东部商圈，大鳄新贵轮番登场，商业资本齐集涌动。

　　以存在一两家的大型购物中心形成商业圈核心，带旺周边不同类型的商业项目，已成为广州商业圈的固定发展模式。而新落成商圈在定位趋近的情况下，如何比较其周边物业的投资价值？我们将就东部资本最为密集的四个区域逐一评点。

　　[天河城—正佳广场]

　　“又一城”挖潜“第一商圈”

　　“广州第一商圈”

　
　作为中国大陆最早的SHOPPINGMALL，天河城的名气早已响彻内地。天河城广场的地段切实迎合了广州城市发展的自西向东推进的主脉络。天河城商铺
的出租率从1998年起一直保持较高水平，天河城的人流量自开业以来也是逐年增加、屡创新高，已成为广州市民和游客购物、休闲、娱乐、观光的首选场所。

　　后来者正佳广场的加入更为天河城商圈添了一把旺火。以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场凭借差异化的竞争策略，打破一山不容二虎的定律，并在该地段产生了1+1大于2的效应。

　　精耕细作再挖价值

　
　“体育西路、天河南的商铺都尝到商圈兴旺带来的甜头。”仲量联行商铺部主管林世松介绍说，目前整个广州零售商圈较为集中的该地段，吸引多种类的零售商云
集此地，商铺价值进入较为成熟的增长阶段，随着零售商营业额度的不断增加，承租能力也不断提高，“价格都翻了好几番了。”

　
　天河城-正佳商圈辐射至体育西路、天河南、体育东路等地。“对于零售商来说，多开一个分店问题不大，但是周边配套能否帮助商户达到更好效果至关重要。”
林世松告诉记者，目前天河城-正佳商圈已经较好为商户实现这种效果。但目前看来，相较于其他新购物中心圈，天河城-正佳周边商圈的开发都已将近成熟，新机
会甚少。

　　“精耕细作也是一种进一步挖掘潜在价值的方法。”对此问题林世松有自己的见解。

　　周边看盘

　　商铺

　　投资价值：均价400元/平米（租）

　
　以休闲时尚为主题的商场“天河又一城”的出现，成为连通周边各商业大户的纽带。据悉，总面积将达2.3万平方米的天河商圈地下圈层将包括：体育西路地下
8500平方米“天河又一城”商场、体育西路与天河路交接的2000平方米过街交通枢纽大厅，以及体育中心西侧与维多利广场之间的1.3万平方米工程，计
划开发为两层，包括商场和地下停车场，以满足天河商圈日益紧缺的车位问题。天河又一城预计有10个出入口，几乎将天河核心商圈的几个重要地标性建筑连通。

　　据悉，天河区地下开发将于近年完成两大步骤：一是完成天河体育中心综合改造；二是沿花城大道建立与两侧人行隧道连接的地下步行商业发展轴，延伸连接珠江新城兴盛路步行商业街。

　
　据中原地产商铺部研究员黄赛金介绍，目前又一城项目只租不售，租金根据不同铺位所处位置有所差别，但受益于天河商圈的客流以及又一城在该地段行人交通中
的枢纽作用，均价仍达到400元/平米的价位。而目前体育西路靠天河城一段铺位的租金水平也在500-800元/平米的水平。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，对于发展商如何创造经营特色，与周边形成差异化经营则是一个挑战，未来珠江新城地下商场的开业也将给又一城带来不小的竞争压力。

　　写字楼

　　投资价值：130-180元/平米（租）

　
　天河城原规划中的东、西两个塔楼在1995年动工后，由于资金问题被迫停工。而去年东塔楼写字楼已投入使用，此外，高40层、将作酒店用途的天河城西塔
楼也在兴建之中。此外连接正佳广场主体的东塔楼广晟大厦，以及维多利广场写字楼，与天河城塔楼连成写字楼圈。中原地产商铺部黄赛金介绍，目前该地段写字楼
租金都在130-180元/平米之间。但绝大多数写字楼也是只租不售。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，随着广
州商务区的第一轮东迁，该地段交通便利，写字楼发展已较为成熟，周边商业氛围良好，此外，作为广州第一商圈的位置，未来随着广佛地铁的通车以及整个珠三角
生活圈的融合，将会带来更多的客流和商业机会。凭借这样的优势，即使珠江新城核心商务区的崛起，黎文江也不担心对天河城地段写字楼的价值构成威胁。

　　[太古汇—万菱汇]

　　真正的“1+1”才能大于2

　　先天优越、后天可期

　
　香港太古城在临近港澳的广州人心中已成为消费潮流的代名词之一，以至于广州太古汇项目一经敲定便牵动广州消费者的神经。这项从2002年曝光后便备受瞩
目的商业地产项目，在停滞了将近三年后恢复建设。据太古汇内部人士最新透露，工程将于2010年竣工。该项目建筑面积45万平方米，是融文化艺术、大型购
物中心、甲级写字楼、星级酒店于一体的超大型综合性商用项目。

　　而由天河路烂尾项目京光广场变身而来的万菱汇，目前正在紧张施工。据悉，万菱汇商场部分已经正式开始招商，预计在2008年底开业。从目前两大综合商业项目的建设情况来看，万菱汇项目极有可能率先出炉。

　
　“两项目将天河城-正佳商圈和岗顶商圈串了起来。”段宏斌分析说，临近广州地铁1号线体育中心站及接通3号线石牌桥站，东西两向各背靠成熟商圈，都为两
项目带来可以预期的客流保证。借由太古汇带来的品牌先天号召力，以及后天地理位置优越，该地段投资预期让投资者心生遐想。

　　交通串联成关键

　
　仲量联行商铺部主管林世松个人认为，目前两项目最主要的问题在于东西各购物中心之间的连贯性，“各购物中心过于分散和独立对商业氛围的影响反而不好”。
他举例说，从天河城到正佳广场只需穿过宏城广场，客流的转移成本很低，这样易于将两个MALL串联起来发挥更大的辐射效应。

　　据此林世松进一步分析说，尽管太古汇的经营水平无可置疑，但面临的问题也在于如何与天河城-正佳广场做一个联动，通过人行天桥或者地下走廊与之串联到一起。而对于规划中的珠江新城核心区域商业圈也是如此，“独立开门也可以做生意，但就不太能将周边地段更好地圈起来。”

　　周边看盘

　　商铺

　　投资价值：500元/平米上下（租）

　　中原地产商铺部研究员黄赛金介绍说，目前该地段商铺资源比较稀缺，很大程度上投资者都将机会聚焦在两大项目本身的商户上。

　　与天河路现有的中华广场、维多利广场等的项目不同，万菱汇的写字楼和商场都只租不售，发展商有单一业权，另据报道，太古汇所有物业将延续太古地产综合性物业“只租不卖”的一贯经营原则。

　　黄赛金预计，未来该地段商户租金价格应该在500元/平米的价格浮动。对于长远投资价值来讲，黄赛金更看好太古汇，“香港和新加坡的成功经营让投资者对其价值更有信心。”

　　地铁和交通枢纽地段一向是太古地产的首选。太古地产在香港有堪称地产经典案例的三个项目：太古广场、太古城中心和又一城。三者都处于地铁的枢纽位置。而广州太古汇广场位于地铁石牌站出口，毗邻一号线体育中心站及体育西路站，延续太古地产一向的选地风格。

　　但万菱汇率先出炉的优势也不可忽略。据了解，万菱汇背后投资集团为香港王新兴集团，目前在香港拥有70余家子公司，资产总额过百亿港元。该发展商擅长收购各地烂尾楼再盘活。

　　写字楼

　　投资价值：130元/平米以上（租）；1.8万-2.5万元/平米（售）

　
　与商铺业态相似，投资者都将机会聚焦在两大项目本身的写字楼上。黄赛金预计，从未来两大项目的配套情况来看，租金水平在130元/平米以上。目前两大项
目也是只租不售，“很多开发商一开始都这么说，但后来资金一吃紧就开始销售了。”黄赛金预计，即使写字楼公开预售，售价也在1.8万-2.5万元/平米的
范围之内。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，即使商务中心未来迁往珠江新城，该地段也会有其他不同层级的客户填补。

　　住宅

　　投资价值：60-90元/平米（租）

　　住宅方面，黄赛金称附近住宅新近项目屈指可数，以凯德天河新作公寓为例，作为该地段写字楼的配套项目，目前出售的少，而以招租为主，租金价格在60-90元/平米的水平浮动。

　　[太阳城]

　　复制“新光天地”造城梦

　　天时地利人和？

　
　珠江新城建成后以冼村路为界，分东西两区，西区以商务办公为主，东区以居住为主，形成“双核”格局。珠江新城将有52栋高档住宅，25栋顶级写字楼，7
间五星级酒店，还有5处如歌剧院等高档公共设施。预计该地区将带来18万高档住宅居民和18万高档写字楼白领的庞大消费群体。杨军艇介绍，计划于亚运开幕
前开门迎客的太阳城，作为珠江新城规划中唯一单体的大型购物中心，与路口华南快速干线的交会，让太阳城具备天时地利人和的绝佳优势。

　　太阳城广场位于东区居住区，毗邻跑马地，总建筑面积约14.5万平方米，整体建筑地上8层，地下4层，周边有高档住宅、酒店公寓、写字楼宇环绕。与珠江新城中轴线核心位置相比较，该地段在未来客流量方面不免让人产生担心。

　　期待造城运动的开启

　　“白领多的市场不一定行！”杨军艇则以中信大厦中天购物城为例，对上述分析持不同意见。他分析说，大型高端购物中心与写字楼固然相辅相成，“绝对需要核心商圈的支撑”，但购物中心并非越靠近写字楼越优越，“有时候其周边位置甚至优于中间位置。”

　
　杨军艇特别强调，作为高端购物中心，这种购物中心的特点应该是，消费群体规模较小，但消费概率和人均消费额度等指标质量都要高出不少。有业内人士将太阳
城与北京大望路口的新光天地做了一个对比。新光天地地处国贸CBD东面一个地铁站的距离之外，且大望路南面及往东的四惠都是高尚住宅林立的地段，此外大望
路乃北京通往天津、廊坊等周边城市的汽车交通枢纽，这些与太阳城地处环境很相似。目前，新光天地漂亮完成在该地段高端大型购物中心的“造城梦”，据此太阳
城的成功也可以预期。

　　周边看盘

　　商铺

　　投资价值：期待10%-15%的增幅

　　以太阳城周边高档住宅项目环绕的环境来看，周边商户显得较为分散，零星分布于各住宅项目外围。中原地产商铺部研究员黄赛金表示，周边商铺配套设施的齐全与否在价格差异上表现明显。以太阳城往南的商铺为例，北边的铺位比南边的铺位租金价格上就高出了不少。

　　此外，对于太阳城周边商铺的价格走向问题，黄赛金表示“一年一个价，还说不准”。黄赛金将原因归结到太阳城的落成开业具体时间和周边商业氛围培育的时间长短上。而杨军艇则认为，太阳城的落成开业，将为周边商铺带来10%-15%的增值幅度。

　　住宅

　　投资价值：1.1万-1.2万元/平米（二手）

　
　目前该地段已有南国花园等多个较早前投入使用的楼盘。正在预售的新楼盘仅有太阳城富裕公寓二期、珠江御景等少量楼盘，以富裕公寓二期为例，促销价在
1.4万-1.8万元/平米之间。而记者在周边地产中介处了解到，二手楼盘的价格大多在1.1万-1.2万元/平米的价格区间内。

　
　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，目前该地段的生活氛围较西区即核心商务区来说较为成熟，随着未来该地段五星级饭店、太阳城等项目的落成，将更
好带动周边的氛围。而对于楼价的问题，黎文江告诉记者，短期内周边交易多以二手为主，价格的上涨需要新楼盘的定价来推动，而目前市态低迷，新盘的价格起不
来的话，二手的价格也很难有所表现。

　　[高德置地SeasonsMall]

　　广州最昂贵的“地毯”？

　　核心概念引来一致看好

　
　位于珠江新城中央核心区域的高德置地广场是高德置地在珠江新城发展的大型商业项目，总建筑面积达92万平方米，汇集商场、超甲级写字楼、朱美拉星级酒
店、公寓等多种功能，其中商场SeasonsMall建筑面积超过17万平方米，分春夏秋冬四个主题曲：该项目将大量引入国际流行时尚品牌商品，配置全新
的业态组合，展示最现代的生活方式，打造成广州CBD最具魅力的国际时尚购物中心。

　　据悉，珠江新城规划中巨大的商业配套
将包括一公里长的兴盛路步行街、15万平方米的地下商业广场和位于核心区正中的SeasonsMall，以此形成地上地下的“双城”商业格局。而地铁五号
线2009年开通、旅客集运系统2010年开通的利好消息频传更让珠江新城核心区显示出更好的价值。毫无疑问，这里将是未来广州最昂贵的“地毯”。

　　持有能力成考验

　
　目前，新建的大型购物中心仍像是纸上的画饼，周边投资机会不确定性则更为凸显。周瑞榕则表示，尽管珠江新城商圈尚处于规划当中，但写字楼和住宅的价值已
经得到投资者的肯定，据此可以推断未来该地段商铺价值“未来将处于广州的领先位置”，“目前只是达到补充周边居民需求的程度而已，价值还没有显现出来”。

　　林世松则分析说，目前这些项目仍处于规划建设阶段，周边商铺有的尚摸不见看不着，即使已有部分商业物业位居周边，价值表现也要多花一点时间。

　　“当然，对于商铺的投资，看准了还是越早进入越好。”林世松同时分析说，较早进入则对投资客的持有能力带来一定的考验，“首先要考虑大型购物中心这些项目工期是不是会发生延误的情况，另外在初期阶段可以说租金收入很少，甚至是没有租金收入的。”

　　周边看盘

　　商铺

　　投资价值：300-500元/平米（租）；10万-15万元/平米（售）

　　目前该地段尽是如火如荼的施工场面，难见成熟的商业物业存在。中原地产商铺部研究员黄赛金介绍说，目前该核心地段只有兴盛路步行街少量商铺出售。

　　据悉，兴盛路各路口旁物业的商业裙楼在二楼实现天桥连接，使之与规划中中央广场实现贯通，类似中环的人行通道将各写字楼连为一体的设计模式。

　　“这里将是广州第二条北京路。”黄赛金介绍说，相比较于北京路的商铺价位部分冲至60万元/平米高价的情况，目前兴盛路步行街在售商铺价格约摸在10万-15万元/平米，地段稍差者也在6万-8万/平米的价格，可见CBD核心区域的概念被透支的程度还不算很大。

　　此外，由于周边地段正处于规划施工阶段，与售价靠概念支撑的原理不同的是，兴盛路及周边铺位租金价格仅在300-500元/平米的范围内，“卖价和租价绝对不成合理的比例。”

　　写字楼

　　投资价值：150-200元/平米（租）

　　写字楼方面目前多数仍处于规划施工阶段，黄赛金预计未来租金价格会在150-200元/平米之间。

　
　目前，由于国内楼市持续低迷，外资借机抄底内地楼市的案例不断涌现。周大福企业有限公司以仅有的一次2860元/平方米的底价报价，拿下了珠江新城东塔
项目。合富辉煌首席分析师黎文江表示，外资继续拿地的可能性很大。而另据业内人士介绍，外资的抄底除了为投资人提供当前是入市良机的信号外，境外资金的进
入将有利于缩短广州商业地产在定位和经营等方面与国外的差距。

　　业内人士表示，写字楼是企业发展需求，城市经济发展的标
志，与住宅需求仍有区别。综观近几年广州写字楼市场的走势，广州商务写字楼的发展前景依然广阔。去年第四季度的房贷新政令房地产市场大受打击，商务写字楼
虽然也受一定影响，但总体而言，受持续增长的整体经济环境刺激，广州商务类物业两三年内前景依然趋好，目前入市正当时。

　　住宅公寓

　　投资价值：1.5万-1.8万元/平米（售）

　　该地段由于地处商务核心区，住宅多以公寓为主，且盘也比较少。据黄赛金介绍，保利新园、汇丰和峻丰苑的售价已经从去年2万-2.5万元/平米的价格水平跌到目前1.3万-2万元/平米的价位，“这个地段1.5万-1.8万元/平米的价格都算是合理的。”

　
　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，目前该地区多数项目仍处于施工过程当中，大部分只是一个未来概念的利好在支撑。但就目前来看，该地段商业氛围
还没有形成，商户入住率很低。然而值得一提的是，目前从定价来看仍算合适，虽然投资者追捧热烈，但现在的市场行情使得开发商在定价上都显得谨慎。