首先，现代租赁商业体尤有其广泛的生存空间，这是由于中国国情和五千年以来的传统文化决定的，中国人大多有潜在的投机心理，同时也适应和喜欢讨价还价的购物过程，这就给议价租赁商场的生存提供和土壤。租赁商业体的特点：
1、成本分摊原则，通过经营者的租赁活动，分担承租区域内的费用、分担物业持有者的风险、辅助投资回笼的责任。
2、业态随市场自然变化规律自由调整，遵循自然兴起和代谢的规律，无序、无组织的自然集结和分裂。
3、应对市场变化，反应较早，行动较快，但由于经营者的能力和实力等限制，过程漫长。
4、各自经营使得联合效应较弱，经营模式和商品逐渐趋于同质化，是市场机会降低、商品宽度减少。
5、缺乏质量、信誉的监管，所以不能对顾客形成保障，服务水平、服务质量低下。
6、宣传、促销投放力度小，市场号召力不足。
7、管理不便，难以收集和把握准确的市场数据、信息。
8、各自封闭的格局，使空间感趋于不畅。
9、独立经营中，同品类的竞争产生极大的内耗。
而现今商业竞争中，规模化、专业化、品牌化、成本领先化、差异化等式市场搏击的主要武器。所以，要在市场竞争的战斗中取得胜利至少要具备以上条件前三种之一，同时具备差异化这一特点，要么就要掌握成本领先这一砝码，否则，只能随波逐流，逐渐被市场竞争所淘汰。
现代商业体不外乎也要遵循以上原则，下面我就列举几个行之有效的操作手段，提供给大家作为一个参考。
一、按业态，分区域整体租赁
最鲜明的例子是一些百货、购物中心与商超的完美联姻，是后者可借前者之势，而前者可借后者之气，形成很好的互补。相识的例子很多，这也成全了国内乃至国际众多专业商业体。如（苏宁、国美、等电器类，鹏达、滔搏、领跑、冠军等体育类，宜家、全友、约迪佳等家具类，美程等彩妆类）以及影院、俱乐部等休闲场所都成为租赁商业体很好的合作伙伴。这种形式采用大面积区域承租的方式，承租方具备相当的自我管理和运作能力，也具有市场冲击力，商业体的管理方无需耗费精力去其实行管理和经营工作。
二、规模化
此法用于兴建之前，最简单和直观的做法是如果现金该区域捏最大的商业体面积4W平，我们就要建一座8W平的商业体，从而成为面积最大、业态最丰富、商品最全、最丰富的商业体，成为同种商业体之“最”。
三、专业化
T size='4'>此法并非新兴事物，早年的车、牲畜市场、菜市场、批发市场均为专业市场，现正呈现进一步细化的趋势，从专业到专营，之后到专卖，逐步细化。如建材、家居、甚至做到手机卖场、电脑城，家电卖场（如国美、苏宁）；服装类也进行了再细分的演变，如内衣、羽绒、男装、女装、运动装等；鞋城等。还有一些品牌专卖店等都成为最突出的零售终端，也成为现代商业体的发展门路。
四、“品牌”化
“品牌”化就是将商业体作为一个整体的“商品”进行运作，形式一般为将优质商品与优质服务完美结合，也有将高端商品品牌整合成为高端店。但其有一个显著的特点，就是以一个统一的形象从事规范的营销活动，并占有极高的知名度、美誉度和忠诚度。例如鹏达、滔搏是运动城中的“品牌”，国美、苏宁是家电行业的“品牌”他们以其优质的商品和服务，建立良好的“品牌”形象。形成一定的知名度、美誉度和忠诚度。实现“品牌”化。
五、差异化
为什么以上诸条中都要包含差异化的特点，这里还要再次提出呢？
原因在于，通过市场的不断细分和组合，使定位这一词汇进入商业领域，并使定位成为现如今最基础，也是最有价值的一项工作。商品和经营模式通过不同的细分组合，产生层出不穷业态定位，各种有其各自不同的特色，形成经营体的差异化优势。
这种有选择的细分—取舍—组合，使是租赁商业体能锁定一定范围的顾客群，采用针对式的营销，增加经营活动和有效性和目标顾客的集中性，减少无用功，是经营活动单一化、专业化。
六、租赁商业体的统一化管理
此课题是通过强化管理，通过统一形象、统一销售、统一结算、统一宣传、统一促销等手段，减少租赁式商业体与自营、联营商业体的差异，克服自身在运作方面存在的弊端，是整个运营体系（机理）趋于整体化和灵活化。
七、单店体量和成本降低，走低成本、低价格、高周转路线
通过将单店的体量最小化（经营面积4㎡—6㎡），使成本降低，准入门槛降低，这样，一方面，经营费用低，是经营者预期收益率降低，最终使经营者的商品价格下降。另一方面，单店体量降低使空间使用率增加，从而使经营者数量（店铺数量）相对升高，商品的种类和数量增高。种类更齐全，商品更丰满，这样也打破整体经营空间的局限，产生相对优势（但要做好定位，此种方法，较适宜经营中、低档商品）。
租赁式商业体中还有一种特殊情况，其主要形式为小产权分散化，即以档口及商铺等形式将产权分散给个人，商业体通过物业管理等形式实行对单店的管理，这种形式的商业体，管理手段和管理制度的实施最为艰难，业态规划、档次限制、准入门槛都无法实行有效管理，并且其经营模式、转租转兑、中途改项均无法掌控和监管，怎样使其健康、蓬勃的发展，成为众多物业管理企业（租赁式商业体）一直孜孜追求的目标！
了解了其形式上的特点，现就其弊端做一下剥离。
1、第三方合约，物业管理方无法介入，以至于无法明确其责、权、利，规范经营行为。
2、管理手段缺乏力度和执行性，仅能依靠断水、断电、封门等措施实施管理压制，常常因产权主的介入使执行比了了之。
3、由于更换经营者常常不经过物业管理企业，以至于规章制度下达不及时，造成不必要的矛盾。
4、在转租、转兑过程中，哄抬租金、使实际经营者的经营成本提高，经营压力加大，商品升高。
5、床价、租金尺度不一，使实际经营者的流动性加强，一方面造成装修、装饰等浪费，造成成本增加，另一方面，造成客源流失，也使得区域经营环境难以把握和作引导式的调控。
该商业模式可通过协议收回使用权的方式，实行统一的租赁和经营管理，完成调配管理工作，也可通过托管的方式，实施统一租赁和经营管理（为产权个人代租代管）。
李都平
- 该帖于 2009-7-9 12:33:00 被修改过
