2009西安商业格局和发展趋势
（注：附件未修改，请阅读正文，谢谢！） 来沈阳快半年了，因为一直在做商业的原因，看到沈阳的一些现状和发展，总喜欢拿来和西安的商业去比较，现在我就此说说西安商业的格局及发展趋势。 西安商业的分布主要在钟楼商圈、小寨商圈、解放路商圈、西高新商圈和康复路商圈，未来可能形成的新商圈在土门地区、北郊经济开发区、曲江新区和西安电子城地区。下面我就来详细说明以上商圈的具体情况。 一、钟楼商圈：东至东门，西至西门，南至南门外，北至莲湖路，这是钟楼商圈的大致分布范围，该商圈也是西安市最大最具影响力历史最悠久的商圈，研究钟楼商圈的发展对于整个西安的城市经济发展都有相当重要的意义。 A. 东大街：从钟楼到东门的一段距离上分布着众多的百货商场和专业店。百货商场有开元百货，方汇百货，唐城百货，兴正元百货，沃尔玛超市，购物谷，伊时达百货（传言被民生集团收购），华侨商厦，友谊商厦，王府精品街，百盛百货，万达广场（在建），庙街广场等。专业店涵盖了餐饮类的碳市街和塞纳河法国风情餐饮（可以归属到南大街的范围），仙踪林，星巴克，麦当劳，肯德基，德克士和百富烤霸等诸多商家；家电数码类的国美，苏宁，迅捷通讯，蜂星电讯，华中手机卖场等商家；专业的服饰类专卖店汇集了百丽体育，圣道体育，劲浪体育和利郎，劲霸，美邦，森马，以纯，KAPPA，匡威及一些知名女装品牌；零散的配套类设施分布其中，极大的满足了西安人的购物需求。曾统计过每分钟东大街的人流量为150——180人，可见西安市场的消费人群之强大！ 东大街上经营最好的百货当属开元和百盛。开元地处西安市独一无二的黄金地段，商场建面9万平左右，定位大众流行百货，年销售额22亿人民币（其中蜂星电讯年销售7亿人民币），在西安人的心目中具有无可比拟的地位。百盛租用的立丰企业集团的物业，于1994年开业，建面5.5万平左右，定位时尚潮流百货，年销售额5.3亿人民币。方汇百货现在已经变异，盈利方向转为收租，自营百货区域定位杂乱，只是因为位置好勉强糊口。唐城百货被永乐电器（国美）租走物业后，只留下5，6两层作为自营的中低档类服饰大卖场，由于楼层过高，营销不利等原因，生意冷清，现已名存实亡。兴正元百货是骡马市兴正元广场的主力百货店，定位时尚潮流百货，建面9.6万平左右，开业一年时间。由于动线极度的不合理，致使商场内死角过多；营销和经营管理又没有什么创意，生意萧条，08年总销售额不足1.5亿，实在对不起钟楼商圈核心的地段价值；进来有传言兴正元广场24万的MALL有被王府井集团，民生集团或金花企业集团全资收购的消息。伊时达百货在2008年初由于卖场过小，定位不准确，营销乏力，管理不专业等等多种原因宣布倒闭；现在传言民生集团有全资收购的意向。庙街广场地处东门里，建面12万平，目前尚未开始全面招商，内部消息说是定位方案没有出台，空置良久，几乎成一死盘。众多的专业店船小好调头，经营情况基本稳定。总之，东大街是西安市最繁华生意最好的零售街区。 B.西大街：从钟楼到西门的一段距离上也分不了众多的商场，专业店由于区域商业氛围不浓厚的因素，开设较少，多为银行和印刷，标旗类专业性门店。商场有金花百货钟楼店，中环银泰广场，民生百货钟楼店，百盛西大街店，同方服饰城，唐人街商业广场，米兰诺百货，状元阁，天宝国际，正阳名家国际广场，荣民商业大厦，朱雀商业街和好又多超市等。商业配套基本完善，由于西大街历史上以回民文化生活区和标牌印刷类产业为主，西安市政府主导的商业规划与之偏离，不能使其正常快速的发展，西大街的人气不旺盛，商业有待培养。 商场中最好的还属和开元隔钟楼相望的金花百货钟楼店和百盛西大街店，好又多超市的生意也不错。其他的中环广场继中港城百货被民生集团收购以后，母店也在2008年被银泰集团收购，现已更名中环银泰广场。米兰诺百货几乎等于是给ITAT开的，除了负一层ITAT看不上没要以外，其他的好位置全让ITAT占据，且免租2年！我实在不清楚招这种商有什么用？！单独培养市场有的是更好的办法！可是受大环境影响，ITAT的生意也不好。唐人街商业广场作为西安市最早的MALL已经成为MALL发展史上的一个硬伤！不过，最近传来了A座签约世纪金花的消息，但愿能得到弥补。正阳名家广场引进了西安市第一家美克美家家居卖场；同方服饰城沿街商铺有些杭州广州的三，四线品牌进驻，天宝国际和状元楼等项目均是现成物业招不来商，没办法开业。 金花钟楼店于1998年开业，建面2.5万平，定位高端时尚潮流百货，年销售额12亿人民币。百盛西大街店分做2期开业，位置只对朱雀大街品牌商业街，1期由于定位得当，品牌组合符合市场需求，和西大街的整体萧条相对脱离，生意火爆，一柜难求！2期进来经过整改，受1期火爆场面的影响带动，现在经营情况也很乐观，1，2期总销售额能达到5亿人民币之多，实属西大街商业的一个奇迹！好又多超市是西大街上唯一的大型生活用品卖场 ，极大的填补了西大街人们生活品消费的空白，生意当然较好，建面1.9万平，年销售额达4亿左右。 C.南大街：南大街是西安城内距离最短的大街，商业已经发展到南门外，主要以中高档商场为主，专业店分布不多，主要以餐饮娱乐，婚纱摄影和银行证券类金融设施为主。 商场主要有中大国际名品百货，金花南大街店（2008年收购海大春天百货而来），小太平洋商厦，天资名品店，豪华XTD名品店，时尚天天丽人广场（已倒闭），珠江银泰广场和长安国际巴黎春天百货（2007年收购美美百货而来）等。金花和巴黎春天刚完成收购不久，正在市场的培养和调整期，外贸国际，天资和豪华的生意依旧最好，店面虽小，高端人群已经养成习惯，故客流量高峰期可达180人/分，销售额已经无从计算。 南大街是西安市最早改造的城内大街（1978年）， 担负了西安市金融业发展的重任，改造完成伊始就成为西安接待中外政要的必经之地。随着西安城市进程的加快，南大街在未来的发展中还将担负起更重要的角色，重新崛起指日可待！ D.北大街：北大街是钟楼商圈唯一一条未完全覆盖的大街。从钟楼到莲湖路的距离是北大街商业最繁华的地段，莲湖路到北门的距离因为历史上多是居民区，商业并不发达。这一路段商业定位在银行金融街和数码电器街，近年来由于知名连锁百货巨头区域拓展的需要，北大街上的楼盘也已经被新世界，大洋，民生所瓜分掉！西安零售业钟楼商圈从前最冷清的大街从2009年起，将会迎来一场革命性的变化！ 北大街上主要有国美，苏宁，迪信通和深圳迅捷通讯等数码卖场，北大街商场，西安秋林公司和家乐福超市（原宏府大厦位置，07年撤出，现在已经被大洋百货抢占）是北大街上最著名的商场，近来钟楼核心金花广场北侧地段宏府地产改造完毕，新世界百货已经签约。王府井百货在西安寻找物业已经将近10年，目前有消息说是物业已经定在北大街和五路口的核心位置。 北大街的改造后于南大街，先于西大街（2006年改造完正式开街）。是西安市著名的金融数码大街，每年产生的利税也是相当可观，钱柜和东亚银行等著名企业在区域内发展良好。 总的概括来说，钟楼商圈是西安市的第一大商圈，地域跨越了莲湖，碑林和新城3个城区，是西安零售商业税收的第一大来源，有理由相信钟楼商圈随着西部大开发和西安城市化进程的加快，必将会成为带动西北、影响全国的著名商圈！ 二、小寨商圈：以小寨十字为中心，东至大雁塔北广场的小寨东路；西至吉祥村的小寨西路；南至长颜堡的长安南路，北至南二环路的长安北路。该商圈形成的历史时间不长，总体来说不足20年，主要以区域内的大专院校学生消费为常态客群，国家单位公务员家庭和长安区的时尚人群为辅助客群，自2001年起，正式开启了西安市的第二大商圈。该区域内业态主要以自由市场和时尚潮流百货商场超市组成。 小寨东路：商业分布相对分散，主要有金鹰国际购物中心小寨国贸店，大雁塔北广场，慈恩镇商业广场，大唐不夜城（在建，主力百货和新世界也有关系），大唐芙蓉园，秦汉唐商业文化广场（在建），曲江通驿坊，金地南湖广场等大型的商业设施，各品牌店铺分布其中，旅游文化和餐饮娱乐类是这一带的商业主题。 因曲江新区距离小寨商圈太近，而目前有没有形成真正的商业气候，所以暂将其化为小寨商圈。但随着曲江新区的发展和国内外商业巨头的进驻，曲江必将形成自己独特的旅游文化娱乐商圈，区分与传统的小寨商圈，我们拭目以待！ 小寨西路：路段较长，涵盖了吉祥村小商圈，主要的商场有销售业绩令开元百盛等大商场艳羡的军人服务社一社，家乐福超市，立丰国际购物广场（吉祥店），西安秋林商场，吉祥诚信商业步行街和部分著名品牌服饰店。这一代的商业主题和传统商圈相近，又有种独特的时尚气息。 小寨西路和小寨东路近来由于受西安地铁3号线修造的影响，生意不是很好。但在2010年地铁通车以后，这区域的地铁经济和令人艳羡的巨大时尚消费群必将会全力弥补现在的损失！所以，投资小寨商铺的话，现在是个不错的时机。 长安南路：这一路段是该商圈中距离最长的一段路程，商业分布从超市、百货，购物中心和服饰批零市场应有尽有，在建项目也很多，八里村的城中村改造工程将催生起一批有质量的城市综合体。著名商业项目主要有雁塔文化新天地MALL，嘉汇汉唐书城，长颜堡综合市场，陕师大商业步行街，华东服饰广场长颜堡店和阳阳国际购物广场等。 长安路是沟通西安市南北交通的大动脉，沿线商业非常发达。近来由于地铁2号线的修造和八里村等城中村改造工程的影响，商业营业额收入减少很多，但是该区域的销售业绩还是远非土门和龙首可比！和小寨东西路一样，在2010年地铁通车以后，该区域的地铁经济和令人艳羡的巨大时尚消费群必将会全力弥补现在的损失！ 长安北路：这一路段相对较短，业态分布却一点不比上述三条街少！由于距钟楼不足10分钟车程，这一区域的大学分布又较为密集，从而催生了西安市最为时尚的自由商场——小寨百汇，百汇周边新起了飞炫广场和海港城及周边的大多品牌店，生意都是好的不得了，连好又多超市也打起了时尚牌！百盛百货更是开了第三家店。小寨十字原来的西安商业大厦改造工程已经开始，未来这里也将是一个现代化的时尚MALL！ 这四条街中，长安北路的商品是最丰富的，也是竞争最激烈的，很多的小型精品商场不断的在革新变化，依然引领了西安商业的第二极！ 万达广场本属于李家村商圈（曾是西安历史上第二大的批零商圈，由于政府的规划，2005年李家村商圈在存在了15年之后解体，商户流向西安第一大的康复路商圈，万达广场开始进驻打造城市综合体），只是距离小寨商圈较近，和附近的文艺路商圈又几乎扯不上多大关系，所以这里简单说一下万达广场开业以来的一些经营情况。 作为订单地产和城市综合体的先锋，李家村万达广场是万达集团在西安做的第一个商业项目。之前的MALL(或叫城市综合体,都市综合体）诸如唐人街商业广场，骡马市兴正元MALL，立丰国际购物广场等等经营效果均十分的不理想，或是开业了人气冷清，经营不好，或是干脆就招不满商，开不了业！万达广场的订单模式为西安的商业市场注入一股新的空气，从此万达在北关和解放路的另两个万达广场相继启动，美国华平也开始在曲江投资了大唐不夜城项目，和记黄埔，金地集团，凯德置业，华润商业等等开始西安新一轮的MALL的圈地运动——因为他们看到了万达和金鹰的非常销售业绩，西安MALL的失败归结于建造和经营者缺乏相当的经验和魄力！而他们，完全具备这个能力！ 期待西安MALL的发展，期待西安商业的成功！ 三、解放路商圈：该商圈虽然时间较长，但是不成形，只有解放路到五路口这么短的距离，五路口到火车站的距离曾经是西安市治安最混乱的地段，商业多以粗制滥造的旅游工艺品小店和快餐店为主，可是他毕竟承载民生百货，国力商场，深业商城，丹尼尔商业集团和近来大商新马特，所以，我认为说一下还是有必要的，最少他的商业份额排在西安市的第三位。 西安市传统的商业魅力造就了民生百货的成功，民生百货成立于1959年，至今已有50年的历史，是西安市最老的百货，但商品非但不落后，近年来还借鉴了北京翠薇百货和中友百货等商场的经验，竞争力大增，目前可与百盛抗衡。最近又是把积蓄了50年的力量开始爆发，接连开出了西大街店和电子城店，相传还有全资收购伊时达百货和兴正元百货的消息，开始了迅速的战略扩张期。解放路店营业面积约8万平米，年销售额12亿人民币，单店业绩仅次于绝版地段的开元商场！ 丹尼尔集团的战略赢利点放在了康复路商圈的批发类商铺经营上面，解放路的零售卖场销售一般，规模也不大；国力商场和深业商城属于西安市的老商场，现因经营品类单一，营销手段和服务质量不好，或被并购重组，或直接倒闭，基本上退出了解放路商圈的竞争；大商集团新玛特百货定位为中高档的时尚潮流百货，解放路店在民生百货的斜对面，是大商集团在西安的首家店，总部给予了很大的希望。近来有消息称招商团队出自原西安百盛，目前进展顺利，预计在2009年10月1日正式开业，我们将热切关注。 解放路商圈历史悠久，正冲西安火车站，未来的商业地域发展应该在东西五路上展开，解放路进一步改造（西安市城市建设规划局消息称2009年8月开始），以五路口为中心，逐步覆盖提升五路口至火车站的路段的商业形象和档次，受地域限制，商圈的规模不会在该范围扩大，提高坪效和商业形象是该商圈以后发展的主题。 四，西高新商圈：该商圈是西安最年轻的准成熟商圈，周边以中高档商场，生活超市，数码卖场和高档酒店写字间等业态为主，是未来西安市最具发展潜力的商圈，区域内基础设施和物业配套西安市目前最好，所以有理由看好该区域的商业发展前景。 世纪金花高新店和金鹰国际购物中心高新店相邻坐落在西高新CBD的大动脉科技路的最核心位置上，高新路南段爱家大型生活超市（09年5月完成和华润万家的重组，爱家将退出历史舞台），唐延路上的泰国易初莲花（现更名为卜蜂莲花）生活超市，以及将要出现在高新四路上的沃尔玛大型超市（中天家居整改项目引进），北段国美电器，银行聚集区形成了该区域无可比拟的金融中心，高档楼盘有200多个，强大的稳定消费群和西安大多高科技企业的金领白领群构成了该区域的消费主力军。该区域的地价飞速上涨，2008年的价格已经是1994年的近10倍!随着西高新的快速发展，地价仍将继续上涨。 世纪金花高新店营业面积25000平米，是在钟楼店和乌鲁木齐店开业之后，于2002年在西安市开设的第二家百货店，定位高档偏下的潮流百货，07年单店销售业绩为8亿元人民币，不过提升潜力很大。 一路之隔的金鹰国际购物中心是美资企业金鹰商业集团在西北地区开设的第一家门店，也是金鹰对西北市场的问路石，谁曾想2007年西安高新店的业绩涨幅居然超过了南京总店，达到4亿人民币（涨幅100%），成为了金鹰连锁百货全国业绩增长的状元！带着这样的信心，08年昆明店开业，金鹰吹响了西部大开发的号角！随着上海店的转型，金鹰集团的战略重点转移到了竞争压力相对较小的西部地区和东北地区（沈阳有消息说10年之前金鹰至少会开出一家店），目前正是各自区域核心城市的战略布点期。 由于高新区的大型生活超市竞争尚不激烈，(电子城的人人乐超市相距太远，分属不同的区域，对爱家几乎没有影响），西安本土的爱家超市如鱼得水，在西高新茁壮成长，目前已经有能力担负起爱家集团西北战略拓展的部分资金需求。但是，英国的TESCO第一次进驻西安市场，就把地址定在了西高新，09年以后会和爱家（华润万家）之间有场恶战！加上销售不俗的唐延路易初莲花（现更名为卜蜂莲花）和在高新四路找到了合适物业的沃尔玛，未来的西高新竞争必然更加激烈！ 国美的滋润势必引来苏宁的竞争，在全国其他区域已经屡见不鲜，“中美苏三强争霸”的局面随着大中被国美的并购已经成为历史，如今的格局是“美苏热战”时期。 家居建材卖场家得宝已开始寻找物业多开店，挑战百安居的独大地位，中国本土的红星美凯龙更是已在2007年就把门店开到了西高新的边上！西安本土的大明宫在06年开设了雁塔店，但位置在电子城，西高新的200多座大盘远不能覆盖。居然之家西安只有一家店，但水土不服，传出有想撤出西安市场的消息。 区域设施和交通的便利性以及政府的大力扶持，西高新的速度已经和当年上海浦东的发展有了关系，我们将热切关注西高新商业经济的发展。 五，康复路商圈：康复路商圈是西北最大的批零商圈，历史悠久，交通便利，营业额惊人。该商圈起源于20世纪70年代中后期的一批浙江人在康复路开设的小商品和服装的加工批发网点，随着时间和规模的快速发展，受到了西安市政府的重视，大力的扶持，终于有了今天涵盖康复路老商业楼、时丹达商城、西北商贸中心，金朗服装精品城，奥龙大厦、华东品牌服饰加盟广场，金德大厦，白马服装城，多彩城，贝斯特物流中心，贝斯特鞋城，锦绣鞋城，三府湾鞋业批发市场、多彩新天地、三府湾茶叶批发市场、三府湾箱包皮具城，金花羊毛城，西北内衣城等等30余个专业性批发市场，辐射了全西北地区，年总营业额超300亿人民币！随着康复路商圈的专业市场进一步的调整改造完成，必将爆发出更强大的威力，持续高效的为西北人民服务！ 六，未来可能形成的次商圈现状和发展趋势。 A. 西郊土门商圈：土门的商业历史非常悠久，区域所跨地界较大，整体的零售商业几乎全部在沣镐路和汉城路、大庆路西段等地段集中，一定程度上满足了西至三桥，南至鱼化，东至西梢门，北至超过城西客运站的范围内近200万的普通人群需求，但随着土门地区的经济发展，消费者意识的明显提高，商业空间仍然非常大。目前区域内的商业形式主要以集贸市场，生活超市，专业医药卖场，沿街精品店和餐饮娱乐类构成。其中以销售服装鞋帽类的土门市场在西安市的影响最大，和东郊的轻工，南郊的小寨，北郊的龙首并称西安零售经济的四个端点，年销售额，据不完全统计可达10亿元人民币之多！爱家超市和海星同瑞药庄的聚客能力也相当不俗，前者为连锁性质的生活超市，后者则是西安市最大的专业医药类批发集散地，靠着城西客运站每天近50万人次的强大客流，生意相当火爆。自然，个精品店餐饮店的收入亦是可观。 B. 二环路沿线商业经济带：几乎每个城市的发展都会用环线来表现，北京的7环和西安的4环就是巨大的差距。围绕着环线的特征，都形成了独具特色的商业经济，西安的表现则是大型购物中心，生活超市，专业建材超市，餐饮娱乐专业店的合围。立丰集团的立丰国际广场，凯德置地的嘉茂广场，中国首个唐遗址上建造的100万方大唐西市；华润万家，人人乐，爱家；居然之家，红星美凯龙，百安居；劳动南路餐饮咖啡街，东来顺，竹园村，金花饭店，香格里拉大酒店，凯德华洗浴娱乐中心以及西安义乌小商品城和轻工批发市场等等为西安商业的金腰带上嵌入了颗颗璀璨的宝石！可以预见，这条金腰带会更加闪亮！ C. 北郊经开区商圈：北经开区的历史和西高新一样，都不足20年时间。但随着西安行政中心的北迁，地铁2号线的建设完成和大批国内外著名制造和生产企业财团的进驻，区域发展非常迅速。目前的商业主要集中在凤城一路和凤城三路中间，以人人商业集团的崇尚百货和人人乐超市，第五国际，雅荷中环广场，金花赛高店和著名的沃尔玛超市为龙头，周边聚集了大量的银行，数码专业店（国美，苏宁）和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发展空间相当大，沿主干道未央路直到张家堡的距离都会成为商业的聚集地，因未央路直通连霍高速，是北西安的大动脉，政府和地方财团及私人企业对该区域的投入相当巨大，新起楼盘近180座，加上沿渭河经济带和市内商业去的沟通紧密，经开区的发展真是不可估量！ D. 曲江新区商圈：曲江商圈前面做了简单的分析，主要以大雁塔和唐城墙遗址公园为带动，发展旅游娱乐特色经济，引来欧美商业巨头的巨额投资，10年后必将成为西安商业极具特色的一支生力军！ E. 电子城商圈：该商圈处于西安的城乡结合带，和土门商圈相似，不过却比土门更加现代时尚，因为周边的消费群体聚集了老西安的大量军工科研单位和大专院校。目前区域内的商业主要以时尚潮流百货，生活超市，商业步行街，集贸市场和专业汽车城为主：主要有民生百货电子城店，军人服务社二社，人人乐超市，新一佳超市，华润万家超市，电子城步行街，电子城集贸市场，丈八路蔬菜水果批发市场，大明宫家居建材城雁塔店和西部汽车城等，石油大学，西安美院，培华大学，欧亚学院，西京大学等13所大专院校的100多万消费群更为该区域的商业发展贡献了很大的力量。随着电子城的发展，西安地铁的修通，经济势必会更加蓬勃的发展，我们将继续关注。 F. 长安区西部大学城商圈：西部大学城的概念提出的很早，可真正学生大量入住是在2001年以后。该区域也是西安最年轻的商业力量，目前商业氛围还不是很浓厚，随着各所大学后勤集团商业管理处的成立，以大学为单位，校内和跨校的大中型学生生活超市，电子数码城和服装城的一开始筹建，未来为学生消费做配套的商业设施也都将逐步到位，能够预见，不出五年时间，西部大学城的商业经济将震撼西安，影响全国。 G. 龙首商业街区：龙首商业的核心位置在北关正街上，南至北关，北至北二环，距离不长，商业形式以集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。区域再扩大的可能性很小，下一步应该在商圈的结构调整和商品的竞争力上下功夫。该商圈是西安的附属小商圈，虽然地铁2号线从此经过，但覆盖半径仍只在本区域。 H. 边家村商业街区：边家村商业依靠西北大，电子科大和西工大，涵盖了太白北路和友谊西路的一部分。主要有崇尚百货，人人乐超市，红星美凯龙，边家村商场，太白商厦，边家村电影院，边家村商业步行街和较多的品牌专卖店构成，由于大学生的消费作用，区域商业相对活跃，不过随着大学南路市场的拆迁，客流已经被小寨分走大半，好好调整，找回商品竞争力，才能重现昔日的辉煌！ I. 交大商业街区：交大商圈包括交通大学，理工大学，工程大学，工业学院在内的近10所大专院校的零散商业配套和立丰国际购物广场（主力店百盛百货，沃尔玛超市），韩森寨爱家超市等构成的新商圈。本区域位于西安市的东南部，周边商业稀少，配套严重不足，大型国企众多，可以预见该区域将来的商业前景是非常好的。只是目前该区域最大的购物中心立丰广场业态规划布局严重不合理，人气惨淡，需要用心调整，休养生息，方可和该区域的商业一起成功。 J. 东关商业街区：这个区域目前只有一些基本配套，但周边的居住人口数量很大，已经远远不能满足需求，还在距钟楼只有10分钟车程。虽然苏宁电器，人人乐超市的进驻缓解趋于基本需求的压力，可是仍然不能满足该区域的长期需求，该区域没有做百货和特类专业店的基础，未来可能会有多家社区便利店和精品专业店，以及大型的餐饮娱乐服务场所进驻。该区域也为一般的附属商圈，发展空间，业态规划布局还有待观察。 七，西安城市商业经济的未来走向和对西北地区的影响 之前几年时间，西安的一些商业项目亏损严重，倒闭较多，使很多的业内人士一度都看不到希望，包括现在相信持这种悲观想法的人仍有很多，那么我现在就来解除大家的这些忧虑，也希望能带来振兴的信心。 早在2007年，我还在西安立丰的时候，说过这样一句话：西安商业的惨淡不是天灾而是人祸！当时有都很多人读不懂这句话的真正含义，肤浅的理解为企业内部的帮派斗争亏害了西安商业的前景。其实不是的，真正亏害西安商业的是那些操盘手自以为第一的意识！他们认为做了十几年或者几十年的商业，去过欧美和沿海城市观摩过人家先进的商业门店，拿回来西安直接做就可以了，他们就会理所当然的成为西安商业的引导者，那么，我们看看他们究竟都做了些什么吧！ 案例一：东关商业街区 亲亲宝贝城 亲亲宝贝城于2005年下半年开业，于2006年初倒闭。以经营儿童服饰、教育产品，游乐设施为主题，定位中高档儿童类专业性商场。首先要肯定的是操盘手的想法很好，要和上海的向阳993相比较；但是他的选址工作是极其失败的：不光要看物业的租金，占地面积，规划设计方案，更重要的恰恰是最初级阶段的市调工作，我们的分析是操盘手没有能够读懂东关商业街区的性质，不知道它和钟楼商圈的关系，盲目乐观的扩大了盘子的影响力，只想到了最好，而没有去为最坏的情况作准备，所以坏的情况一出现，操盘手的班子就不知所措了，结果就是失败。前边分析了该商圈的情况，可能出现的赚钱物业最应该是生活超市和大中型特色餐饮娱乐店，而亲亲宝贝城的停车位完全可以满足这些要求，但是操盘手看到了儿童市场的稀缺，却没有认真去读商圈的属性，造成了选址上的失误，从而贻害了一个原本可以很不错的项目。 案例二：南大街 时裳天天丽人广场 丽人广场的前身是中汇商城，在2002年开元停业装修，西大街百盛没有开业的时候，一度一柜难求！这是经营者的荣誉和功劳，后来经营者遇到车祸丧命，继任者却将中汇变成了丽人广场。重新定位，重新招商，主打品牌商品，定位女性主题的专业卖场——想法不错，可是又一次选错了地方。钟楼商圈是西安市的最核心商圈，经营高端产品尚且没有位置，丽人广场却搬来了华东市场，以杭州武汉深圳广州的3，4线品牌充斥其中，招商很快，很符合这些品牌的塑造形象要求，租金也很低廉，开业时一片大好景象！在开业仅仅2个月的时候，2007年的元旦，因为营销不作为造成了销售不好，操盘班子的实力受到全面的质疑，营运工作受到抵制，商户纷纷撤货，空柜开始增多，终于导致了春节后的关门事件。这也是个操盘团队不专业贻害本应成活项目的例子。 案例三：西大街 中港城 中港城属于中商企联控股集团旗下企业，先于西安中环广场开业。中港城原是台湾亿禾百货的位置，亿禾因为西大街商圈的欠成熟而销售业绩不佳，急的频频换帅，导致内部人员流动频繁，最终和没有起色的西大街一起沉睡了。处于减少竞争对手，有利于招商和抢占地盘的原因，中商企联在拿下中环广场后，又签下了中港城15年的经营权。由于中环广场受到开元，金花，百盛和民生的集体抵制和打压，招商十分困难，不得已从北京天津等地花大的代价请回了一些品牌坐镇，可是仍然不能开业，这时又拿下了中港城，随便糊弄了一把，从西安的康复路商圈找些品牌填充了进去，但是卖场布局混乱，营销几乎不作为，商品又缺乏竞争力，终于在开业半年的时候因大批商户强行撤场而倒闭。民生百货接手后，全面调整布局，改善了这些不利因素，随着西大街商业氛围的渐浓，生意渐渐好了起来。而这边中环广场的操盘手们也又一次扛不住了，于2008年初开始和银泰集团接触，今天挂上了银泰的牌子。这也是个操盘团队不专业贻害本应成功项目的又一个例子。 案例四：西大街 唐人街商业广场 唐人街商业广场建筑面积16万平米，是西安市的第一个SHOPPING MALL，可惜，他的出现太早了！毕竟那是MALL在大陆刚刚兴起的时候，西安作为西北地区的城市还不具备做MALL的条件；先期操盘他的团队太不专业了，竟然只从沿海和香港的成功MALL中照搬经验，甚至业态比例，楼层高度都不换！唐人街已经成为西安MALL发展史上的一个硬伤，随着民生和百盛，以及银泰的带动，再加上最近入住A座的世纪金花百货的影响，希望它能从失败中走出来吧！ 案例五：东大街 伊时达百货 伊时达从出生伊始就像个畸形儿，名字克隆伊势丹，建筑结构照抄恒隆广场，虽然处于东大街端履门的首席位置，可是一帮运作超市的兄弟根本不知道时尚百货为何物，10000平的卖场究竟应该怎样去吸引客流？只想着花钱请来ONLY、VERO MODA、ELIAN、马克华菲、耐克，阿迪就万事OK了！是那么回事吗？下沉式结构确实很个性，可惜操盘手没有弄清楚东大街人流的额外需求，结果就又产生了一个操盘团队不专业贻害本应成功项目例子。 案例六：西高新 水晶城购物广场 这是本文的最后一个案例，是在不成熟商圈的偏远位置上的一个未开业大盘，商业10万平，定位规划暂不清楚。不过本着西安商业趋势向前发展的观点，客观的来讲，大环境具备以后，团队能力是可以有所作为的。水晶岛项目地处西高新深处，周边有众多楼盘包围，常住人口达80万以上，水晶岛本身（10万方住宅）和周边5公里范围内的住宅楼盘楼盘面积超过500万方，而周边没有什么大的商业配套，所以10万平的水晶岛商业最准确的定位就是为周边80多万人做足商业配套：大型生活超市+特色餐饮娱乐+银行邮政通讯设施等的业态组合将是最佳选择；流行百货对商业氛围要求相对较高，所以进驻的可行性不大；到是时机成熟以后，引进西北第一个OUTLETS业态作为特色补充，将会收到意想不到的成功，或许会对业内产生较大的震动。所以，水晶岛商业广场的成功一在满足基本需求，二在突破西安商业不成功的常规模式，大胆创新，领跑西高新，有一天会发现足可傲视全西北的购物中心的！ 受西部大开发和城市本身自然发展的影响，西安城市原来的规模已经急速扩张，常住人口已达855万之多，比东北首席城市沈阳整整多了146万！与此同时西安商业格局已经从以前的单一商圈逐渐演化为多商圈并存的局面，小寨，西高新等商圈的兴起已成必然，未来的城市商业中心更是将会在北经开区，西高新区，曲江新区和电子城地区来形成，西安的商业已经开始向多商圈多维化的立体经济全面发展。 进入2009年，西安商业将进入一个全新的历史发展阶段，尤其在金融危机全球化蔓延的基础上，相对“冷”的西安地区受影响的情况必然会体现出来，可是西部大开发的精神，需要我们商业人必须逆势而上，敢于创新突破，迎接这次挑战，抓住这次机遇，为西安商业经济的稳步发展作出贡献！ 让我们一起来创造和期待西安商业的辉煌吧！ 2008-12-27 沈阳皇姑区清河街
该帖于 2009-2-14 13:51:00 被修改过 ---------------------------------------------------
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