2008年，万达地产“二度”入济，即将在济南百年老商埠区——魏家庄片区打造百万平米城市综合体。济南万达广场（
查看地图）的出现，将对济南中央金融区起到怎样的作用？在济南的城市巨变中他又会扮演怎样的角色？本期高端访谈邀请到济南万达商业广场置业有限公司副总经理孔晓辉先生。

　　记者：各位网友，大家好！本期的高端访谈我们邀请到来自济南万达商业广场置业有限公司副总经理孔晓辉先生。　

　　万达地产作为全国商业地产的领跑者，万达集团从大连发展至全国，开发规模过千万平米，在全国20多个中心城市创建了近30座万达广场，每一座万达广场，都已经或即将成为所在城市新的中心。

　　今天我们就有请孔总聊一聊济南万达广场背后的故事。

　　万达集团董事长曾经说过“住宅地产是小学生；商务地产，写字楼，度假村等，是中学生；商业地产是大学生。”请问孔总如何理解这句话？　

　　孔总：这句话意思是商业地产不同于住宅地产，商业地产是比住宅地产更完善的一个过程，技术方面、管理方面难度比较大。商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，要根据商圈因素、人流动向、业态规划等因素同时考虑到后期的运营，是十分复杂的复合地产。

　　记者：经过多年发展，万达从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，在实践中不断形成国内乃至全球独一无二的运作模式。请孔总介绍一下万达三代产品的发展历程，并重点介绍一下第三代“城市综合体”特点。

　　孔总：万达的商业地产通过二十年的发展经历了三个过程，第一代产品我们叫做单店，像济南的泉城路万达广场实际上是典型的
第一代产品代表，它的规模大概在10万平米左右，有一个单体的建筑组成。第二代产品叫组合店，是由四到五个不同的建筑组成的一个综合体，比第一代产品更丰
富一些，规模也更大一些。目前我们正在做的是第三代城市综合体，首先它的体量和规模较前两代有非常大的提高，规模至少在三四十万平米甚至到上百万平米。另
外，第三代产品的业态组合更加丰富，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间
建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　记者：在当前的历史条件下，什么样的商业模式可以在地产领域持续发展而且被国际投资者所认可？

　　孔总：我只能从万达的角度去谈。万达被国际投资者和国际商家认可，我相信有几个方面：一个方面是万达的订单式地产，这对
于国际性的商业企业是非常吸引他们的。我们从拿地之初就跟国际化的商家合作，所有的合作商家都在参与我们的拿地、开发。大型的商业企业对于选择一个经营地
点是非常慎重的，比如说济南万达广场确定的酒店管理公司凯悦集团，我们的谈判过程经过了很长的时间，他们委托专业机构对济南市场和魏家庄片区进行了非常严
密的考察，对于酒店的设计规划方面都有非常严格的要求，对供应商也有非常严格的要求。万达就是本着引进高质量商家的原则跟这些国际性的商家合作，尽可能满
足他们的条件，这样才能够达到双方的共赢，这一点可能是万达招商成功的最基本的原因。

　　记者：无论巴黎的拉德方斯，东京的六
木本，没有一例是以商业为核心的城市综合体，而这恰恰成为万达引以为傲的地方和立于不败的杀手锏。每一座万达城市综合体总面积都在30万平米以上，包含了
购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等综合业态，强势代言城市未来的高度。万达是如何做到这一点的呢？

　　孔总：万达能够把多种业态组合在一起形成高聚集的场所，它能够提供给城市的可能不仅仅是一个高端的消费场所和娱乐场所，
它更多的是对城市市民生活方式的改变。所以，它会吸引更多的中产阶级的目光。我们在全国的万达广场针对的也是中产阶层，会提供给他们非常舒服然后又能够全
天候的购物、娱乐以及消费的环境。这是城市综合体魅力最大的方面。

　　另外，济南的万达广场建成开业以后，它应该会成为济南时尚人群非常喜欢去的地方。

　　在做商业地产方面万达拥有两张王牌：第一张王牌是万达商业管理有限公司。该公司是全国惟一一家全国性商业管理连锁性企业，管理范围覆盖
全国所有的万达广场，创造了连续三年租金收缴率超过98％的行业纪录。第二张王牌是万达商业规划研究院是中国惟一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和
五星级酒店规划、设计的机构，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部，这些是万达成为商业地产领导者的强力后盾。

　　记者：刚才孔总也提到了订单式商业地产，我们也知道万达同全球500强合作，正是万达与众不同的地方，通过全国首创的'订单商业地产'模式，万达已经与百安居、家乐福、麦当劳、百胜餐饮等全球知名企业建立战略联盟。孔总可否介绍一下“订单商业地产”？　

　　孔总：订单式地产万达摸索了七年，这也是万达在招商中比较成熟的模式。万达在第一代和第二代城市综合体建设过程中发现了
招商的问题，最初的时候也是传统的商业地产操作模式——建成以后销售、招商，再去运营管理，这个过程中发现了比较多的问题，比如说产权出让，出让之后我们
对于小业主的经营无法控制，导致了业主和业主之间、业主和物业主之间的冲突，这样会影响整个城市综合体的运营发展，也影响小业主的利益。后来我们转变到了
订单式地产，所谓“订单地产”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、企业规模、资金状况来订做不同商业和商务空间，先有订单再投资开发。万达所开发的大
商业都是只租不售，只有这样才能实现未来的商业组合，比如说步行街在什么位置，餐饮店安排在什么位置或者精品店安排在什么位置最恰当，能够在整个城市综合
体里面形成比较延续、有机的消费过程，不至于发生很多冲突。我们看到很多商业，可能旁边是一个快餐厅，快餐厅旁边可能是洗脚房，这在全国可以看到很多，这
主要是因为它的产权出让。我们的产权方式如果是只租不售，按照我们的方式招商，比如品牌店可以吸引一定的人流，步行街、餐饮街如何安排最合理，我们都是经
过了非常多的考虑。

　　记者：我们跟合作联盟、商家之间是怎么样的订单式合作？

　　孔总：关于订单分为两种，一种是紧密型的，就是战略合作伙伴。在拿到项目一个月之内商家要给万达一个订单确认是否进来。
另外一种合作是，只要万达在任何城市建了万达广场，这个商家就必须要进来，就相当于一种生死联盟，我们会谈一个大的合约体现租金是多少。除了上海、北京比
较特殊之外，其他的地方我们都以一个形式收取租金。大的主力店我们采取第二种方式，都是生死协议就是万达无论到哪儿他必须跟进，另外有中小主力店，我们拿
到订单以后，发信给他们是否要进来。

　　记者：签订“生死联盟”协议的商家主要有哪些？沃尔玛是吗？

　　孔总：沃尔玛是第二种方式，沃尔玛在一些区域已经有了，所以很难和我们保持这样的关系。比如说国美电器、万达影城、神采飞扬电玩城等七个业态，只要有万达广场就会看到这七种业态。

　　记者：也就是说，不久在济南也会看到这七大品牌业态？

　　孔总：是的。

济南万达商业广场置业有限公司副总经理孔晓辉先生

　　记者：孔总来济南有多久？

　　孔总：马上就一年了。

　　记者：您对这个城市有怎样的印象？

　　孔总：到济南刚好经历了春夏秋冬的过程，我是去年这个时候到济南的。济南的春秋季不是很明显，主要是夏天和冬天。山东人
给我的感觉和济南的天气不一样，山东人给我的感觉非常好，在济南给我印象最深的或者说我最认可的是山东人，我们的合作伙伴、政府机关、媒体以及同行都非常
温和，并不像济南的天气变化这么明显。

　　记者：您对济南商业地产发展现状有什么样的感受？

　　孔总：济南的商业地产在全国的二线城市或者省会城市中还是慢了点儿，感觉不是特别的成功，没有特别有特征的商业中心，包括泉城路的发展受到很多条件的制约。山东是经济大省，济南的发展也在突飞猛进，相信济南的商业格局在最近几年内会有非常大的变化。

　　记者：您认为济南的商业地产缺少什么样的产品，或者说济南的商业态势存在哪些弊端？

　　孔总：济南商业地产的开发一直是按照地产的模式进行，即开发商做好了商业建筑，并进行销售（多是采用分割式的销售方式），由分散的业主持有物业，后期的运营管理就会有很大的隐患。

目前济南的商业业态最大的问题和济南市民的消费水平有一定的距离，大部分的商业设施不能够满足市民的需求，包括将来济南要发展成为国际化的
都市，我们目前的商业设施、商业品牌以及国际性的商家在济南都太少。我不能说济南缺少城市综合体，但目前济南市的经济发展状况已经迫切需要大型的城市综合
体。

　　记者：济南市魏家庄这个项目会给济南的商业地产乃至济南这座城市将带来怎样的契机和变化？

　　孔总：我相信魏家庄万达广场建成之后，它一百多万平米的体量加上五星级酒店、高档公寓以及大规模的shopping mall，会成为济南市新的商业中心，会对济南的商业中心产生影响，它带给济南人的是一种全新的消费模式。

　　生活日报记者：听说咱们这个项目下个月要开盘了，大家都知道2008年房地产比较低迷，乃至影响了一直健康发展的二线城市济南房产的销售量，这个时候我们强势开盘肯定有我们的原因，能谈一下吗？

　　孔总：万达作为全国性的集团公司，它的计划性是非常强的，市场变化是我们要考虑的因素，原则上我们是按照原来的计划在进
行。另外一方面，目前是房地产公司不可回避的一个问题是现金流的问题，我们的土地已经拿到而且已经开工，要保证后期的现金流。更重要的是，我们在按照原来
的计划推进我们的项目。

　　齐鲁地产记者：很多人都在关注万达项目，投资商业地产是保值增值的渠道，您认为万达地产在哪些方面给投资者以信心？

　　孔总：一是中央金融区。二是百万平米的综合体。三是济南的城市中心。每一个地产公司在产品打造上会有不同的特点，这个就不多讲了。

　　齐鲁地产记者：万达是专业做商业地产的开发商，商业地产和住宅是不一样的，万达在设计和管理上是如何作出自己的特色的？

　　孔总：前面我讲了，商业地产跟住宅产品最大的不同一个是前期的招商，另外一个是后期的运营管理。这两方面都是万达最有优势的地方。前面我讲到了订单式地产以及后期的商业运营管理公司。