金源MALL_看开发商的地产思维
我一直认为北京金源世纪城项目从各方面来讲是个很好的研究案例。做住宅的可以研究其商业对住宅的推动作用，而做商业的也可以研究其地产商对商业价值、开发及经营的思维方式。 写此之前曾经有同事建议我参考上海的西郊百联或中环百联项目，但是西郊百联是独立商业体项目，建设经营者为百联集团这类的商业公司，中环百联是收购形物业，其中带有政治因素在里面，因为一些数据不透明等原因，所以比较下来，北京的世纪金源更能够反映出开发商的一些地产开发过程中的思维方式。 以下的数据来源于北京国土资源局的公开信息以及网上的一些公开信息，包括搜房及一些财经网站。
北京世纪城项目土地获得是由北京金源鸿大和世纪金源购物中心2家公司分别进行获取的，他们均属于世纪金源集团在北京的子公司。整个项目通过国土资源局信息提供数据显示，总共在2年内分18次获得，其中金源鸿大主要获取住宅、配套、车库等用地，而世纪金源购物中心主要获得商业、车库用地。 由于国土局的信息数据不完整（这也看出了政府机构所谓的数据公开透明也仅限于表面形式主义），金源鸿大公司获得土地用地约740亩，建筑面积约251万平方米，此数据与搜房看到的关于世纪城整盘建筑面积数据比较吻合。世纪金源购物中心获得土地用地约205亩，建筑面积为57万平方米。 根据国土资源局对外出让土地价格推断，由于数据只提供了2003年的，而2003年出让的土地平均价格为103万元/亩，以此推断整个住宅用地获得价格约在7.6亿—8亿元之间。由于2005年间有一幅综合用地出让价格为195万元/亩（是由金源鸿大获取故计算在住宅用地的范畴内），以此推断商业部分土地获取约在4亿—5.5亿元间。
推论： 1、根据世纪金源开业对外宣传购物中心为68万平方米，可见开发商从住宅配套中划拨了近11万平方米的商业面积进了购物中心范围内。而11万平方米的住宅配套商业仅占总住宅用地建筑面积4%，符合住商配套比例。推断当时此地块由于相对偏僻，与其将住宅配套商业分散在众多地块中，不如将其集中进行处理，这个逻辑思维还算是比较正确的，当然最主要划拨进商业的目的是因为地价实在是便宜。 2、商业与住宅用地建筑面积比例关系是1：4.4，既是将11万平方米的配套划进了商业之后，其比例关系也在1：3.5左右。也就是开发商用1的商业来挑动了3.5的住宅高售价的杠杆原理。 3、按照土地出让价格推算土地楼板价，住宅部分约为434元/平方米，商业约在701元/平方米-964元/平方米间，经过将住宅配套商业向商业划拨后，住宅部分楼板价未动，而商业部分楼板价降低到了658元/平方米-879元/平方米间，降低幅度约7%-9%左右。 4、由于北京住宅交房一般为毛坯交房，按照住宅建筑成本1500元计算，240万（已扣除划拨的11万配套）的住宅建设总成本约在36亿元，加之土地价格则总计约在43亿—45亿元左右。按照商业建筑成本约在3500元左右，加之土地价格约24亿—25亿元间。则总项目成本约为67亿—70亿元左右，当然不包括财务成本、税收等数据。 5、从数据显示，世纪城项目分了多期出售，从2003年11月开盘的5900元开始直至上万元的售价，住宅目前基本销售完毕。如果按70亿的总成本来对应240万的住宅，则平均售价只需达到2916元就可理论保本，但实际从第一期开始出售价格就远高于此，更何况后期出售价格破了万元。如果按照2003—2005年间多期出售价格的平均数来计算，假设为7500元，则240万住宅可完成收益约180亿元，投资回报高达257%。
上述的数据很多是经过推算的，主要因为国土局对外信息的不透明，但事实上我项目世纪金源在此项目上的投资收益远不止于此。 1、 用住宅用地的价格来降低了商业成本获取的利益。 2、 商业为持有型物业，委托当年的铜锣湾进行招商，铜锣湾实际为此也进行了约1亿 元的投资，可见金源在商业部分并没有再过多的进行投资。 3、 金源集团用金源购物中心概念成功销售了住宅，盆满钵满的提钱走人，留下的是一 个倍受争议的世界第一大MALL。 4、金源集团利用金源购物中心概念自北京项目之后快速的在昆明和成都拿地建设，傻傻的地方政府官员一定为引进金源而自豪，也一定为以近金源集团而贡献了低价土地，这就是开发商土地开发的思维方式。
金源项目给我们的启示是， 1、在目前阶段，绝大多数商业仅是土地开发中的一个陪衬者，甚至可以说是一场战斗中的开发商的战略牺牲品。 2、在目前阶段，绝大多数开发商是不会重视商业运营。 3、既使商业是作为一个项目中的战略牺牲品，但炒做的核心很重要。北京商业繁华，概念商业、主题商业层出不穷，在西四环这个当年不着村的位置，炒做一个“大“字的定位是非常的正确的。 该帖于 2009-10-27 8:42:00 被修改过 | 
