《上海商报》：上海购物中心发展和变革的历程是怎样的？
朱连庆：上海购物中心的变革发展，应该要追溯到上世纪90年代
初期，1992年上海商业布局进入到第一轮改革。当时邓小平同志南巡后，国务院批了4家百货店可以和外资合作，上海占了2家，就是现在的八佰伴和东方商
厦。之后陆陆续续，上海地方上和外资公司搞了一些合作，合作模式是中方出场地，西方派出公司管理，先施公司重新开张就是在那个时候，同时也带动了南京路的
改造。这就是上海最早的一轮购物中心的发展——南京路掀起了百货店的改造。
第二轮是1995年，这一轮是以家乐福大卖场的开业为代表，国外的连锁卖场开始进驻中国，在中国的大城市开大卖场。当时，麦德龙、易买得，欧尚等陆陆续续进来，在上海各传统城区开起了大型超级市场。这被认为是上海购物中心的第二轮变革。
第三轮发展，2001年至2002年，这才开始有了真正意义上的购物中心概念。至前两轮虽说也代表了上海购物中心的发展历程，但传统百货和大型超级市场
形式，都不能算是如今我们说的购物中心概念，更不是mall的概念。百货商店是以传统百货的基础上变革，变成都市型的百货；连锁大卖场，只是以集中销售日
常生活用品为主，没有别的功能。而进入本世纪后就有了购物中心，购物中心是一站式的消费，它不纯粹以购物为目的，带休闲、娱乐、文化、游乐，购物中心和百
货商厦最主要的区别是业态发生了变化。上海第一家真正意义上的购物中心就是陆家嘴的是正大广场，这是真正意义上的大规模购物中心。
《上海商报》：目前上海购物中心的形态有哪些？
朱连庆：要说上海的购物中心形态，我觉得有两种，一是旧商场改造，面积较小的；还有一种是全空地造起来的，面积较大。英国现有的购物中心都是旧城改造型
的，面积最大到１０万平方米。美国和加拿大则不同，他们的城市稳定，没有经历过二次大战，所以留下来很多传统购物中心，规模大。这两类国家的购物中代表着
ｍａｌｌ的两种不同的发展形势。
上海目前两种都有，有些是从旧城改造成都市型的ｍａｌｌ，就像南方商厦，面积不大，业态很丰富。徐家汇的美罗
城和港汇也属于这种形式，综合来看，港汇做得比较成功。正大广场属于大规模的新建ｍａｌｌ，经过多年的经营管理和调整，现在做得还算不错。虹桥区域的虹桥
商茂城也是大规模的，但是因为种种原因，命运坎坷，最终没有做起来。
总体说来，放眼全国，严格来说真正成功的购物中心很少。北京金源
ｍａｌｌ，招商做得很好，但现在还没看不出效果；深圳华南ｍａｌｌ不成功；扬州的金华城，开在新区，人气不足。真正开得算成功的，大多数还是都市型的
ｍａｌｌ，港汇广场做得比较好，本身置身于成熟商圈，和周边的商厦也形成错位；城区型的ｍａｌｌ，大宁、百联西郊、万达，都算少数做得不错的。
《上海商报》：上海和全国范围做得成功的ｍａｌｌ很少，那么问题主要出在哪里呢？上海的购物中心开发存在哪些问题？
朱连庆：上海的购物中心开发存在的问题，可以说这些也是中国各地开发购物中心存在的问题。
首先，目前上海购物中心的开发都还集中在城区，而且规模太大。其实中心城区的购物中心面积最好控制在１０万平方米左右，单体面积过大，购物中心布点又较
集中，这就造成了资源浪费。而在一些郊区、新开发城区却需要一些较大规模的购物中心，可以建在轨道延伸线旁，高速路下匝道附近。但有一点需要注意，如果要
在新城区建１５万平方米以上的大型购物中心，就一定建得有特色，有主题。这样的话，才能形成一种良性的竞争，避免资源和土地的浪费。
其次，开
发商转型综合症。现在国内很多商业项目，是一些做住宅开发的开发商开发的，由于背景不同，往往就造成了开发和经营脱节。商业地产和住宅地产最大的不同在
于，前者在建造完之后，卖掉就撤场，去开发另一个项目；而对于后者来说，选地、拿地、规划、建造，这些环节都完成了，这个项目其实才刚刚开始，招商、运
营、管理才是商业地产的重头。因此，住宅开发商用一套住宅的模式去开发购物中心是肯定行不通的。
第三个问题是目前来看，大家对ｍａｌｌ的理解
还不到位。很多开发商认为所谓ｍａｌｌ，就是十来万平方米的体量，引进一两个主力店，百货或者卖场，再引进一家院线，然后招一些餐饮业态，就构成一个
ｍａｌｌ了。其实一个真正的ｍａｌｌ，其中休闲和文化娱乐的比重是很大的。严格来说，一个真正好的ｍａｌｌ，应该是文化娱乐消费带动百货餐饮消费的，可以
称之为“购物公园”的ｍａｌｌ才是真正意义上的ｍａｌｌ，从发展的眼光来看，这类ｍａｌｌ也是最具有生命力的。ｍａｌｌ也可以成为社区中心，对于ｍａｌｌ
来说也可以有公益性的功能。
《上海商报》：虽然现在购物中心的问题很大，但今天的运营商依然前仆后继，作为行业先哲，您对这些运营商有哪些建议？
朱
连庆：首先，开发购物中心，必须严格遵循商业地产开发的五大环节。首先是选地，选址的重要性大家都很清楚，但往往会选错址，日后再要补救就会比较费力。第
二环节是定位，也就是定性，确立所要开发的项目的性质、档次、规模，所具有的功能、业态等等。这一环节必须在建造之前就确立。第三个环节是资金链，商业项
目和住宅不同，需要有雄厚的资金链支撑，因为商铺只租不卖才能保证购物中心的健康良性发展。第四个环节是招商，这一环节也可在建造之前与定位同时进行，
“订单式”地产就是这样的一个操作程序，先招商再建造。最后一个环节就是经营管理，购物中心能否在建造招商完成后进入良性运营状态，并取得盈利，就看这一
环节了。五个环节环环相扣，缺一不可。
其次，mall要有自己的个性化、差异化，从建筑形态、规划特点、营销主题、商品结构，都要有自己的特
点，不要造出千篇一律的购物中心。根据不同的目标人群，比如针对年轻人的，要就很时尚，商品也要换得快一点。如果是开在居民区，满足一般家庭的需求，档次
就不要太高，商品要齐全，业态要齐全。mall在不同的地区，会有不同的特点，走差异化的路线，一个mall的经营方式、商品结构，都可以有自己的特点，
这样的话，上海，长三角各城市，甚至全国各地方的mall，就会呈现五彩缤纷的局面。当然，这是很理想化的状态了。
最后，mall最好充分利
用先天资源。结合所在地的河流、湖泊，要好好地利用结合。国外比如日本，会利用旧厂房、码头等。因地制宜、人性化、生态化。国内的mall运作，在先天资
源挖掘上在景观利用上做了一定的文章，但是对于历史文化资源的开发却远远不够。如果，能在这些方面下点功夫，对于mall而言，无疑增添了更多的精神元
素。
