主题：杭州商业观察 之 商圈篇

　22个大小商圈

　　一个市级商业中心-1大主城超巨型商业中心（包含3大子商圈，以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山三个商业圈，东至中山路，西至湖滨路、环城路，南至吴山广场，北至西湖文化广场）
　　一是湖滨商圈(湖滨旅游商贸特色街区)。这是市级商业中心的核心区块。要按照将'山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游'融为一体的要求，拓展服务领域，完善服务功能，提升业态品位，将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。
　　鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店和特色店;保留并大力引进老字号名店;限制开设大型百货店、大型综合超市和经营雷同的综合性网点。网点按以下特色功能进行布局:湖滨路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区;延安路以服务于中高档消费层为主体，除现有大型百货店外，要征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，形成专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区;东坡路形成以经营丝绸及其产品、杭派服装精品为主的丝绸服饰区;吴山路形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主，字画、古玩、雕刻、工艺品等为辅的特色购物区;平海路形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐后，汇聚中国饮食、法国西餐、日木料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区。
　　二是武林商圈。由现有大型百货店为主体形成的武林商圈，是目前市区商业最繁华地区。西湖文化广场建成后，北面将跨运河扩展至文阵路，与朝挥大型居住区相邻，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至风起路。目前该地区大型百货店已相当密集;鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间，将结合地铁1专线站(场)、地下车库及武林广场地下商城建设，以武林商圈为核心，打造杭州(武林)中央商务区。
 　　三是吴山商圈。吴山商圈位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场，与清河坊历史文化特色街区相接，西邻南山路艺术休闲特色街区，依吴山，傍西湖，地理优势突出。吴山广场建成后，己相继开发了涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、花鸟美食广场及在建的太平洋商业中心等大型商贸设施，面积达30万平方米。耍借助地理、旅游、交通、文化等优势，加大招商力度，引进有实力的企业及知名品牌，充分利用现有商业设施开设专卖店、专业店、特色店;扩大休闲、文化娱乐场所，形成以商贸为主、商务为辅的与武林商圈相对应的新商圈。

四个区域商业中心-区域商业申心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。共商业网点比较密集，结构合理，业态多样，功能比较 齐全，区域辐射优势比较明显。服务人口为15-20万，能基木满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。
　　相当于市区内的区级的大型商业中心(庆春东路区域商业中心\拱宸桥区域商业中心\翠苑区域商业中心\钱塘江南岸的滨江商业中心)
　　一 是庆春东路区域商业中心。中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域。庆春广场座落其中。随着杭州钱江新城和市级中 央商务区的建设，将形成我市高层次第三产业发展区。商业中心处于新老城区申间地带，前景看好，可塑性强。可开设大型综合超市、大型百货店备1家，并合理配 置以新型业态为主的专卖店、专业店以及餐饮、休闲、文化娱乐设施，形威以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。
　　二 是拱震桥区域商业中心。中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，其间贯穿运河文化休闲带，建有运河广场，具有较强的人气集聚优势。这是由历史商业网点密集街区经整体拆建改造后形成的新商业中心。商业网点主要分布在台州路和金华路。要通过商业设施建设，网点布局 和业态结构调整，提升商业整体品位。可设大型综合超市和大型百货店备1家;鼓励在台州路开设专卖店、专业店;在运河两侧适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设 施。形成功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。
　　三 是翠苑区域商业中心。中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路。由于近年来居住区西扩，翠苑地区已初步形成较为繁华的区域商业中心。随着'旅 游西进'战略的实施，城西居住区建设速度的加快和人居环境品位的提高，商业发展前景十分看好。除现有1家大型综合超市外，可开设大型百货店1家，发展一批 多业态的商业设施，鼓励开设品牌专卖店、专业后，适度发展餐饮、文化娱乐设施，提高商业网点整体水平，形成行业结构比较合理，业态比较先进，以购物餐饮为 主的区域商业中心。
　　四 是滨江区域商业申心。滨江(高新)区将建设成为我市高科技、多功能、园林化的科技城。陆地面积60平方公里，现有人口11.6万，规划期末将达到20万 人。规划申的商业设施主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段。网点建设和布局要跳出传统理念，体现新世纪、新城区、新商业风貌，服务于较高层次的消费群 体，起点要高。可开设大型综合超市和大型百货店各1家;建设西府路商业步行街，南段以开设品牌专卖店为主，北段以餐饮、小吃为主;其余商业服务网点有序地 集申在沿江街面。严格限制开设低层次、综合性网点，形成目标消费层次以高中档为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。
　　（这四个区域商圈的共性是周边居住人群和开发建设的楼盘数量巨大，因此未来发展潜力被普遍看好。随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。但目前这里的商业发展尚未形成气候,与当地居民消费习惯以及商业设施尚未达到较高水平都有一定关系。）

此外还有十一条市级商业特色街区，包括湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化特色街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区、四季青特色街区、丝绸特色街区、信义坊商业步行街、梅家坞茶文化村、文三路电子信息街区，以及延安路时尚购物街和解放路时代商业街。六条区级商业特色街，包括江干区的天成路休闲服务一条街、上城区中山中路传统商业街、拱墅区台州路步行商业街、滨江区滨江餐饮商业步行街、萧山区的市心里路商业街、临平区的九曲营步行街。
　　除了以上22个大小商圈之外，杭州规划建设的100个城市综合体、各个地铁站点配套商业项目、二十大新城和六组团中部分具有人口交通综合优势的项目将来如操作得当也可能发展成为商圈，例如运河商务都市综合体、艮山门站城市综合体、九堡东站城市综合体、滨康站城市综合体、钱江世纪城、SM城市广场、宜家MEGAMALL附近等等。杭州的发展战略曾被概括为16个字：‘城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展’，十五期间，后12个字已初见成效，而“城市东扩”却动作不大，随着决战东部城市东扩以及新东站综合枢纽建设加速，彭埠、丁桥、三堡等商圈有望未来3年逐渐成型，此外大关、祥符、康桥等等众多板块则有望发育为社区购物中心。但由于各类商圈忽然成倍增加必然导致大量商铺集中供应，将对许多新兴商圈形成严峻的考验。



　　100个城市综合体：上城区（4个），下城区（7个），江干区（9个），拱墅区（8个），奥体博览中心，萧山区（12个），滨江（10个），西湖区（5个），西溪湿地，余杭区（14个），钱江新城（4个），下沙（9个），桐庐（3个），淳安（3个），建德（2个），富阳（4个），临安（4个）。其中有11个为地铁站上盖城市综合体，地铁滨康站、九堡东站、艮山门站、武林控制中心四个站点的规划设计方案已提交讨论。  下沙西站、下沙中心站、下沙东站、下沙终点站四个综合体目前均在规划设计中

RE:
附录：商场→商街→商圈 杭州商业物业三步曲
　　说到商业地标的崛起，不能不先提到杭州商业地产的发展。杭州的发展轨迹，是从商场到商街，从商街到商圈，由点及线，由线及面的进程。
　　第一阶段——初步发展阶段(1997年以前)：1995年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。
　　第二阶段——快速发展阶段(1998年~2001年)：1998年银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼扩张，标志着以百货为主力商家的武林商圈的成熟，并促进了延安路沿线商业的成熟。
　　第三阶段——高速发展阶段(2002年~至今)：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。
　　当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展，除了大型商业百货外，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足20多个行业。
　　目前，杭州市区的商业物业主要集中在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、延安路商圈、庆春路商圈。虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。未来杭州市在开发和待开发的项目，包括购物中心、商业街也将是组成商业物业市场的主力。
　　而从商业物业的发展来看，在2002年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足25万平方米。而从2002年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002年~2005年四年时间，其供应量就达到2002年以前的总量。2006、2007年，杭州商业物业的供应加速放大，截至今年一季度，杭州商业物业的存量为61.4万平方米，未来3年内的总供应量则达到300万平方米以上。- 该帖于 2008-12-5 10:15:00 被修改过