最近，在给客户做商业地产项目的前期规划定位辅导时，一些客户总是非常关切项目的销售和后期招商，其实商业地产的价值不是体现在地产运营上而是体现在商业经营上，归根到底就是项目商业经营带来多少利润，如果商业经营不成功，商业地产的价值就很难得以实现和增值。
因此商业地产的前期市场定位具有非常重要的意义，在进行市场定位研究论证时必定会碰到一个问题：即商业业态的市场饱和度。怎样评估商业业态的市场饱和度，在此提出三点评估方法的建议，以供大家共同探讨：
一、依据现有城市总人口和人均收入水平，同时横向参照同等规模人口的相对于较发达城市的情况预测理想状态下的社会消费品零售总额应为多少，再看实际社会消费品零售总额为多少，看看两者的差距有多大，就基本可以得出市场容量的上限。
二、分析项目所在商圈人口增长、人口结构变化和经济、产业结构的变化，尤其是未来新入住楼盘的情况，在历史数据的基础上预估未来项目商业业态的消费增长。
三、市场份额预测，依据现有竞争对手和潜在竞争对手的影响力预估项目能取得的市场份额。
综合三种分析结果，再分别在保守状态和理想状态下预估市场容量的上下限。
楼上这位仁兄的意见不敢苟同。
从理论角度分析，市场容量的预测是一个很大的课题，不是一、二个人在很短时间内能够完成。以上只是提供一种思路！同时还要参考熟悉当地市场的行业专家的意见。
但话又说回来，专家预测法，或许就是一种典型的拍脑袋法，但是人家那可是多年经验积累形成的商业直觉。任何人看问题都会有一定的片面信，信专家的意见但不可全信。
第一句话你说对了（确实不是一、二个人在很短时间内能够完成，抽样、调查、推测、校验……少了哪一步都是胡诌凑数），但接下来马上就钻红薯地了。
中国市面上那帮所谓的“专家”都是些什么人？一天课都没上过的公务员博士、除了买油盐酱醋没出过校门进过商场的大学教授、靠出脑筋急转弯点子和撒广告成长起来的“咨询”大师、从基层干起什么都干过但就是没正经学过正规市场预测和统计知识的商业“奇才”……
如果就是这些“专家”，那恐怕连拍脑袋都配不上，拍屁股还差不多。
专家打分法是用来处理那些相对混沌难于量化的问题的，市场容量预测和饱和度研究，你不做精确量化分析，跟混白食有什么区别？
