北京的零售商业颇显发展乏力了。戴德梁行：2007年北京商业地产空置率剧增。北京2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3%，这代表购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。伴随着中关村广场购物中心、富力星光大道、珠江帝景、国美第一城等项目的开门营业，项目前期宣传的美好前景被一片冷清景象所代替，凸现了目前商业普遍存在的前期销售与后期经营无法达到一致的矛盾。多家大型商业从开业之初就显疲态，不得已打折促销，吸引顾客，日子艰难。原因多方面，其中之一——单点经营，没有或者少有配套经营商家作为后援，单打独斗，势单力薄，好比一艘航空母舰出航却没有众多护卫舰。一家大型商场开业之后往往几年不能盈利，也就使得实力不足的经营者倒闭退出，支撑下来的也是苦不堪言。其实商业非常讲究扎堆，顾客也是那里人多就越爱去那里，心理学上讲的是从众效应。经济学上是马太效应，作为商家，你的顾客越多，就会吸引更多的顾客。因为所有人都好奇，都不愿意落伍，都怕丢了便宜。反之，门可罗雀的商家，顾客更是不进门，是怕尴尬，怕丢人，怕当冤大头。问题是商家想破了脑袋，也不明白当今如何引来顾客上帝。我看过好几家商家的分析报告，最头痛的问题都是——客流不足。大悦城作为一个SHopping Mall的开业，他坐落于传统商业街，利用其超强的集客力，不但不会分走一杯羹，不是现有西单商家的坏事，而且应该是一件将蛋糕做大的大好事。对于大悦城自身来讲，利用了西单所有的资源，得天独厚，可以预见，大悦城比开在商业区之外的众多单体店日子会好过许多。我们从中得到启示：
1、 西单商业区增加餐饮功能，弥补区域结构不足，满足消费者潜在需求。多年前，西单的餐饮挺红火，曲苑酒楼，鸿宾楼，辽阳春等，快餐有香妃烤鸡，也是火得很。不过随着区域调整，这些商家走的走，挪的挪。造成西单商圈功能更趋于单一。除了大百货还是大百货——同质化的问题就不多说了，商家只能打拼价格。区域内排挡型的餐饮占主导地位，占比为80%，吃也得吃，不吃也得吃，一种口味对应商务人士，办公白领，顾客，旅游者，当地居民等。集中用餐时间段，人多，嘈杂，拥挤，环境很差。渝信在西单几年做到很火，就是暗合区域需求的结果。
2、 增加时尚元素，减低区域消费年龄：统计显示，西单商圈顾客年龄段偏大，外埠顾客比例偏高。理性消费限制了大量的冲动消费，一般消费限制了追潮消费。应该让到该区域购物体现出时尚和潮流来。而不是简单体现出理智和简朴。但是切忌时尚绝不是一个贵字，不是时尚的东西就一定高不可攀。时尚更多的是由快乐，自由，变化，创意，幽默，新鲜，环保，未来，与众不同，特立独行等元素表现出来。做足这里面的文章，既可以时尚，又可以有钱赚。照样顾客盈门。这方面有成衣坊，巧克力屋，趣味冰激凌，文化衫DIY等。有趣又不贵。
3、 增加文化项目：目前这块还是没有什么大的起色。但是这是块不小的蛋糕。时装展览，创意，涂鸦，摄影，广告，沙龙，俱乐部。形成浓郁的文化氛围，艺术气息，闪现思想的碰撞。
4、 专业性消费项目起步：109做的婚纱摄影已经在北京独占一席。这方面还有很多项目可以做文章，比如小剧场（含相声，话剧，曲艺等），拍卖，展览，健身，影院，美容。
5、 玩的项目奇缺：这是西单的弱势。一天有24小时，而西单作为商业区，上午10点之前、晚上7点以后显得过于冷清，商业物业的空置成本过高。西单商圈能不能做成北京夜生活的一个亮点呢？西单能否是不夜之城呢？硬件的问题容易解决，只不过大家的经营思路过于聚焦在大型百货业。寸土寸金的商圈内，70%的时间空闲，太可惜了。有些什么项目呢？小吃、网吧，电子游戏，模型，轮滑、酒吧。每一项都是大有可为，图书大厦后面胡同里的一家烤串店，晚上才开门营业，不预定根本没座位，直到深夜依然生意兴隆，说明了什么？又是暗合消费者需求的结果。
目前北京有若干家SHopping Mall在建，等待开业。其实西单商业街就是一个没有屋顶的大SHopping Mall。我们总是习惯按照我们的想法，盖一个巨型建筑物，就是一个大盒子。什么都往里装。做出来一个SHopping Mall。对我们身边的反而视而不见。这个现成的，不用我们投资几个亿十几个亿，只要我们设身处地正视消费者需求，调整我们的投资视角，就会有钱赚。
