构筑商业地产的美好未来
商业地产 2008-9-11
——易铺网“高端访谈”
主持人：谢谢朱老师在百忙中接受易铺网的采访，首先您能给我们介绍下目前你们工作的内容吗？
朱凌波：现在我们的工作分成两大部分，一个是清华大学也是国内第一个商业地产的培训计划，就是我们做的，所以现在培训也占了我们很大的比重。而且这个培训不仅是培训，我们也希望更多的从研究方面对商业地产的国际化的发展，国内的产业化趋势，尤其是未来发展的导向和政策，项目的类型和模型等等，希望把培训和研究结合起来，这是一块工作。另一块就是商业不动产专委会的工作，一种是常规工作，就是所有协会都要做的，但是可能各协会同样的事情做的风格、方式不一样。比如协会肯定要从事研究工作，最好是季度、年度要出行业的研究报告，至于研究什么主题，那可能不同协会有不同的风格。就像我这次去日本购物中心协会，他就是每年要出白皮书。这是研究这块。我们希望我们这个协会的研究工作，一个是对行业的研究，行业的大势，发展的趋势有所了解。第二个因为中国商业地产发展时间比较短，正处在一个迅速转型、分化的阶段，我们希望能够更多的从不同城市基本的不同项目的类型、模式、模型能够有更深入的研究，希望对这个行业有更指导性的，比如从模式化、标准化、专业化，从这个角度推进研究工作。当然这个研究我们也希望跟行业的很多的专业机构、大学，包括一些很强的公司联手，共同来推这个事情，协会可以搭一个很好的平台。第二个就是说协会的工作就是要为会员、为行业服务，行业发展的最新的趋势，最高端的思想，包括能够引进国际化的发展的最新理论，可能就是在高端的论坛上，我们也希望这种论坛有两种风格，一种是开放式的论坛，面向全行业的，而且是对媒体也开放的，希望是一个信息的碰撞大会，可能这种论坛国内比较多，但是我们也希望能够抓住大家最关心的热点的、焦点的问题。第二个我们也最重要想推出这种封闭式的沙龙式的，这种活动更高端，每次会有主题，每次希望探讨的东西更深，而且大多数情况是不向媒体开放的，希望大家探讨的时候能够更敞开，形成直达话题的这种更深刻的程度。所谓这种活动，论坛，我们希望有这样两种类型的论坛同时来推进，年度也会做这种最高的持续的对行业最有影响力的博览会和评选。还有一种就是说这个行业产业链很长，需要搭建一个平台，各个级别的专业机构他们能够不停的有交流，最重要的是有交易的地方。我们以前那些论坛活动，大家去了以后15分钟，20分钟，听完以后交换了名片就完事了，我们希望大家不仅有交流更要有交易。
我一直在想一个问题，5月份我去美国参加国际购物中心大会，前两天我去了日本，去年我也去参加了日本的亚太零售商大会，法国还有一个嘎纳商业地产节，这种会议给我很大一个启示，美国的前天，日本的昨天，可能就是中国的今天或者未来。你像美国的大会连续举办了52年，每届全球都去八万多人。最重要的就是这个产业链所有的最好的机构，最想发展的机构都会到现场去。关键是它现场，现场项目的招租招商签约率能达到公司一年的签约量的50%，我去了以后是比较震惊的！我们以前都是信息的大会，交流的大会，没有交易。虽然他会后可能自行有交易，如果说在一个会上，他能够完成一个项目的招商的30%—50%，一个商业物业的拥有者在这个会上签约率能够达到这么高，我想这个会是大家最需要的。因为现在国内的开发商面临的最大的困扰就是信息的不对称。想做一个项目，做之前，哪个商家能来，哪些基金会不会到这个城市？很多开发商都很茫然。包括能找什么样的一个好一点的顾问机构，找一个好的商业设计机构，都是存在严重的信息不对称。那么我们也希望能够引进这种国际化的经验，今年我们只是小小的做了一个尝试，在上海有一个商业地产博览会这个前提的基础上，我们和上海市经委商展公司和上海中小企业服务中心做了一个合作，把它升级为上海国际商业地产博览会。从明年开始，我们希望用一个坚持的精神，学习国际购物中心年会的方式，把它打造成中国的商业地产年度的交易、交流、学习的大会，这是协会下面要做的很重要的工作。
协会本身搭建品牌可能是更周密的，比如说你是协会的会员，协会有很多跟踪的定制化的服务，但是行业还有更大范围的需求，我们希望通过这种博览、交易会的方式来实现。很多开发商现在都缺钱，现在资金这么紧张，包括银监会刚刚提出的停止商业物业贷款的雪上加霜的情势，开发商想寻找钱，实际上我们接触很多外资机构他们也在寻找项目，但是他们之间也存在着严重的信息不对称，我们希望搭建这样一个桥梁。这是协会想在这种常规性的就是研究、博览会、峰会、论坛、包括封闭式的沙龙这种常规性的工作，一个是要做，第二个就是我们要坚持每年做成年度性的做成行业最好的，可能很多协会都在做，我们希望通过我们独特的对行业的理解，对国际化的理解，包括我们自身团队的最优化的组合，能够做成独特的一个行业影响。
第二部分我们协会就想做很多协会没做的创新型的工作。比如第一个就是关于金融的创新。现在中国商业地产面临的最大的一个困扰，实际上从根上讲还不是招商的问题，还是融资的问题。现在很多开发商，包括我最近出差看了很多的项目，很多开发商一般来讲资金能力都是在这样一个状态，就是说有能力来拿地，拿完地以后甚至连动迁的钱都没有，或者有动迁的钱，到了开发阶段基本上就没有钱了。以前开发商基础的两个渠道，一个是预售，现在国家的预售监管也很严，当然有些二、三线城市可能会松一点，但是预售也面临着困境，现在整个宏观调控，使商业地产包括住宅整个销售都进入低谷状态，而且这个调整期我想恐怕最少要半年。银行这边，本来这个钱就少，现在基本又停止了，而且还有一个很重要的问题就是，原来银行拿的钱都是短期的钱，都是一年到三年，商业地产的产业链需要更长的时间，尤其是我们业界诟病和质疑的这种开发商散售的房子。如果你想整体持有，你想你开发期间需要钱，你还要持有它，然后你靠租金回报，如果没有一个长期的多元化的资金支持它，这个现状，商业地产目前的现状是无法改变的。
所以我们也在探讨在金融创新方面发挥协会的作用来做一个创新，包括现在停止向商业地产贷款的同时，央行的领导就谈，要放开私募基金。这个是国外最成熟的模式，国外真正在商业地产产业链上，银行的贷款实际上占20%左右，大多数的钱都是Reits，是基金，是信托，是债券这种证券产品，我们国内现在就是缺少这样的资金结构和衍生品。现在国家政策已经出现了很好的趋势，一方面银行贷款在缩减但同时也鼓励要放开，包括天津也在做金融试点。我们协会成立之前我们就有这样的一个金融的意识，所以我们跟国内最大的证券公司，也是央行指定试点的Reits专业机中信证券，我们在积极策划在筹备要成立中国第一支合伙制的商业地产基金。
因为这个协会是清华大学和全国工商联房地产商会联合发起的，我们是做教育起家的，而且最重要的就是中国的房地产尤其是商业地产在学院派课程体系上，理论上一直是一个空白。没有房地产系没有房地产专业，更谈不上有商业地产。这个市场还是很大的，这种专业化的需求还是很强的。但是我们这两年做培训意识到一个问题，就是国内的培训也同样没有摆脱中国房地产发展这样一个特点，就是太粗放，同质化竞争甚至是恶性竞争，尤其是缺少系统化、理论化、国际化这样的体系。我们自己在课程方面遇到这样一个严重的困扰，在今年我们会有一个很大的举动，刚才一直在讲这个问题，我们跟国际购物中心协会签署全面的战略协议，他们有一个国际购物中心大学，有非常国际化的系统化的课程，13个学院，我们一个要把它全力引进中国，再一个就是要把中国的开发商带到美国去上课。同时我们也想积极的探讨跟国际购物中心协会合作，包括跟国内的企业，已经到了品牌发展，连锁发展，而且人才面临巨大的需求。比如前段时间万达在上海召开了一个万商大会我去了，很多企业也意识到了企业的发展，除了招商、资金之外，还可能要面临人才的问题。如果你做了很多项目，即使你把它招商招完了，如果没有人经营和管理，那这个项目一样会出现很多问题。这也算是我们做教育的一个梦想，我们也希望能够像国际购物中心协会成立国际购物中心大学的这样一个模式，在中国，希望通过动员各方的力量，大学、研究机构和企业的力量，包括通过协会和政府，发起成立商业不动产教育基金，将来在中国能够筹备这样一个商业不动产职业的学院。
主持人：那朱老师你是怎么样与商业地产结缘的呢？
朱凌波：进入商业地产应该说跟行业的人可能都比较接近，大部分都是偶然的情况下。当时我是在开发企业做金融做了很多，很偶然的机会到了清华来主持培训的项目，当时是清华大学和哈佛大学有一个培训的项目，在这个过程中接受了很多来自全国各地的开发商，包括我以前做开发的过程中也感觉到商业地产有一个很重大的转型期，尤其宏观调控时期，在商业地产的调控包括国家的管理上一直存在一个错位和空白。当时意识到这样一个行业转型期，所以在2006年我们就积极筹备，清华大学推出了第一个中国商业地产培训项目，然后进入这个行业越来越深了，包括今年做商业不动产专业委员会。到这个行业一个是我们抓住了这个机会，另外更重要的是这个行业的这些企业家，做商业地产的开发投资商，是这个产业链他们推动我们往前的。我们仅仅是有一种感觉，有一个敏感，意识到这个问题，但是跟他们交流过程中，他们的愿望比我们更强烈。比如我们做这个培训，做这个研究，尤其做这个协会，都是我们清华这些学员老总在推动，他们认为中国缺少这样一个专业的协会，能够把国际化的资源，能够把行业的信息，能够把整个行业产业链进行交易、交流。所以我们也感觉到做培训做协会，如果不能植根于这个行业的土壤，不能跟企业跟项目跟这个行业的发展密切相关，抓住他们的需求，我想这个培训也好协会也好是做不好的。
我们专委会这个核心团队基本上都是做企业高层和媒体的主编出身，大家一直跟商业地产，跟一线前沿的行业和企业的需求有很密切的接触，所以我们了解企业家的需要了解行业的需要，这个也是我们做事情追求的时效性，抓住行业发展的趋势，而且能够跟企业家的想法对接，同时又能集他们的想法，把他们渴望得到的国际化的资源、信息能够引进到中国来。同时行业面临的一些瓶颈，政策的瓶颈金融的瓶颈包括招商的瓶颈，我们也希望通过协会的力量能够有一个创新和突破。比如说招商我们现在跟日本正在谈，因为现在国内所有的招商一提都是这些资源，什么家乐福、沃尔玛、易初莲花、肯德基，我们希望能够再引进一些没有进入中国的，新的国际的亚洲的品牌，甚至通过协会的力量能够推动一些民族的自有的品牌的塑造。这是我们协会希望的，既做好常规的研究、报告、峰会、论坛，同时也希望这种基金、招商资源模式重新整合，包括在教育的深入方面，国际化的更前导性的引导方面能够有创新。这些很多还是构想，很多已经在积极的实践在推动。
主持人：你们想推动中国的商业地产的深远发展，构想非常的伟大。那么朱老师认为您是作为教育家的身份多还是作为企业家的身份多？
朱凌波：我们现在做培训和做协会的角度，严格意义上讲是社会活动家，但是教育，对理论对这个行业的研究是我个人一直非常愿意做的事情，而且我认为是我非常喜欢做的一直会做的事情。但是再好的理论再好的思想必须要传播和实现，必须要让这个行业让很多企业家能够了解。所以我个人现在大多数的时间一直在不停的参加一些峰会和论坛，尤其是一些项目的评审和评标。而且我们协会和清华方面也做一些顾问的项目，就是我们的学员、会员的项目我们也在做顾问。所以刚才你问我的时间安排，一个月大概有半个月的时间我是在全国各地飞，而且到不同的城市我都会拿出一天的时间把这个城市所有的商业项目做一个考察，同时给我们的顾问项目跟企业的需求也要做深入的研讨。我们希望能够了解中国商业地产从一线、二线、三线城市，不同的城市它们发展的现状和脉络，从这里总结出一些规律性的标准性的共性的东西，同时又能对不同的城市这种商业项目的发展又能提出一些差异化的特色化的指导性意见，甚至跟政府也希望能够达成这种更高平台的对接，对区域化的发展，城市化的发展起到促进作用。商业地产跟住宅不一样，一个好的项目都是标志性的项目。住交会搞了这么多年从来没有搞过商业地产的论坛和评选，我们今年和它要搞一个城市标志性商业地产项目的推介和评选，同时要搞一个商业地产与主力店的合作、交易的论坛。我们也希望通过这样的平台，能够对城市的区域化的发展起到积极推动的作用。因为一个好的商业地产项目，会成为一个城市的公共社会的中心，市民生活的中心，消费的中心，甚至文化娱乐的中心，尤其这种中心型的项目。所以我们也希望能够在这方面能够对商业地产对城市化的发展，甚至对一个城市市民的时尚的文化的消费的理念的改变产生积极的影响。
主持人：那您能简单跟我们说一下商业地产在一线、二线、三线城市的发展规律和发展情况是怎样的？
朱凌波：现在在一线城市商业地产大概是这样的现状，因为这种城市，像北京、上海、广州，由于历史的原因和现实的原因，尤其是未来的前瞻性的原因，它们基本上不仅是国家的中心型的城市，像北京是政治、文化中心，这次也提出了要做金融中心，上海不用讲，一直是天然金融中心，广州由于它多年历史的原因，它的商品经济非常发达，也成为一个商品交易流通信息中心，尤其毗邻香港和深圳。它们天然具备这种全国性的中心城市的地位，同时尤其是北京和上海，现在更具备了国际化城市的类型。这种城市的商业现在出现了一个启示就是说这种高端的国际化的以国际一线奢侈品品牌的这种高端商业中心，这两年大为流行，而且基本上成为项目的一个主导性的类型。像去年的华贸天地，金融街购物中心，基本上把国际的最好的一线的奢侈品品牌全部引进了。但是这种高端的物业类型，我们现在一线城市面临两个问题，一个是这种金字塔尖的人尽管是来自全国的来自全世界的，但是他毕竟消费的趋势和总量还是有一定限度，所以可能这种高端商业项目未来会面临一个竞争的问题，有两个竞争，一个是总量过多这样所谓的低级的竞争，还有一个是同质化的竞争。我们到美国也好到香港也好到日本也好，很多高端购物中心可能同样的品牌，但是它所传达的场所精神，所传达的对不同阶层的需求和特点，从灯光、从风格、从服务，它会有不同的需求。我们现在需要即使这种高端物业将来竞争，要出现差异化的竞争。因为像在日本在美国出现了分层消费，就是说不同的年龄不同的职业不同的文化水平他们都会有特定的需求。我们的高端物业在一线城市，一个是总量将来会面临一个竞争，量化的竞争。第二个就是说将来这种竞争必须要经过差异化的竞争，特色化的竞争。我想即使总量多一点，也依然会有它庞大的市场。因为中国人追求时尚追求品牌，随着理念、国际化的程度尤其是收入水平不断提高，这是不可遏制的潮流。一线城市还有一个很重要的问题就是说，最缺的或者说现在做的在总量上包括从规划、商业网点的规划城市规划布局上需要这种区域性的购物中心商业中心。因为这种一线城市都出现一个很重要的趋势就是城市化的外扩，郊区化的发展速度非常快，城市这种以公共交通为导向的国外叫做TOD交通为导向的居住方式已经成为主导城市的发展，尤其像北京市民生活碰到最大的问题就是交通，哪儿的轻轨能开到地铁能开到，哪儿的道路修得好，郊区化的发展就成为一个重要的导向。新城区的发展就面临着配套的问题。北京出现了很多新城区，通州、回龙观、天通苑，包括大兴、现在的房山都出现了大片的这种集中化的新盘，那么就需要这样的区域性的购物中心。这种区域性购物中心不简简单单的是满足人们购物的需求，因为购物中心在国际上最重要的就是它是一个集休闲、娱乐、购物、学习、旅游、运动为一体，它是一个区域性的城市文化公共的场所。我们现在北京这种类型的区域性的购物中心做的好的还不是很多。能够满足一个区域，比如说要有30万甚至延展在五年、六年可能会达到50万这样的区域性人口的综合性需求的购物中心，这是一个要求。这种购物中心将来可能是一线城市发展未来重要的一个趋势。还有一个就是邻里购物中心和社区购物中心，这种小型的我们叫邻里型的购物中心。一个社区国家配套可能有5%的公共设施的配套，但是很多的这种小型的购物中心，比如说几万甚至几千平米的，或者几个小盘中间具备的这种邻里型、便利型、生活型的，比如说超市、蔬菜等一些便利型的生活中心，也缺少这种很好的中心。比如在日本基本上没有这种大卖场似的产品，全都是那种小店，很多就是像7-11那种小店，就是说每一个小区和城市遍布这种二十四小时的便利店。这些便利店有不同的风格，有的是突出针对老年人的服务，有的突出以餐饮，小的熟食为主，它会迎合人们，非常便利，很近的距离的就有。将来我们这种邻里型便利型的生活中心也会成为一个很重要的趋势，这也是一线城市缺的。我认为在一线城市，将来这三种类型的商业中心，需要在城市规划，在商业网点规划，包括在开发商投资的时候要有这种战略意识，要有这种更合理的布局的意识，我想一线城市的商业布局大概就是这样的一个导向。
那么二线城市现在出现一个二元竞争，就是说本土的传统的商业和新进来的全国性的国际型品牌之间的竞争。一般来讲在这种二线城市都有一个多年形成的在本土有很好忠诚度的品牌，比如说当地都有最传统的过去那种百货大楼，商业大厦，还有新型的它们本土形成的这种很多的商业中心。比如说济南有一个银座，它在当地消费者的忠诚度和它的覆盖率包括在当地的市场占有率绝对是第一的。像石家庄有一个北国商城，长沙有步步高，就是说每一个二线城市都会有一个本土的非常强势的品牌。第二个国际化的品牌全国的品牌会进入，比如说王府井、百盛，家乐福、沃尔玛也会进入，这样形成一个二元的竞争格局。一般来讲这种传统型的当地这种老的商业中心基本上都占据了当地最核心的位置，很多人都知道在二线城市这种老的商业中心当年都是这个城市唯一的一个商业中心，所以它的忠诚度非常强。还有一个重要的趋势就是说很多二线城市，尤其省会城市，它也是一个区域性的政治、经济和文化交流时尚文化中心。现在都出现了一个趋势，就是说国际一线品牌，高档的这种特色商业中心，或者物业类型出现了比如很多商业中心定位是中高端，会有这样的高端的元素。这个趋势已经出现了。包括我刚才说的济南的贵和商厦，在一层就有很多奢侈品，阿玛尼、古奇、LV也都出现了。包括像长春、沈阳，都有了这种一线品牌的零售中心，向本土的卓展和日本的西武等，像西安也做了一个大中广场。就是说它们这个城市的消费能力，时尚，整个城市的发展，尤其是它是一个省会城市，集聚了一个城市所有的集合性的资源，这种国际化的一线的高端的商业中心也出现了端倪，但是总量都不是很大。因为高端购物有一个趋势，它都是我们叫城市上移，就是说尽管在这样的城市他们出现了这样的一个趋势，但是大多数真正的有钱人他还是喜欢到北京到上海甚至到香港、出国去买。随着城市的富裕阶层、政务人群，甚至包括区域也有这种演艺、明星人群，逐渐加大，将来二线城市，这种高端的商业物业，以一线品牌为主的情形也会出现。第三个层面就是这些二线城市在城市化推进的过程中都是梯度的。沿海城市和内陆的城市相比，比如呼和浩特、西安，甚至更往里走，到兰州，它是一个梯度发展的，城市化的进程，国际化的进程，包括这种消费的理念，国际化的时尚，它是慢慢的一个聚合和扩散的过程，但是它们都出现了一个快速上扬的过程。就是说这种新的购物理念，新的购物方式，新的消费模式，新的品牌的进入，已经在二线城市，尤其是省会城市，正出现一个是从沿海向内陆梯度发展，第二个都出现一个加速期。因为由于交通、通讯、网络包括影视的无障碍的零距离的传播，包括旅游的传播，大家因为看好东西的机会太多了，所有人都有机会出国，到北京，到上海很快速，包括网络这种传播性，这种国际化的趋势，向一线城市看齐，向国际化看齐的趋势在二线城市也有一个加速的发展，这是一个重要的趋势。第四个趋势就是说这种新型的购物中心的形态已经开始在围着城市蔓延。大家已经不局限在以前大多数城市传统型的以百货为主，以购物型为主的这种商业中心。新型的购物中心形式，以餐饮、休闲、文化、娱乐为主的这种购物中心已经成为二线城市很重要的，甚至会迅速的成为它们主导性的商业体。
三、四线城市现在正处在一个国际化商业地产发展的末梢，但是它们已经开始感觉到了这种国际化发展的脉搏，感觉到了城市化发展的趋势。而且很多三线城市尤其一些GDP、城市化进程、文化相对超前的城市，也在迅速的跟上。但是它们都出现了一个趋势，就是说它们的这种新型的购物中心基本上还是以传统的老城区的商业中心改造、升级为主导的趋势。有些三线城市和二线城市也同样出现了另外一个二元化发展模式，就是现在很多省会城市，包括三线城市，发展比较好的城市，都出现了要把市政中心迁到一个新城区，就出现了新城区和老城区的这样一个二元发展的趋势。基本上省会城市现在都有这样的趋势，一种是把省政府、省委迁到一个新的开发区去，要不就是把市委政府，就是所谓这种二级政府所在这种省会城市把市级政府迁出去。很多三级城市也出现了，都要城市化外扩，都要发展新城区。尤其我们这个国家，最早我们提的叫城市化进程，是以大城市区为发展、辐射的这样一个模式。在上一次政府提出了要城镇化，要以中小城市，地级市、县级市这些三、四线城市为主的模式。所以这两年，很多三线城市，尤其三线城市也成为了区域型的城市中心，城市化进程和商业地产发展也出现了一个加速的趋势。因为我一直在不断在全国各地跑，所以体会和总结出中国的城市化和商业地产发展的这几种类型和趋势。
主持人：那么您现在无论是做培训还是在协会工作上最大的困难是什么呢？
朱凌波：困难是两种。一种是我们中国房地产行业发展的一直都是沿袭着这样一个模式，很粗放，摸着石头过河，大家都以经验主义为主，而且最重要的，当然也有很多政策的因素金融的因素造成的，当然也有市场的因素，就是说都是急功近利的，短期化的。很多企业发展，当然政策不断的变化导致大家不能有很长期的心态，这是一个。第二个尤其是商业地产，没有长期的多元化的融资渠道。第三个就是很重要的市场有这种需求，对住宅对商铺有这种需求，所以导致开发商盖了房子，尤其是商铺，都是想卖或者是一部分卖，去变现，没有这种资产的资本的意识。这种急功近利短期化的趋势，因为开发是主导，我们做协会也好做培训也好，包括做顾问也好做媒体也好，虽然你是这个产业链上的，有的是下端的，比如说做建筑材料的做部品的，我们是做智力产业是上端的，但是主导型的模式如果不改变，你同样面临着困扰。做协会包括做培训，做这种创新性的尝试，能够得到企业家得到行业的主体的开发商、投资商的理解、认识，有一个更长期的战略，一起来推动这个工作，如果没有他们的支持没有他们的理解，那这个事情很难有实质性的进展。所以第一个困扰就是说，大家都有感觉都意识到了，比如需要引进国际化的经验，需要做持有型物业，大家都知道做持有型的物业将来会有很好很大的一个前景发展，大家也都希望引进国际化的理念，引进更职业化专业化的人才，但是他们的困扰是人才流动性很快，想自己持有资金实力不够又不得不卖。所以我们也同样感受到他们的困扰，所以我们希望一个是推进金融的创新，在政策上面，希望能够打造这样一个更好的环境，让他们能够更从容。第二个在招商资源上他们都面临盖了一个好的物业，或者卖了一部分我怎么招商？我招进不了好的资源或者造成同质化经营，我们也希望能够在行业平台上推进这样国际化的，包括像引进最新的商家资源，搭建博览会交易平台，我们希望通过互动的双向的让这个行业能够构成持续、战略、长期、稳定、从容的心态，共同来发展。困扰和建设同时存在，正是因为大家有这种的困扰，行业有这样的一个困惑和瓶颈，那么协会也好清华大学做培训也好，我们才有工作的热情，有更大的动力来满足这个行业的需求提出建设性的解决思路。
主持人：有问题才能有动力去解决这些问题。那么今年你们是怎么想到做“商业地产万里行”的活动？
朱凌波：原来全国工商联房地产商会做过一个叫“绿色地产万里行”。因为房地产商会的主体风格也是做两个事情，一个是跟我们商业地产专委会一样也是做金融的事情，他们做以绿色住宅为主的，第二个就是他们要推进节能、环保、能源这种发展。我们一个是在这个经验的基础上，第二个我们也意识到全国各地很多的商业地产的项目，他们都面临信息不对称，面临资源的瓶颈，面临很多国际化资源的引进，我们这个“商业地产万里行”的想法就是希望搭建这样一个平台，把协会我们掌握的国际化的信息，多元化的信息，包括专家的资源，商家的资源，金融的资源，甚至很多新的理念新的模式这样的信息，能够通过全国这种巡回性的进入一个城市进入不同的项目，把这种新的信息就像当年做播种的机器，能够把这些东西带到全国各地，带到这些项目里。通过这样一个巡回性的持续的坚持的模式，包括进入不同类型的城市不同的项目，推动这个行业的进步，这也是我们当时设想的模式。比如原来大家都习惯在北京在上海，或者大家到香港去做论坛做峰会，都希望开发商来，这个东西是有集合性的好处，但是很多开发商的需求如果你不跟当地对接，不了解当地的项目，开发商、政府的需求，不走到现场不走到前沿，你很难跟他们很好的对接，所以我们“商业地产万里行”希望能够走进不同的城市走进不同的项目，能够跟项目，跟消费者跟当地的市场跟当地的政府产生面对面的直接的交流，以后我们把好的信息好的资源好的思想好的专家带过去，能够推动他们当地的城市发展。
主持人：那么现在商业地产发展还遇到人才的瓶颈，您对人才方面的建设有些什么建议呢？
朱凌波：我们当年在清华大学做全国第一个商业地产培训，就是看到了行业这样发展的一个瓶颈或者说一个状态。
主持人：那么发展这几年您觉得有哪些方面改善吗？
朱凌波：这个改善有两种，一种是培训人才的总量，我们号称中国商业地产培训黄埔军校，第一批学员都成了我们协会的发起人，而且好几个人都成了我们协会的主要的秘书长，他们已经不仅是一个商人一个企业家，他们通过参加这个培训，通过参加我们清华组织的学习、境外的考察，他们已经拥有了行业意识，我认为这是我们做的最成功的一个力量。大家都是来学习的想法，我做一个项目我怎么派几个人来好好学习，通过这个培训，他们都成为行业的重要力量，都成为协会的秘书长，成为协会发起的主任委员、副主任委员，他们从一个个案一个单个的企业转变成想对行业有贡献了。我们做培训就是希望我们培养出来的人才，不仅说是培养出单个几个人才，而是希望他们又成为一个火种，成为一个传播的机器，带动这个行业的发展。只有这样通过不断的传导，每个人都是一个引擎一个发动机，这是我们做协会做培训所追求的。我们现在的商业地产人才是面临这样的一个困境，一个是人才总量上短缺，专业化的人才。第二个还有一个很重要的困境，就是跟房地产一样，人才的流动太快。你招聘了一个好的人才或者培养了一个好的人才，干了一年，或者他在你这做了一个项目，拥有了资本，马上就被挖走了。这个流动性要比总量的绝对性短缺对这个行业伤害更大。我们是希望通过做培训通过做协会，搭建这样一个行业健康的环境，无论你来参加培训也好，还是企业的内训，包括我们的培训也分不同的梯度，对老板的培训，对职业经理人的培训，对一线操作人员的培训，通过几个梯度的培训，关键是搭建这样一个行业的游戏规则，搭建这样一个氛围。你再培训你的人才是有限的，我们是希望能够通过这样一个环境，搭建一个遵守游戏规则、良性、健康的环境，使大家对人才，对人才的使用，包括人才的流动这种游戏规则，能够有这样一个更好的良性循环的环境，这是我们做培训做协会希望能够积极推动的。如果有了这样一个环境，有了这样一个对接的通道，包括这次引进国际购物中心大学这样职业化的培训，企业将来在培训人才上，很多老板有顾虑，我到你这里培训送几个人，培训完了人走了，我白花钱了，我希望将来通过这种梯度化的发展，搭建行业健康的环境，给企业做定制化的培训，给这个行业的老板做定制化的培训，给不同的接触人推进这种职业化的培训，希望梯度性的搭建培训的平台。尤其在行业人才流动方面更健康，不是挖墙脚，不是互相恶性竞争。流动是正常的，但是这个流动希望是一个健康的，对商业地产是一个良性的，这是我们做培训的目的，更多的希望对行业有这样的一个建设性的健康的推动。
主持人：谢谢朱老师，正因为有你们这样的社会活动家对商业地产的贡献，我们才有理由相信中国商业地产的市场会更健康良性的发展。谢谢。
