沈阳商业的发展总体来说是机遇大于挑战，城市基础设施良好，规模很大，发展潜力无限，真正的辐射东北亚不是一句空话！本世纪初的几年时间里沈阳的城市建设和商业发展完全处于自然增长阶段，对于东北首席城市和700万人口来说已是个巨大的制约，政府的大力引导和企业财团的深度细致开发是现阶段沈阳整体城市经济发展的根本。
西安现代商业的发展始于上世纪末期的西部大开发，至今有10多年的历史，商业成绩功过参半，目前是机遇和挑战并存，城市基础经过长期的发展已经具备一定规模，再发展的空间受到了一定的制约，怎样深化城市建设，提高城市的整体营运水平，真正引领西北地区的长期稳定发展是未来很长一段时间需要完成的任务。
沈阳是中国东北的核心城市，西安是中国西北的核心城市，从东北到西北的漫长距离里包含了华北的北京，天津，石家庄，郑州和太原地区，研究这些城市的现代商业发展事件和规律，对中国北方以及全国的现代经济化发展进程已经具有了相当重要的意义，这也是商业地产发展中一个必不可少的课题。
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1. 中街商圈 VS 鐘樓商圈
沈阳著名的中街商圈起源于明朝中后期，是东北地区商业的发源地，距今已有400余年历史，从某种意义上说，一部中街的历史就是整个沈阳商业发展的历史。该商圈发展至今，范围扩增至以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。行政区域横跨大东和沈河两区。总长约
西安钟楼商圈的历史要比中街商圈更早，1384年随着西安明城墙的完工，钟楼作为明朝西北首府西安的核心象征，商业渐渐的繁荣了起来,周围至今仍然保留着木头市，骡马市，东羊市，西羊市等古集市的名字，只是今天商业功能转变的更加齐全，更加富有时代气息。东至东门，西至西门，南至南门外，北至莲湖路，这是现今钟楼商圈的大致分布范围，行政区域横跨了碑林，莲湖和新城三区，商场总营业面积超过200万㎡（包含目前北大街和西大街的未开业在建项目），年营业额超过200亿人民币，是名副其实的西北第一商圈。随着西部大开发进程的加快，西安市政府正着力打造新的钟楼商业经济圈，东大街定位零售商贸一条街，是目前四条大街的龙头；南大街定位金融证券商贸街，是西安市的迎宾大道所在地；西大街定位仿古一条街，目前已获“西北第一金街”称号；北大街定位数码通讯金融街，是正在崛起的新势力。钟鼓楼广场的文化休闲特色更为本就浓厚的商业氛围增添了画龙点睛之笔！钟楼商圈正面临着从西安商业核心到西北商业核心的历史性转变。
1. 太原街商圈 VS 小寨商圈
太原街商圈形成的时间不长，位于沈阳市和平区，是沈阳市最繁华的商业中心之一，商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、拳术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街和开明商业街等街区组成。太原街商圈东起和平北大街、南至南五马路、西临胜利北街、北至北五马路。商圈长约2.2 千米，宽约1.6 千米，总占地面积约3.52 平方千米，商业营业面积约100 万平方米。太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态构成。太原街定位为具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心，主力目标客户群是25～50 岁的中高端消费群，服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力。太原街的商业总产值目前已经有超过中街的趋向，未来的发展方向将仍是区域的商业形态和利润的整合，服务功能的健全和提高，和中街东西呼应，与青年大街这条金廊一起创造历史上最强大的沈阳商业新都会！
小寨商圈形成的时间和太原街相比时间更短，只有不足20年的光景，所有的老西安人和新西安的移民基本上都能说出该区域的主要商业建筑。小寨商圈以小寨十字为中心，长安路和小寨东西路为主轴，由分布在长安南路，长安北路，小寨东路，小寨西路上的众多购物中心，百货商场，超市，综合市场，专卖店组成。小寨商圈东起大雁塔北广场，南至长颜堡，西至吉祥村，北至南二环路，长约4.3千米，宽约1.8千米，总占地面积约7.74平方千米，商业总营业面积超过120万平米，商圈定位具有都市时尚的中低端现代化区域商业中心，主力目标客户群是15～35岁的青年一族消费群，服务半径辐射整个南西安城和长安区，对西安市及郊县的年轻客户群也具有强大的吸引力。可以肯定的是，小寨商圈仍将继续高速发展，并将带动周边的电子城商圈和曲江商圈的高速发展，未来的小寨前程似锦！
北行商圈 VS 土門商圈
北行商圈也是沈阳的老商圈之一，限于地域和人口消费能力的特性，一直和中街，太原街有着非常大的差距。由于商圈以长江街为中心，所以有些人也叫长江街商圈。商圈位于沈阳市皇姑区中心区域，以长江街为轴心向两侧扩展。商圈东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置优越，商业发达，人文资源丰富。商圈总占地面积约2.5 平方公里，商业面积约170 万平方米，年营业额达到约9 亿元人民币 。2008年，中兴长江街店，鹏达运动城北行店等多家大型商场已经开业，并业绩不错；长江街地下商业街的建成营业将更加带动北行商圈的发展，和皇姑区的人文特性相结合，未来北行商圈的发展趋势必将主打文化牌来搞活商业，我们拭目以待！
土门商圈寄予了西西安的全部希望，在西安商业如今不景气，全球金融危机的影响日益加剧的背景下，我个人主张土门商圈自由发展，政府和企业尽量不要去干预，待西高新，北经开，曲江的商圈全面展开发展后，不成功土门将是最后的商业保障，成功了，土门也会锦上添花！土门的商业历史非常悠久，区域所跨地界较大，整体的商业几乎全部在沣镐路，汉城路和大庆路西段一带集中，很大程度上满足了西至三桥，南至鱼化，东至西梢门，北至超过城西客运站的范围内200多万的普通人群消费需求。但随着地区经济的发展，消费者意识的明显提高，商业空间仍然巨大，土门商圈现代商业中心的大规模开发会在2016年后开始。
泛五裏河商圈 VS 西高新商圈
泛五里河商圈的提法从某种意义上说并不成熟，它涵盖了浑河北岸和南岸的全部商业部分，但现在的发展水平都处于初级阶段，距成熟尚有很大的差距，浑南的的项目现今全部是在建，成功还要时间和市场的共同艰苦培养。五里河以北是比较观念中的五里河传统商圈，西武百货，华联购物中心已经率先开业，影响也还不错，喜来登饭店、万豪酒店和皇朝万鑫酒店等五星级酒店也在区域的核心位置，加上上海世茂，华润万象城，嘉里中心，深圳茂业等等在建项目，未来的五里河势必会更加热闹；浑河南岸的情景目前并不乐观，由于常住人口较少（不足40万人），区域基础配套不完善等因素，商业的发展进展缓慢，目前虽然沈阳奥体中心，沈阳国际会展中心，上海亿丰，香港保利达，北京泛华建设，沈阳中国女人街，红星美凯龙等多家商业财团已经开始建设，(泛华购物中心和沈阳中国女人街09年开业），可是伴随着地铁2号线和沈抚轻轨2012年的正式开通，浑南商业的崛起也应在这个时间，我们前期的努力也为浑南商业的建设起到了强力的奠基作用。浑南和浑北商业的真正融合，才能够催生泛五里河商圈的真正崛起！
西安的西高新商圈相对于泛五里河商圈来说，已经颇具规模（当然不能硬性的去比西安的灞河经济区）。首先它没有河流的地域限制，区域内的交通网络随着西安城市化进程的加快，已经非常完善；商业围绕着科技路和高新路的经纬线纵横发展，区域日加繁荣。目前区域内的百货，超市，专业卖场，专卖店和小区商业配套等等已经具备一定的基础，世纪金花百货，金鹰国际购物中心，华润万家超市（爱家），百安居建材卖场，国美电器，著名的光华路银行街，二环口餐饮娱乐街区等等都为西高新商业的发展打下了坚实的基础。所有的一切基础设施均为目前西安准成熟商圈中最优的，西高新商圈也是西安市最年轻最具活力的未来主商圈之一，看到西高新的飞速发展，仿佛又回到了当年的上海浦东地区，西安这个内陆城市和上海沿海城市的经济发展关联又成为了我们下一个研究的热门课题。
5.沈北商圈 VS 北經開區商圈
说到沈北商圈，目前只能是给沈阳经济以遐想。沈阳商圈一定会崛起，不过时间上比浑南商圈的2012年还要晚，大概初具规模的时间会在2018年至2020年。沈北新区是继上海浦东新区，天津静安新区，郑州郑东新区之后的全国第四个国家级经济技术开发区，担负着东北老工业基地振兴的大任。作为给诸多大型特大型的制造型工厂做服务配套的沈北商业，必须在大型的工业厂矿全都进驻以后，才会开始显示出商业的价值。沈北新区的国家级规划很让人们期待，沈北的商业也更让人们看好，沈阳其他各区及全国先进地区的商业发展也会为沈北商业的发展和成功提供大量有益的借鉴，我们作为商业地产的从业人员更要加倍的努力，一起去打造沈北商业辉煌的明天！
2007年西安市政府的北移确立了北经开区的发展基调，目前区域内分布着众多的国内外著名制造企业和大型财团，为北经开区的良好发展奠定了坚实的基础。区域商业现主要集中在凤城一路和凤城三路中间，以人人商业集团的崇尚百货和人人乐超市，第五国际，金花赛高店和着名的沃尔玛超市为龙头，周边聚集了大量的银行，数码专业店（国美，苏宁）和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发展空间相当大，沿主干道未央路直到张家堡的距离都会成为商业的聚集地，因未央路直通连霍高速，是北西安的大动脉，政府和地方财团及私人企业对该区域的投入相当巨大，新起楼盘近180座，加上沿渭河经济带和市内商业去的沟通紧密，经开区的发展真是不可估量！
5.鐵西商圈 VS 電子城商圈
铁西商圈偏安一隅，其实我觉得有些土门的样子，不过更像是西安的电子城地区。铁西商圈位于沈阳市铁西区建设东路南侧，属沈阳市西南部。东至云峰街、南联南十马路、西临兴顺街、北达建设大路。商圈长约1.4 公里，宽约1.2 公里，总占地面积约1.68平方公里,商业营业面积大约在60万平米左右。商圈定位以中偏低档、满足铁西区日常消费为主，属于区域性商圈。铁西百货、鲁尔大厦、家乐福超市、乐购超市和铁西轻工市场等已开业的项目对区域影响较大，在建中的万达广场、土耳其星摩尔购物中心，华润中心等项目势必会扩大商圈的影响力。
电子城商圈处于西安的城乡结合带，和土门相似，不过却比土门更加现代时尚，因为周边的消费群体聚集了老西安的大量军工科研单位和大专院校。目前区域内的商业主要以时尚潮流百货，生活超市，商业步行街，集贸市场和专业汽车城为主：主要有民生百货电子城店，军人服务社二社，人人乐超市，新一佳超市，华润万家超市，电子城步行街，电子城集贸市场，丈八路蔬菜水果批发市场，大明宫家居建材城雁塔店和西北汽车城等，石油大学，西安美院，培华大学，欧亚学院，西京大学等13所大专院校的100多万消费群更为该区域的商业发展贡献了很大的力量。目前万科地产，中海地产，金地地产和陕西本土的高科地产，紫薇地产，天朗地产等大型企业已经开始大规模的住宅和商业地产的开发，随着电子城的发展，西安地铁6号线的修通，经济势必会更加蓬勃的发展，我们期待电子城的崛起！
5.五愛商圈 VS 康複路商圈
五爱商圈辐射范围不仅包含东三省和内蒙古的东部地区，还涵盖了朝鲜，蒙古和俄罗斯的远东地区，是影响东北亚的中国北方地区最大的小商品批发集散地。五爱商圈内商场数量多、体量大，商业氛围浓厚，各大商场内部硬件设施多比较完善，市场管理较规范，经营状况良好；商圈地处沈阳核心区域，区内路网发达，多条公交路线通达市内各区，交通方便，但作为重要的产品批发集散地，人流和车流量都很大，各主要道路还会经常出现交通拥堵现象；商圈内银行、住宿、餐饮、休闲娱乐等配套设施比较齐全，方便往来客提供方便；尽管五爱商圈与中街商圈距离较近，但五爱定位以中档、中低档服装产品为主的专业批发市场，发展定位与中街截然不同，交叉发展，互为补充。
康复路商圈是西北最大的批发零售商圈，历史悠久，交通便利，营业额惊人。该商圈起源于20世纪70年代中后期的一批浙江人在康复路开设的小商品和服装的加工批发网点，随着时间和规模迅速的发展，受到了政府的重视，大力的扶持，终于有了今天涵盖康复路老商业楼、时丹达商城、西北商贸中心，金朗服装精品城，奥龙大厦、华东品牌服饰加盟广场，金德大厦，白马服装城，多彩城，贝斯特物流中心，贝斯特鞋城，锦绣鞋城，三府湾鞋业批发市场、多彩新天地、三府湾茶叶批发市场、三府湾箱包皮具城，金花羊毛城，西北内衣城等等30余个专业性批发市场，辐射了全西北地区，年总营业额超500亿人民币！随着康复路商圈的专业市场进一步的调整改造完成，必将爆发出更强大的威力，持续高效的为西北人民服务！
（三） 茶坊、酒吧、咖啡等
1．商圈选择
消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
2．立店障碍
开设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理。酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核。
3．建筑要求
茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。
4．面积要求
50~400平方米。
5．租期
3年以上。
