主题：济南泉城路商业开发 速度与深度之辩

    济南恒隆广场，总建筑面积近28万平方米，定位高端商业；泰府广场与其隔街相望，总建筑面积约12万平方米，定位为中档消费、休闲娱乐；泰府广场西侧、北侧两地块商业规划于近日亮相，“蓝尚坊•红尚坊”总建筑面积3万余平方米。加上建设中的贵和二期新天地，及在售的泉乐坊等，泉城路两侧新增商业物业总体量已近50万平方米。这个数字已超过了北京西单商业中心的商业总量。大规模、高定位的商业开发是济南这座城市亟需的，也是泉城市民期盼的。但商业物业“井喷”式供应，也增加了物业未来租售消化及商业经营的风险。

    商业开发增速应与城市规模增速相协调

    商业总量及繁荣程度是衡量一个城市经济发展水平的标尺。近几年，随着济南城市发展的加速，济南商业呈现突飞猛进的发展态势。恒隆、万达等商业巨擘均在城市中心区拿下大幅地块从事商业开发。百万平米的济南万达广场，仅商业就已40万平方米，是万达在国内的第二大项目。除万达、恒隆，本土商业翘楚鲁商集团近年发展迅猛，在本市同期就有多个项目在运作。商业发展应与城市发展相协调，城市商业地产开发增速应与城市规模增速相协调。济南虽处快速发展期，但以目前济南商业物业开发增速与城市规模增速换算。商业物业供应有过于集中之势。

    中心商圈开发应注重差异化与多元化

    定位差异化，业态多元化是避免商业密集区域同质化竞争的必要方式。当今社会，商业已不能简单的诠释为你买我卖的交易行为，商业已异化为多种形式。旅游、休闲、商务、会议在某种层面上都属商业的异化形式。在竞争日趋激烈的中心商圈，商业运营如何开发更多更丰富的业态及产品，如何科学的组合搭配，如何长久的吸引消费者的目光，这是开发商、运营商、商家都应考虑的问题。

    应深度挖掘泉城路的旅游、文化、艺术潜质

    泉城路是济南传统的商业中心，曾被列为中国十大商业街之一。城市发展变化如此迅速的今天，泉城路依然魅力不减，无人能撼动其中心商圈的地位。那是因为，除商业功能外，泉城路片区还是济南的政治中心、旅游中心。是泉、湖、老城风貌等济南城市文化精髓的承载之地。为体现济南的文化特色，政府曾斥资重修芙蓉街、修葺曲水亭街、王府池子一带的老街巷，还原老济南的特色风貌。这一举措大大促进了济南旅游及泉城路商业的发展。但笔者以为，这一层面的努力还仅是个开始。泉城路商业开发中，围绕泉水文化、老济南生活特色等还需深度挖掘。泉城路不应仅是一条店铺林立的商业街，还应是具有鲜明文化特征的文化、艺术聚集区。商业与文化艺术的相互促进与吸取中发展，泉城路才能焕发绚烂且持久的光辉。