关于09-11年的租金预测
路透香港10月23日电---投资银行高盛周四发表研究报告,调低对2009-11年香港的写字楼租金的预测,料下跌25-35%,预期零售物业租金亦会下调15-20%.
高盛表示,虽然近日多国央行的救市行动已减低了金融体系的偿付风险,令到原本担心金融机构客户可能关闭在本地的业务,而对中环核心区写字楼租金带来的压力得以大部份消除.
不过,该行认为,经济持续衰退将对整体商业物业的需求带来压力.因此,该投行将原来对本地写字楼租金于2009-11年的预测,由下跌10%至上升15%,调低至下跌25-35%;而零售物业租金的预测,亦由原来跌10%至升10%,降至下滑15-20%.
高盛并调降多家收租股,包括鹰君集团(0041.HK: 行情)、希慎(0014.HK: 行情)、领汇0823.HK和冠君产业2778.HK目标价13-53%.(见附表)
该行报告指出,鹰君现时的估值近历史谷底水平,而希慎则仍高于谷底,因此认为鹰君具备最高的估值支持.主要管理政府房屋委员会旗下出租物业的领汇房地产信托基金,在目前经济走下坡的环境下,较其他出租高档零售物业的业主,将取得较稳定的收入来源.
以下为高盛对四家收租股的评级和目标价调整:
股份名称 评级 旧目标价 新目标价 变幅 周四 盘收市价
(港元) (港元)
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鹰君集团 买入 32 20.75 -35 7.95
希慎 中性 26.1 16.35 -37 13.
领汇 中性 19.45 16.85 -13 12.22
冠君产业 沽售 3.7 1.75 -53 2
原本也以为金融危机对于国内的影响有限，但是最近这段工作中开始越来越感觉到艰难了，整个市场弥漫着悲观的气氛，紧缩、开店冻结甚至是倒闭，招商的难度越来越大，我们现在那个项目，处于城市副商业中心的边缘，原有商业氛围不足，公司进行的是综合行开发的造城模式，主力店都是战略合作直接入驻的。如果按照以往的判断，招商难度应该不高，只是自己把握好定位就好了。但是现在一方面总公司的租金要求一直下不来，另一方面商家的开店意愿又相当的低迷，外地的品牌进入西部的越来越少，本地品牌开店处于半冻结状态。尽管大家都不认为真正的冬天来了，却都相当的谨慎，这种副商圈的新场操作风险远比成熟商圈高很多，大都处于观望状态。今年年底的促销力度很大，估计很多品牌都有短期资金的压力了，旺季过后，明年上半年的日子应该更难过了。虽然还是很多优质品牌受到影响没那么大，但是底牌少了，招商的难度更大了。
今年应该讲是中国消费者的一个自我启蒙，自我意识觉醒的一个元年，经历了很多事，世界经济也发生了很大变化，在国内经济动态也有一些变化。
我们看到有很多大事，比如说奥运，比如说世界经济的动荡，对消费者本身自我意识的一个觉醒，对他自我保护，对制度的一些促进，包括他的消费意识、消费能力，包括消费知识各个层面我觉得都发生一个很大的变化。
