万达第一代店应调整为综合性百货公司
万达第一代店和多数的第二代店的最大特征是在一些经济较好的城市中心区域，其单店面积一般特突破了50000平方米左右，而且此类土地均是早在2005年前获得，相对土地成本较低，建造成本也相应较低，若没有与政府承诺关于沃尔玛的进驻，那么将其改造成为综合性百货公司也许将获得更高的收益。其判断的主要依据为： 1、 根据早期深国投-沃尔玛捆绑发展商业地产的数据显示，一般此类物业建造成本在1200元/平方米左右，由于当初进驻城市商业区域时借助了沃尔玛的概念，获得的土地价格相对较低，预计折合土地楼板价等，物业的基本成本线也在4000元左右（局部城市可能会更高）。以目前繁华商业中心区域土地一年比一年高的趋势，加之繁华区域土地稀缺性，这类物业既是在不经营的状态下，其地价的增值也可让万达获得不斐收益。(万达物业与深国投项目比较类似，有参考意义） 2、 万达物业整合的最终目标可能是将商业地产资产证券化发展，而就早期对外获得数据显示，目前第一、二代店的平均收益较低，一般徘徊在4-6%不等，这对未来实施的REITS产品做资产评估时会受到比较大的影响，也不易在资本市场获得相对高溢价空间。其中最重要的因素就是沃尔玛的租金较低。 3、 万达的自有品牌万千百货计划发展50-100家店，而作为百货公司最为需要抢占的区域既城市中心繁华商业区，而万达的一代和多数二代店具备区域优势，也具备百货所需要的地理位置优越的基本特性。既是万千百货以租赁方式承租万达物业，百货的常规租赁价格也较超市要高，更何况万千是万达的自有品牌，更需要在集团内进行内部呵护。 4、 万千若抢占中心区域店，有利于平衡其他不理想区域招商难的问题，真正做到连锁百货对厂商的遏制作用，此可成为一箭双雕的效果。 5、 万千承租万达物业后，部分商铺仍能够采用对外租赁方式来获得更高的经营收益，且百货对商铺的支撑力度及档次提升较超市要高的多。 6、 未来大型商业发展的管理趋势将更会向百货管理模式靠拢，既购物中心百货化管理，因为从商业业态而言，百货的历史有100多年，能够存活至今，其一定具备其生存特质。传统的商业公司+物业公司的模式只会造成内部管理成本加大，利益冲突等不良后果。 7、万千百货定位为非奢侈品级的百货店，无论其以流行角色进入市场或以一般传统百货进驻市场，至少目前没有一个明确定义，这也正适合万达多城市发展用不同定位的百货来迎合的定位契机点。 8、城市中心区域做大卖场是对商业地产价值论的相对浪费，唯一引进大卖场的原因就应该是招不商。 万达一、二代店的改进有利于资产证券化发展，当然目前可能存在的最大问题是沃尔玛的毁约所要带来的代价是多少？
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看贴回帖是道德
希望能交到高层次同行
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