| 只看他
楼主
中国的商业地产开发商，都很迷信规模效应，甚至会有很多商业地产项目把规模作为项目的核心竞争力。然而，随着近年来上海市双增双减的要求实施，高层建筑受
到了一定的限制，再加上地块面积有限，不少商业面积受到制约。于是，一些开发商开始了多向发展，将眼光由地上转到了地下，以此规避容积率限止，进一步拓展
商业面积。
卢湾 “海珀·日晖”地下建筑面积９．５万平方米
卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块是2007年13号公告中最引人关注的地块，卢湾区近年来少有地块推出，这幅地块又处于世
博滨江板块，在当时引起轰动，新鸿基、和记黄埔、华人置业、丽丰控股、新加坡庆隆投资、浙江绿城等近30家开发商都领取了挂牌文件。
早在竞拍
之前，业内曾普遍预见，以卢湾的地理优势，此次拍卖可能成就今年新“地王”，更有人直言，这两幅土地的楼板价在35000元/平方米属合理区间，面积较大
的104街坊地块成交总价将超过50亿元。然而，在答疑会前夕，外资地产商们却突然被告知，这次卢湾区地块将不对外资企业出让。最终，在去年12月31
日，绿地集团以36.32亿元拿下卢湾104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块，高出挂牌起始价7.32亿元。
这一地块是坐落于开平路以东、龙华东路以南的一幅商办与住宅混合用地，占地面积5.4372公顷，容积率为2.5-4.0。粗略估算，其建筑面积应在13.59万-21.75万平方米之间。
目前，这一滨江地块已开始启动，该项目已被命名为“海珀·日晖”，并取得了建设用地规划许可证，开始动工，将建成总建筑面积约28万平方米的综合体。
根据一份最新的环评公示显示，海珀·日晖计划建设两栋22层的办公楼，一栋25层高的五星级精品酒店，一栋19层高的金融楼和一栋5层高金融楼，并通过
3层高的商业裙房横向联合在一起，此外，还有两栋18层高的住宅楼单独成块。据此，整个项目的总建筑面积将达到约28.2万平方米（远远超过13.59万
-21.75万平方米这一区间），其中，地上建筑面积约18.6万平方米，由办公面积5.6万平方米、金融面积3万平方米、酒店面积3.6万平方米、商业
面积4.1万平方米以及住宅2.3万平方米组成。记者注意到，该项目的地下为两层，主要由大型超市、地下车库及一些相关的设备用房组成，建筑面积一举达到
9.5万平方米，其中超市及辅助用房约1.5万平方米，住宅机房及车库约1.2万平方米，其它车库约5.4万平方米——将整个项目的总建筑面积大大提高。
据记者了解，今后，海珀·日晖的商业办公部分将有一部分对外销售，另一部分则将保留着长期出租使用。在项目现场，这一地块四周已经圈起了围墙，“绿地集团”“海珀·日晖”之类的标识也已经出现在上面。目前，整个项目已经开始动工。
陆家嘴 上海中心地下建筑面积近１８万平方米
上海中心大厦项目坐落在小陆家嘴的黄浦江沿岸，地块的正式名称是E14单元Z3-1、Z3-2地块，其东至东泰路、南依银城南路、北靠花园石桥路，西临银城中路，背对金茂大厦，东接上海环球金融中心。
今年5月9日，开发商的大股东之一，陆家嘴股份曾发布公告称，陆家嘴Z3-2地块近期已完成了地块的拆迁工作，并办妥了交地的所有手续；在公告中，陆家
嘴股份认为，上海中心大厦地块收入的确认，将对公司的经营业绩带来积极影响——其2008年中期业绩预计将比去年同期增长50%以上。
根据目前的建设计划，上海中心大厦最快将于年内开工，并有望于2013年竣工。
之前上海市有关部门曾经公布上海中心大厦高度为580米，日前，上海中心大厦在其公布的一份报告中透露，主楼高127层，结构高度约为565.6米，而建筑高度将达到惊人的632米。
据悉，上海中心大厦将建成一幢集写字楼、酒店、零售、娱乐功能于一体的“综合性超高层建筑”。具体而言，其规划为五大功能区域，主要以写字楼为主，但亦
有大众商业、娱乐区城；企业会馆区域；精品酒店区域以及顶部的功能体验（观光）空间。此外，上海中心大厦项目的裙房中，还设有可容纳1200人的多功能活
动中心。
上海中心大厦的最新报告称，其占地面积3.04万平方米，容积率为12.5，项目建成后，总建筑面积将达到55.88万平方米——远
远超过毗邻的环球金融中心（38万平方米）。值得一提的是，在总建筑面积中，上海中心大厦的地上建筑面积约为37.97万平方米，而地下建筑面积则一举达
到约17.92万平方米（包括地下停车库面积约1万平方米，2000个停车位）——这一数据无疑是相当惊人的，据记者了解，当初陆家嘴股份宣布以地价入股
时，地块原规划建筑面积为20万平方米，如今，仅地下建筑面积一项就已接近18万平方米。
虹桥 LV大厦地下建筑面积增加约６．２万平方米
2006年12月30日，上海市房屋土地管理局发布第5号土地出让公告，其中最最受瞩目的就是虹桥的长宁100街坊16/1丘地块，北靠虹桥上海城，南面
友谊商城，占据虹桥功能拓展区核心的商办用地，占地面积1.877公顷，容积率为4.0，吸引了和记黄埔、东方海外、绿地集团、仁恒集团、SOHO中国等
十几家地产巨头。
去年2月12日，澳门赌王何鸿
旗下的上海华天与国际奢侈品集团LVMH集团旗下子公司Shanghold
In-vestment组成的竞买组合，以14.32亿元的天价，成功竞得这一地块。按照容积率计算，地块的可建面积约7.5万平方米，楼板价高达
19073元/平方米，每亩地价更是达到了惊人的5088万元，在上海以及全国出现“地王”风潮之前，何鸿
和LVMH组成的项目公司制造了“面粉贵过面包”的案例。当时，有香港媒体报道，将来，长宁区100街坊16/1地块将合并虹桥上海城，使其成为一个整体
组合的商业区。
此后，在当年8月底，作为爱尔兰最大的房地产公司之一财富控股集团旗下的中国房地产机会有限公司（CREO）宣布，斥资
4.97亿英镑（约合74.6亿元人民币）完成了对虹桥上海城一到三期和中区广场的收购，与之相邻的长宁100街坊16/1丘地块同时也受到了空前的关
注。
目前，何鸿 旗下公司已经与LV旗下公司注册成立上海力仕鸿华房地产发展有限公司作为项目公司，双方各占50%股权，计划在今年启动这一名为力仕鸿华综合商业发展的项目（又名LV大楼）。
根据该项目的一份《环境影响评价公示》显示，LV大楼将建成一座有附属裙房的134米的超高层塔楼，地上高28层，包括4层商业裙房及24层A级写字
楼。同时，LV大楼地下设有4层地下室，其中，地下1层是商业、设备用房及卸货区；地下2层是商业用房、设备用房及管理用房；地下3层及4层则为车库及设
备用房。从这些指标看来，LV大楼的地上建筑面积仍为当初的7.5万平方米，但出让条件并未公开的事实是——增加了地下建筑面积约6.2万平方米，总建筑
面积合计约达13.7万平方米，于是，当初阻遏众多竞争对手的高价购地成本被“巧妙”地摊薄。
在长宁政府被质疑可建面积“放水”之前，当初已
经为其“定向出让”设置最为大胆的门槛：3.6万平方米的零售商业面积中的0.5万平方米“必须引入国际顶级消费品牌”。现在，双方更是皆大喜欢——LV
大楼地下建筑面积达到6.2万平方米，而对于长宁区政府强调的零售商业面积，LV大楼除了4层商业裙房，地下1层和2层同样作为商业使用，显而易见，零售
商业面积将远不止当初规定的3.6万平方米。
相关链接
向地下要建筑面积的商业项目并不罕见，记者注意到，在香港也由于建筑限高问题，开发商纷纷“向下”发展。
今年，香港政府急速实施限高，不少新发展项目被“封顶”，于是有发展商选择向下发展，多建地下面积，作为停车场及部分会所设施。根据近一年批出的建筑图
册，最少有约6至7个住宅项目加设地下层，部分地下更多达3层。有发展商坦言，不能向上发展，向下发展是对应高限的可行方法。
跑马地英皇骏景
酒店正在计划改建住宅，刚获批可在3层地下层之上建一幢27层住宅。这幅地块年初刚被加入100米高度限制，扣除16.84米的地势，只可建造约83米
（即约27层高）。而本身是测量师的英皇国际（0163）执行董事张炳强也曾对媒体表示：“不能向高发展，当然要向下发展啦。”据了解，3层地下空间，有
的用作健身室，有的用作停车场。
建筑师学会理事黄锦星表示，商场项目建在地下十分常见，因为将地下室作为停车场，地面开始建商场，可令建筑物
外形美观，但住宅项目一向都不倾向于兴建地下层，因为建筑费、维修费高昂。在新填海区的发展商尤其不喜欢建地下室，因为地质多以大石为主，建筑费更加高
昂。他指出，住宅兴建地下层，是平衡建筑密度的产物，在重视居住环境的城市如温哥华较为常见。
事实上，在城规会上讨论高限的会议，多次就地下
层兴建问题作出讨论，有委员曾经建议发展商开辟地下层，以解决其声称高限下不能用尽地积比的问题，但有发展商响应，兴建地下层较地面上兴建，成本高出3至
4倍，此外，若地块较小，并不能为地下层提供额外的梯级及排烟口，无法符合消防要求。
---------------------------------------------------
ALAN
