商情变幻，白云苍狗。 今年以来，我市十大重点商贸设施项目，在业已规划的“七大商圈”中全面开花，82.45亿元的规模投资，将在年内完成25.9亿元，一批如振华集团、利群、银座、乐天等商业龙头企业，正在我市展开新一轮的扩张计划。 这些项目建成后，将会极大地改变我市的商业面貌，传统商圈和新兴商圈的碰撞不可避免。从今天起，本报将陆续推出“聚焦烟台商圈”系列报道，对烟台商圈所面临的机遇以及未来的发展趋势进行勾勒，以飨读者。敬请垂注。 迎春大街在躁动，一股日渐浓烈的商业氛围正使其成为人们瞩目的焦点—— 本月底，烟台银座商城的地下2.29万平方米工程将结束施工，至9月底前，地上六层建筑将主体封顶；总投资1亿美元、落户万象城的乐购已经开始招商，不久这里将建成10万平方米大型购物中心；41万平方米体验式购物中心的金益德商业项目正在准备施工；青岛利群的商业项目筹备已进入尾声。 随着迎春大街周边这些商贸设施的建设，一个炙热的语汇——“商圈”被人们频频谈起，一些人甚至将其与海港路商圈相提并论…… 一个商人眼里的迎春大街 本月初，市区大海阳路上，一家规模不小的休闲运动服饰经营店经历了“变一为二”：由于经营规模的不断扩大，经销商打算再开一家分店。几经考察，他相中了莱山区迎春大街附近的一处网点房，现在正紧锣密鼓地装修。 为何将第二家店铺开在这里？经销商代表郭敬伟道出了心中的“可行性分析报告”：“莱山商业人气的聚集，的确需要时间，可商机完全成熟后，还能有我的份儿？做买卖讲究个‘提前量’：早在三年前，莱山区连一个大卖场都没有。那时，谁能想到今天这条街不仅有了佳世客，还将有金贸中心、青岛利群和银座商城？” 做投资决定前，郭敬伟经历了一桩小事。“以前，我常去体育公园看球赛，吃喝通常在市区买好，卡点儿到；今年4月18日，莱山区体育公园举办刘德华的个人巡演，我没多想，潜意识选择了提前到，去一路之隔的佳世客逛逛。同我一样，商场从一楼到顶层人潮涌动，到处都是前来用餐、消遣和购物的人流。” 话至此处，郭敬伟抛出了自己的“论点”：“这里是体育中心，还是会展中心，这些都是别的区域难比的。或许两三年后，这样浓的商业氛围就会成为常态！” 崛起的“发力点”在哪 身处商圈之中的“佳世客”，感受显然比普通商人更为深刻。由于定位超前，刚开始其未被普遍看好，但去年8月底开业后，前三天就接待顾客15万人次，营业收入达到285万元，这让佳世客管理者都感觉盈利“出乎意料地快”。 “佳世客选址于‘闹市’以外区域，且发展不错，业内者感到好奇。其实，莱山商业属于‘成长型’，加之我们定位较高和较为独特的经营模式，营业额逐月增高并不奇怪。”据佳世客招商部张经理说，进入今年，佳世客烟台店以15%以上的月均增幅速度发展。 佳世客的成功，不只来自于一己。据莱山区财贸办的统计显示，去年，在佳世客等一批商业项目的带动下，迎春大街等地汇聚商贸服务企业达676家之众，个体经营户也达到6117个，实现社会消费品零售总额有37.2亿元！再瞧“商情并不看涨”的2009年上半年，莱山商业在一批“佳世客”的拉促之下，实现社会消费零售总额23.6亿元，同比增长20%！ “这一趋势在市政府决定东迁之时，就已注定。”个中缘由，为山东工商学院经济学院副教授牛勇平道破。作为最早探讨“迎春大街”商圈的学者，牛勇平认为，莱山区的自然、人文、区位等优势，决定了这个区域的发展定位。同时，这种优势，也让政府充分重视迎春大街的发展。 莱山的发展定位是什么？“立足行政中心、高校院所、体育设施、会展设施等资源和优势，大力发展高档商贸、信息服务、旅游会展、教育体育产业等现代服务业”。除此之外，政府也对莱山区的招商引资给予了政策支持，内容包括投资的优惠政策，以及在审批、服务两个环节提供优先、主动和专人负责人跟踪服务。 人的因素，决定了消费潜力。一组数据，在为牛勇平的话“作注解”：据调查，莱山区居住人口有70%受过高等教育，年人均可支配收入1.2万元，居全市之首。高级住宅区与旅游设施的迅速发展，为莱山带来了旺盛的购买力和巨大的商业发展潜力。根据《莱山区分区规划》，至2020年，莱山区人口将增加到50万，城市建设区远期人口容量可达100万左右。 目前，这种优势正在扩大。据莱山区财贸办综合科科长李视利讲，在迎春大街商圈的辐射范围之内，除原有的一些重量级生活小区，大量生活住宅区开始在此扎堆。持续看涨的楼盘均价，意味着这一群体的购买力之强。商家只要做好服务文章，就能成功地将这些消费对象潜在的购买力转化为现实的购买力。 高标准规划，放大了迎春大街商圈的“潜力”，而有了准确定位和扶持，迎春大街商圈迎来了一大批高端定位的新项目。目前，已确定的6个项目中，有5个定位高端的商业项目。 PK顶级商圈的路还有多长 作为烟台未来发展的重心，莱山区的区域优势和优越环境，决定了应该有一条与区域地位相适应的商业街。对此，李视利的看法是，“这是迎春大街商圈大发展的必然”。然而，想为莱山商业谋得一盘好局，将迎春大街商圈潜力化为现实优势，还有不少问题待解。 “短期内的新兴商业业态，未必会获得巨额利润，毕竟消费习惯的培养需要时间。商圈内企业能否撑过这个阶段，会是一个考验！”除此以外，牛勇平认为，善弈者谋局，不善弈者谋子。莱山区迎春大街商圈，还应该与其他服务业共同发展。 牛勇平说，莱山区金融业、公共交通比较落后，要加强莱山区迎春大街商圈建设，必须加强金融业、公共交通的建设。他说，比如招商银行、光大银行等应该在莱山区设立办事处、分理处等机构，迎春大街周边的公共交通也要作为建设重点，不仅要为现在消费者服务，还要有为未来消费者服务的能力。 决策者似乎也意识到了这一点，一些工作正在开展。除了已有基础设施，今年莱山迎来了交通网络的大建设之年。目前，以迎春大街为轴心再建11条道路，山海南路、凤凰路、金滩路等新交通网络即将建成；金融机构也在大量进驻，目前，共有11家银行59个经营网点遍布全区；在辐射范围内，百货、超市、酒店、金融、休闲、餐饮等设施正趋于完善。 “商业项目的定位和布局，直接关系到商业项目的生存周期。”李视利说，特色明显和互补，是迎春大街商圈引进项目首要考虑的因素，今后在引进商业项目时，规划部门会更多充分参与项目定位，力求合理考虑业态区分和网点布局。以后，这个区域的办公、居住、商业等综合项目均将规划形成有主有次、框架清晰的互补性布局。 “避免拥挤、毫无秩序的购物环境，避免多家同类业态相互挤压，无序竞争的状态。”牛勇平说，迎春大街商圈发展的另一优势在于，有充分的空间合理规划，也有可参考的前车之鉴。“迎春大街商圈的建设，将尽量避开海港路商圈曾走过的老路。”YMG记者 孟宪臣 刘军 通讯员 刘海军 摄影报道 |
