绝大多数准备赶在奥运之前开业的项目，却因为部分开发商自身原因或招商进度及装修等问题，要将开业时间押后。
无效商业面积加大
“从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。”万商俱乐部主任杨泽轩说。
他认为，高端商业市场竞争将进一步加剧、租金水平呈现出典型两极化、竞争逐步由招商竞争发展到经营竞争，这将成为今年商业地产的典型特征。
以今年区域商业放量来看，朝阳、海淀以及城四区的商业放量仍占很大比重。其中，涉及１３个商业地产项目的王府井商圈成为其中供应最为集
中的区域。北京宫、王府井国际品牌中心、澳门中心、银泰乐天百货、王府井国际商城、海港大厦、大龙西部会馆等新项目大部分赶在今年内开业。
值得注意的是，一些以住宅开发见长的地产开发商在今年也推出了众多商业地产项目，富力地产在北京的富力爱丁堡广场、富力（北京）国际珠宝饰品城等商业项目将在今年奥运会前亮相。同时远洋地产与太古地产出资４０亿元打造的“将台商务中心”也将在今年启动。
据仲量联行去年底发布的《零售商信心调查》报告，２００８年零售市场整体仍将非常乐观向好。“扩张”成为众
多零售商在２００８年的关键词，１００%的零售商表示２００８年将把开设新店作为一项主要的扩张策略。
８７%的零售商表示２００７年的利润率将高于２００６年，并对２００８年的经营前景看好。超过７６%的零售商预计２００８年其总营业额将会增长，６１%的零售商预计其利润率将会提高。
仲量联行北京研究部主管凯安娜指出：“目前在中国的很多零售商的实际业绩都超过了他们的预期值，随着利润率的进一步增长，预计他们将采取更为积极的扩张策略。”
不过，零售商的扩张计划也将不可避免地遇到某些常见的阻碍因素。８７%的零售商预计将难以找到合适的新店面，大约一半认为租金成本是导致这种情况出现的主要因素，５８%的零售商表示优质商铺供应匮乏也是主要原因。
同质化定位追高空置率
江志胜的办公桌上，堆满了各种商业地产项目资料，其中很大一部分是开发商主动找上门的。
作为北京金汉斯餐饮连锁管理有限责任公司的开发部部长，江志胜原本的短期目标是在北京新开２０～２５家。之前，金汉斯在京已有７家店。
这是一个快速开店的战略。江志胜希望每家店铺的营业面积在１５００平方米左右，但他的承租能力最高只能３元∕平方米·天（这已是一次性签约１０年以上的餐饮连锁品牌的上限了）。
“今年曾经接触过很多商业地产开发商，要不就是租金太高，远远超过了金汉斯的成本控制范围；要不就是开发商频频推迟开业，不敢涉足。”他说，“越是放量大，越不能着急找铺，应该更加理智。”
但商业地产开发商却没有像江志胜这样的商户那样“理智”。几年前，当他们决定砸重金投入商业地产的那刻，也许满脑子想的都是商铺带来长期的、高昂的、稳定的收益。
据权威机构赛睿顾问提供的数据显示，北京市近年来在建商业项目开发总量：２００５年、２００６年、２００７年分别为６２０万平方米、８２０万平方米和９３４万平方米。
《新地标》统计显示，２００８年北京正在招商的商业项目预计将达到６００万平方米。其中体量超过１０万平方米的商业项目就有９个，面积
达１６２万平方米。新入市的购物中心或综合项目有３６个，平均单体面积达到１０.８万平方米。商业街项目１９个，平均单体面积３.８万平方米。
一路高歌猛进的商业地产造成的结果是，空置率进一步地攀升。有数据为证，２００６年北京市大型商业地产供应量约有５００万平方米，空置
率同比２００５年上涨１.５倍，商铺空置面积高达１４３万平方米。而２００７年商铺供应量超过６２０万平方米，空置率进一步上升为５２%。而对于一个商业
地产项目，合理的空置比例在５%以下最为合理。
“这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大，从而使北京的商业空置率进一步加大。”北京嘉亿引领商业管理有限公司董事长鄂丽华认为。
蜂拥高端市场
继２００７年华贸新光天地、金融街购物中心等陆续开业后，很多即将入市的商业项目均瞄准具备高消费能力的客群，定位方面皆向“高端”看齐。这使得各商场在招商时面临较大的同质化竞争压力。
“很多新入市的商业地产项目，其高端定位直接影响到后续的招商。”
戴德梁行华北区董事、商业地产顾问负责人张家鹏分析，由于核心区更具有吸引一线品牌入驻的吸引力，本身招商就会对周边区域产生一定的制约。但由于餐饮等商
业的起始租金较低，而服饰类的起始租金较高，很多新入市的商业地产项目在招商时趋向于高端定位，招商效果不明显。
“各种高档商业扎堆的源头是开发商追求的高回报率，价位自然是越高越好，而只有高档品牌才支付得起高租金。”北京源亚商业管理有限公司招商总监乔崇国认为。
目前，北京商业地产的高端定位比较单一，其对应的客户群很窄，这不利于其长远发展。事实上，虽然都在攀“高”，但“高“也有窄宽之分。
