永旺商业有限公司董事副总经理 朱菁
朱菁：各位来宾、各位领导大家好！非常高兴大会给我们公司这么一个机会，来到这里跟大家交流、分享一下我们在中国工作过程当中得到一些体会和心得。
刚才主持人也说到了，永旺大家可能不太熟悉，我用部分的时间来给大家介绍一下企业的情况。
永旺是目前在日本排名第一的综合零售企业集团，主要的业务是经营百货超市，以及各类专卖店和超市，包括商业地产，综合百货超市是业态，公司成立于1920年，目前在全世界范围内已经拥有近一万个商业网点，员工人数也达到近13万名。
至2007年2月份，集团的数据已经连续7年达到了历史最高水平，在2006年2月的时候，整个及的营业收益达到3216亿人民币，利润达到126亿人民币，在世界前500强当中是排名152位。
在过去30年当中，永旺商业在致力于发展各个业态的同时，还在开发购物中心，主要是借鉴美国了购物中心的模式，借鉴了亚洲地区的消费习惯，以及
在亚洲土地资源并不是十分丰富的情况下，创造了有自己特色，适合于在亚洲地区扩展的购物中心的模式，在不断进行改善和提升的过程当中，目前在目前本土经营
的购物中心的面积已经达到1千万平米，这个数字相当于占据全日本购物中心面积70%。
自1996年开始，集团主要在中国的华南地区、广州、深圳、顺德等等以及在青岛进行业务拓展，近期，我们主要是以发展下一轮的新的战略为主力拓
展大型的购物中心，在过去的时间当中，大家可以看到，图片左角是97年在青岛的购物中心，当时是面积是35000平米，（图示）这个是去年年初在顺德开出
的第二个购物中心，面积有7万多平米。
（图示）这个还是一个模型。
商业和地产的跨越问题，我个人认为是非常必然的现象，因为这两者是一个有机的结合，永旺就是一个有机的体现，因为是一个为数很少的有商业身份的
企业，既是零售商，也是开发商，商业开发只是零售一个互补。在选址的过程当中，大家可以看到，在场都是做商业地产，非常了解，做一个购物中心选址是至关重
要的。前期的商业选址的准备工作，做的是否细致？是否充分？是否具有科学依据，将直接影响到后期的招商和租金的提升，以及物业价值的提升等等一系列的问
题，所以作为永旺是一个零售商，在座都是商业地产，可能我们所站的角度不同，我们更多是关注一个购物中心建成以后是一个什么样的东西，首先我们选址以后，
我们会对所要做的购物中心有一个完整的假设，我们需要提供的服务，我们所要提供的商品是什么东西，在这个假设的前提之下，我们需要多大的购物中心的体量，
我们内部的布局是怎样做，我们的营销策略会怎么做，有了假设以后，才会不断的论证和考量他是否真正是你要的东西，而这个考量是购物中心建成以后测量你的假
设是否正确，这部分的工作会花费非常长的时间，在这个流程当中，前期准备和项目策略这两个部分会花非常长的时间，记得昨天有一个项目是跟我们合作，相信开
发商会说永旺前期的时间太长了，这么长的时间，让我们有充分的时间去了解这个购物中心的情况。
通过这个假设之后，我们会从宏观和微观两个方面来判定这个地块这个项目是否符合我们最后所要达到的预期的效果？是现有后面的图，才会有前面的购
物中心，宏观的大家都知道，整个的全市的经济规模、居民的消费理念等等，微观就是简单的例子，包括周边的交通系统发达程度，商业指标、停车位等等各类情
况。
在前期准备工作结束之后，可以看到，第三个部分是商务营销和专业设计，在这两个过程当中，我们会进一步对假设内容细分，包括购物中心的定位、规模、功能及规模设计，在完成所有的工作以后，我们才能判定这个选址、这个地点、这个项目、这个地块是不是永旺我们所需要的。
（图示）目前永旺购物中心的选址，大家知道，过去大部分的购物中心都是在城市衷心的，而永旺所做的购物中心非常有特点，不在城市购物中心，也不
是高层的，只是低层的，最高楼层不超过三层，基本上在城市边缘地带，或者是城镇的中心，是在新的开发区在新的地段，通过建设一个商业设施来带动整个城市的
基本建设，整个城市的发展，这里有一个简单的地址，我们将购物中心分成三个类点，更多我们在国内的选址当中，主要是扩展RAC为主，在北京是处于五环和六
环之间，相对比较接近五环的地理位置。
如果当我们有非常合适的选址的时候，我们具体会看到，刚才讲到在城市中心如果有这么一个地块，我们会考虑到它的交通是不是便捷？在交通是否便
捷，怎么去判断这个项目是否交通便捷？我们是有一个选择，更接近于城市中心，更接近于主流车道旁边的位置更符合我们的选址的要求，这四个地块如果是在交叉
口，如果永旺要做的购物中心首选是1号这个地方，而不是在4号这个地方。
（图示）以北京为例，可以给大家介绍一下，我们的购物中心所需要的最小的占地面积是不小于8万平米，大的是10-15万平米，整个的建筑面积可
以达到10-20万平米，这个购物中心有一个很大的特点，不同于纯商业地产开发公司，因为是一个零售商，所以整个的购物中心当中有接近40%的东西是可以
自营，同时是一个集团企业，旗下有众多的品牌，包括小的专卖店和大型的专业店，在这种情况下，集团企业可以同时入住这个购物中心，为购物中心的招商过程当
中可以减轻很大的招商压力，同时在购物中心运营开始以后，整个的购物中心都是永旺直接管理运营，有接近40%是属于集团企业，这个会起到非常强大的支撑力
量。
（图示）这个图大家看一下，这个是在日本本土拥有300多个购物中心的一个，我想国内的开发商其少有用这么大的土去做一个购物中心，这里大部分
的土被用在停车场是非常不合算的一件事情，这也是过去五年当中我们跟许多开发商会碰到这么一个问题，我绝对不做这么大的停车场，但是近三年很多的开发商都
说我们想要建更多的停车场，如果你没有一个很完善的停车场，你不可能使这个购物中心的生命力达到20年，因为中国的发展速度太快了，为了建一个寿命有
20、30年的购物中心，我们所考虑的内容是20、30年以后的情况，我假设不是五年以后的购物中心，而是20年以后的购物中心的情况。
（图示）这个同样也是另外一张在日本购物中心一个实际的效果图。
（图示）购物中心的内部商业是比较紧凑的，因为只有三个楼层，一般在两端配备主力店和副主力店，就是在国内做到三千-四千平米的大型的主力店，而两端之间是MALL街这样连接起来的，每个店的面积大概会达到100-200平米，非常大。
（图示）这个也是一个实景图，是在日本的购物中心的一条街，这个是三层的，连廊的两边都有购物中心的专卖店。
（图示）这个店很大。
（图示）下面想介绍一下北京这个店的情况，是目前为止可以说是一个非常完整的订单式的购物中心，开发商李盈霖小姐也在下面，大家可以有机会跟她
沟通，这个项目我们一共花了三年的时间，两年的前期调查，一年的合同谈判。整个占地面积10万平米，建筑面积15万平米，停车场有三千个停车位。因为北京
的私家车的拥有率已经达到34%的比例。这个购物中心一个非常大的特点，就是说它的超市面积是目前永旺在国内做的最大一个，接近于四千平米。
（图示）这是一个整个内部的效果图。
我讲的比较简单一些，因为时间的关系，希望大家在今年的夏天有机会去北京，有机会来我们的购物中心参观、指导谢谢。
主持人：朱总我问你一个问题，我们都以为你是一个招你去做经营的，但是他们也在开发，这个开发跟招商你们怎么处理的？
朱菁：永旺这个业态可可以作为主力店进入各位的购物中心，同时也可以作为自己的购物中心一个主力店，40%是我们自营的，接下来60%是我们招商的。
以北京的项目为例，这个项目从初步设计到基本设计，全部是由我们企业主导，开发商全面配合，开发的模式有三种，一种是订单式，土建和设备投资由开发商做，精装修包括后期的全程的经营管理招商，由我们来做，我们的合同期长达15-20年。
第二种模式是我们购地自建的项目。
第三个相对比较少，因为我们对各方面建筑要求比较高，目前还没有。如果是购物中心肯定是我们自己做。
