主题：[原创]“房”事杂谈--透析房市跌宕根源、角色本质、文化根源

 “房”事杂谈

自唐代诗人杜甫在《茅屋为秋风所破歌》写下著名诗句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”后，时间飞逝，一千多年过去了，尽管中华民族对于“‘安居’乐业的和谐社会”的追求始终未曾松懈，但是“房”事对中华民族的困挠似乎并没有得到丝毫的缓解。如果说在封建社会和半殖民地半封建社会里，执政者代表的是社会少数人的利益，住房问题无法得到根本改善和解决，容易得到制度解释的话，在代表工人阶级和最广大人民群众的根本利益的中国共产党带领着我们已经整整奋斗了近60年--一甲子之后的今天，我们--普罗大众的住房矛盾不仅没有得到缓解，反而有愈演愈烈之势，这就相当的令人费解了，结果与预期的巨大偏差，值得好好检讨与反思！

一、房市跌宕根源

总结新中国成立以来的住房发展史，可以用六个字来概括“政策市、左右中”！

1978年以前，中国大陆城市的住房是由国家统一规划、统一建设、统一分配、统一管理的。这个时代，政府承认的是住房的社会公共属性，对住房客观存在的商品属性置之不理！长期违背经济规律的后果当然是很严重的，众所周知，在那个不堪回首的时代里，住房供应是极其紧张的，绝大多数人的住房水平也是极底的！坦率地说，计划经济时代的住房管理办法是荒谬的，政府也是自不量力的！这样的荒谬极端应该不会（但愿不会）再次出现在中华民族的经济史上。

改革开放以后，住房的商品属性逐渐得到认识和承认，住房建设的管制逐步放松，房地产市场逐步形成，市场的供应渠道逐渐丰富，民众的住房条件逐渐得到改善。但是真理再往前一步往往就是谬误，不幸的事再次发生了，政府在住房本质认识上再次出现了重大偏差，或许是市场驾驭能力无法跟上房地产市场的发展步伐，或许是被1998年我国住房福利制度改革的胜利冲昏了头脑，在房市繁荣的过程中，政府最终完全忽视了住房的社会公共属性，把广大人民群众的住房需求解决责任全部推给了市场。这又是另一类荒谬极端。正是在这样的背景下，房价飞涨，住房矛盾激化，并引起了系列连锁反应……

2004年以来，房价飞涨造成和激化的社会矛盾给政府形成了极大困挠，政府不得不对房地产市场进行了深刻的反思和检讨。住房的社会公共属性得到了重新的认识，社会保障性住房建设重新摆上了政府的重要工作日程。配合着一系列的房地产市场调整政策，房地产市场畸形发展的态势得到了控制，开始向健康的轨道靠拢……

本质上，在人多地少的中国，住房是具有社会公共属性和商品属性的产品。道理很简单，土地资源的稀缺性决定了占社会绝大多数的中低收入阶层单纯依靠个人的力量通过市场的手段是无法满足自己的基本居住需求的，而政府基于住房的社会公共属性统筹提供的社会保障性质住房又无法满足社会中高收入阶层的个性化居住需求。政府对于住房的双重属性的理解和把握对于房地产市场的影响是根本性的、根源性的、极其重大的。

二、房市角色分析

近几年来的房市演义就好似一部肥皂剧，有点辛酸、有点讽刺！脱轨高飞的房价成了人们最关心的话题，其成因，公说公有理，婆说婆有理！造成这种局面的根本原因是“屁股指挥脑袋”的结果！发言者所处的位置不同，代表的利益不同，观点各异也就不足为奇了！其实，稍加冷静仔细的分析剧中角色，掩藏在纷繁嘈杂表象背后的角色本质也就逐渐清晰了。

中央政府，是能力有所不逮的“制片人”，最想出品高质量的“房”事大戏的角色！中央政府引导房市健康发展的动机毋庸置疑。好心不能办好事，能力的问题！首先，诚如前文所述，中央政府对房市本质的认识就一直都存在重大的偏差；其次，中央政府对房地产市场的服务和管理能力还相当的有限，从多年来房价随中央政府的房地产市场调控魔棒一路狂舞中足见中央政府的技能窘迫！

地方政府，阳奉阴违的导演，房价脱轨高飞的直接责任人！最大受益者！现阶段的中国经济是典型的诸侯经济！表面上，无论是口头的或者书面的，地方政府对中央政府都是唯命是从，甚至是唯唯诺诺！但实质上，在中国，素来是上有政策、下有对策，中央的政策到了地方走形变样的居多，很难得到很好的贯彻。在中央政府带有浓厚的GDP崇拜情结的考核体系下，加之含而不露的私人利益考虑，地方诸候们把土地出让收入当作地方第二财政来源早已是公开的秘密，利欲刚性的驱动下，地方政府在推高土地价格方面罕见地表现出强大而持续的执行力，王志纲先生的经营城市理论大行其道正当其时。当出让地块的楼面地价高于一墙之隔的同质商品房现房价格的时候，土地成本是否推高了商品房的价格还用在讨论吗？地价推高房价从长远的角度对地方经济造成的危害深远而重大，但是眼前的当权者--眼前的小皇帝们，他们的心态和法国皇帝路易十五一样:“在我死后,哪管它洪水滔天!”中央政府对于地方政府的顽劣负有管教无方的责任！

房地产商：结局能否善终由导演安排的男主角！过去的几年是“房”事大戏的高潮阶段，张狂的房地产商们名利双收，腰包鼓鼓、赚足眼球，从娱乐明星李湘和乒乓女皇王楠都下嫁房地产商，可见房地产商鼎盛之一斑。其实，在这部现实的“房”事大戏中，虽然由于阶段性的利益轨道重叠，地方政府和房地产商们形成了暂时的利益联盟，它们对房价的走势往往有高度一致的公开意见！但是，如果说地方政府和房地产商的联盟就能够划定房市发展轨迹的话，中国也就不用改革了，计划经济的那一套继续搞不就行了！当房地产市场发展周期的衰退走势确立并逐步走向萧条的时候，图穷匕首见，地方政府和房地产商的蜜月期也就结束了，多数地产商们的命运和交配后的雄蝗虫一样，将以悲壮的方式从现实世界消失。地产商在戏中的表现淋漓尽致的诠释了人生百态，流氓成性的任志强说“开发商不会先死，先是的肯定是银行”；有点耍浑、有点流氓的潘石屹说“政府不救市，房价会涨得更厉害”；王石正如他自己所说的一样，还有点青涩，但“拐点论”也足于说明他不失为真性情的商人！

贷款银行，戏里可能遇到侮辱情节、结局难料的女主角！现阶段，广义的房地产市场有两个比较显著的特征，一、房地产商以私营企业为主流，很多房地产开发公司的掌舵人就是大股东、就是老板；二、开发商玩的主要是银行的钱，而银行的高管们都是职业经理人，不是老板！当任志强说“开发商不会先死，先死的是银行”时，我想他心里多少已经有点发虚了！虽然十几年来，中国的金融改革一直致力于责权利清晰的现代经营体制建设，但是中国银行业的道德水平和经营水平确实还很让人担心，在本轮的房地产衰退、萧条周期中，银行将蒙受多大的损失，是否能经受住考验目前确实很难预料！如果同样需要面对“输”的结局，在现行的体制下，“银行家”们受到的影响不大，纳税人是银行坏账的最终买单人，而房地产私营老板们可能要去打工了！

炒房团们：戏分或多或少的配角！温州炒房团、房地产投资基金在房市高潮阶段也常常被备受瞩目，在某些三、四线城市，温州炒房团还经常成为政府招商部门和媒体的宠儿。但是坦率的说，形形色色的炒房团扮演的是因人成事的楼市配角，不同的是实力的大小决定了他们被配给的戏分多少，而退场的时间顺序往往决定着配角的命运，一部悲剧电影大戏到结局的时候，多数的配角们死的死、伤的伤！

普通炒房者，实力大点的可扮个跑龙套的角色，实力小的只能当个群众演员！它们是戏中的弱势群体，什么时候进场？什么时候离场？何种方式进场？何种方式立场？往往看剧情的需要和导演的安排！普通炒房者的弱势主要并不源于资金实力的弱小而是源于信息的不对称，地方政府和开发商们的同生共气、沟壑一气所营造的一浪高过一浪的宣传攻势，就如同庄家和上市公司合作忽悠散户的舆论攻势一样，普通的炒房者这是很难抵御的！

普通购房人，“房”事大戏的票房主力，房市最终买单人。和电影拍得不好，消费者可以不买票进场不一样的是，芸芸众生--普通购房者作为住房最终使用人，无论以租或售的方式，最终不得不为这场“房”事大戏买单，直接的方式是买/租低效率的房地产行业制造的高价房子，间接的方式是以纳税人的方式参与消化银行的房贷坏账。

三、住房文化根源

务实，不仅需要态度，更需要能力！今日之事，因在往昔！探究今日“房”事的种种怪象，无法回避文化根源的探究！众人都说：中华文化源远流长！是的，中华民族几千年的农耕文化对我们今日生活的渗透和影响依然无所不在、无孔不入！尽管改革开放以后，我们的民族逐渐变得敢于面对现实了，逐渐趋于务实了，但是对传统文化的扬弃不仅仅需要精神层面的努力，更需要物质文明的积累和熏陶！中国的现代工业文明进程才短短几十年的历史，想要用这么短的时间涤荡几千年的传统文化，并加以自觉地正确地运用无疑是困难的。

经过三十年努力，今日的中国大陆城市化率已经超过40%，但是速成版的物质城市化进程并不能带来同步成熟健康的城市文化，中华民族的现代都市文明打着深深的农业文明烙印！这也难怪，往回追朔三代，当代市民们的爷爷奶奶们恐怕有3/4以上生活在农村！几千年的农耕文化形成的中华民族对土地的依赖和眷念是根深蒂固的，蓦然回首，我们原来是一个离土地那么近的民族，这也就是在世界上华人多的地方房价必高的文化根源。这样的文化意识在农业社会具体表现为富人们的“广积良田”倾向，在现代社会则演化为富人们的“广置美宅”倾向！农耕文化时代的官本位制度沉淀下来的特权文化思想在今日中国现代社会依然大行其道，以户口制度、福利制度为核心内容的城乡二元化体制更是特权文化遗留的糟粕典型，它无时无刻不在提醒、培养、增强人们对住房的非正常占有欲！

四、房市路在何方

现在探讨这个问题多少有点事后诸葛的味道了，诚如前文所述，中央政府对住房的商品属性和公共属性已经有了比较正确地认识，相信只要中国经济不走回计划经济的老路上去，中国的房市就不会再出现带有极端式高朝和低潮的非正常---“海盗船式”震荡了。但是，“庆父不死，鲁难未已”！房地产市场是市场经济的一个组成部分，潮起潮落是其正常的发展规律，只要“导演”功力不被废除，地方政府随时可能在房市兴风作浪，推波助澜！迫使房地产市场偏离正常市场轨迹，坐上“过山车”！迫使地方政府改邪归正---职能回归，无法在房市继续作奸犯科---与民争利的关键有两点：

一、土地出让收入纳入公共财政的管理范畴。

只要土地出让收入继续充当地方政府的私房钱--第二财政收入来源，地方政府就具备足够的利益驱动力，随时可能和开发商狼狈为奸，做局房价，危害房地产市场健康发展！

其二，结束地方政府在土地一级市场的垄断。

垄断就意味着效率牺牲，地价作为房价成本的最主要构成部分，其控制和降低地价的意义不言而喻。而土地管理部门垄断土地一级市场赋予了地方政府操纵区域地价的能力，其危害性用“遗祸子孙”来形容也并不过分！

中央政府在改变行业垄断方面已经积了诸多经验，只要认识到位，想改变以上两点，操作并不复杂、也不困难！

衣食住行，头等大事！温饱问题已经基本解决，住房问题是关系到改革开放的第二阶段战略目标能否顺利实现的关键，真的希望承上启下的政府部门们能以党性自律、开发商们能以良知自衡，在你们升官发财的同时，“自善”--“兼善”！为实现中华民族的千年“安居”梦多做点积德事！

如是，则百姓幸哉！

中华民族幸哉！

杜甫们慰矣！

                                             黄恢宏

                                          hfh0408@sina.com

 2008-9-28

两年来第一篇工作报告之外的文章！

前些天，有个朋友送了一本海归现在服务于北大的著名教授---徐滇庆的书给我，专门讨论房价的一本书，实在看不下去，倒成了把心中郁积的东西倾吐出来的契机！于是才有了这篇文字！