我对万达，敬佩与鄙视参半。敬佩是其持之以恒的不断发展与壮大，鄙视是对于所谓的一代店、二代店、三代店的定位，可谓有点炒做过分的感觉。主要原因我分析来源于以下情况：

1、市中心区域的土地越来越少，万达以不能向早期那样不断的获取城市繁华区域的土地了，这是市场所造成的，也是万达的无奈之举。

2、万达早期所谓的第一代模式主要依托沃尔玛+影院+专业店组成，由于主力店的特殊性质，租金收益低，可出售的商铺自从受到长春事件影响，出售来平衡收益模式显然已经被淘汰了。

3、资金链的紧张使万达不可能象以往那样大量持有商业物业，与麦格里的房地产投资信托的失利以及国内短期之内不可能上市REITS产品，使万达融资渠道缩小，解决资金并保持不断的发展只能使其开始向土地价格更低的方向发展。

所谓的都市综合体之前从来没有听到过，反而是从万达开始，将第三代店定位为都市综合体，也许这样便于与外行沟通，因为从名字上看够大，够宏伟，符合地方政府对政绩的需求。

由于对政府公开数据的不信任，本文数据均来源于房地产系统内部资料库的数据，对以商业地产老大自居的万达第三代店的资金平衡进行一些简单推算。

资料中显示，万达在周浦地块分2次拿地，总建筑面积25万平方米左右，而万达对外公开本案面积为31万，排除地面25万平以外，其土地面积约为6万平，根据现场考察，其地下应为满铺建设，则31万平成立。

根据内部网公布的，已成交的酒店公寓面积超过14万平，公开数据显示，其网上可交易面积约15万平，由此推算，该项目可出售物业约15万平，地面商业部分约10万平，地下商业及配套面积约6万平。从GOOGLE卫星上对该物业地面商业进行了粗糙的丈量，单层面积约32000平，其实际为地面3层，则基本符合上述面积的推断结果。

资料中显示，2块地总价格为2.8658亿元，仅按照25万平则土地楼板价为1146元，而后期其酒店公寓对外出售的价格为11000元，溢价10倍以上哦，开发商够黑的吧！

上述若按照31万计算，则商住比例约在1：0.94。

基于办公及酒店公寓产品为精装修，则按2500-3000元（按照上海开发商一般的装修标准都以1500元为参考，另加高层建筑关系，土建成本以1200-1500元计算）计算其造价和装修，则15万（此数据相对真实）平可出售物业成本约在3.75亿—4.5亿元。

基于万达商业的建筑标准比较高，按照4500元计算则其地面商业的10万平建造成本约4.5亿，地下商业按照5500元计算，则6万平造价约在3.3亿元，三项合计并加之土地成本则总投资约在15亿—16亿元左右。而上海万达广场置业公司副总经理吕正韬对媒体所说的整个项目投入资金22亿元，那么这6-7亿元的资金缺口有可能是资金成本，经营企业的投入，前面所说的建造成本的放大以及筹备等因素造成的。

根据出售办公及酒店公寓的销售结果显示，销售型物业截止2009年10月止，平均售价为1.14万元，则15万平的话可以回收约17.1亿元。如果按照我在资料不前的前提下的推算，则这样的销售，万达等于白赚了一个商场。若按吕总所述，则资金缺口仍有约5亿元。2009年9月，万达正式向社会发售商业街的商铺，按照搜房的数据显示，可出售商业面积约为1.43万平，定位为酒吧休闲一条街，目前已经销售42套，平均售价为1.65万元，则全部出售的话可回收2.4亿元左右，这样资金缺口就是2.5亿元左右了。这部分的前目前好象还没有找到能够回补的出处。

如果周浦店并不需要完全通过出售模式来使商业部分0成本，那么这个2.5亿就可以划入商业物业的成本内。按照16万平的商业来对应2.5亿的成本，则平均日租金达到4.28方能平衡。按照周浦店主力店数量多且面积大，内店铺现有业态与周浦地区结合看，好象还是在初期比较难达到盈亏平衡，所以本案理想状态下达到赢利还尚需时日。

本文的主要目的当然不是为了去分析万达的资金模式，但能够给我们一些启示：

1、所谓的都市综合体并不存在，如果按字面意思解读，31万平的项目尚不具备此等规模，则都市综合体仅是万达炒做所谓第三代店的一个符号罢了。

2、在规划上，万达广场将出售型商铺安置于项目的北部内侧，与南侧的商业广场之间有一条商业街进行区隔，如果当时适当减少商业广场的面积，将出售型物业面对面布局，这样可能能够增加一些出售面积，从而降低持有物业的成本。

3、商业街的商铺安置在项目内侧也许是无奈之举，但是从出售的价格看，1.65万的商铺均价与1.1万的酒店公寓均价之间比例仅1.8倍，商铺价值显然并没有因前面的商业广场而带来太多的提升。

4、出售的商铺为1-2层联合出售，如果是纯沿街面的商铺，我认为在郊区这样的环境中尚能够接受。但是作为万达广场支撑下的商铺，完全可以将1-2层进行拆分，2层的商铺可读利用前面广场的人气用连廊等方式方便其人流动线，从而提升2层商铺的价格。

5、从现场考察的结果看，作为周末的万达广场，人气最旺的是大玩家电玩，其次是永乐家电以及麦当劳等，万千百货最为冷落。这也许给郊区商业项目的业态定位会带来点提示。

6、广场缺少可以说严重缺少休闲区域，过宽的动线设计也许未必适合郊区型商业。餐饮虽然集中于3层，但是基本为大面积餐饮，而中小餐饮几乎没有，这样就造成了非就餐时间段3层相对冷清。

7、商广场大量运用了透明玻璃屋顶，这已在很多万达广场项目中看到过。作为上海这个四季分明的城市，对于商场能耗的损失是非常的严重。

8、广场中厅面积巨大，作为周日，与其由厂商在外广场做活动，为什么不将其引进至内广场做呢？

给我们的启示也许还很多。作为现行商业地产郊区化的发展，我们应该多去看看处于郊区的商业项目，不要只喜欢市中心的商业。

附上万达出售物业清单

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该帖于 2009-10-28 9:51:00 被修改过

出售来平衡收益模式显然已经被淘汰了\\\

太经典了。

顶一个……分析清析透彻，值得学习。

万达做商业地产无可置疑是中国内地第1。

其万千百货假以时日也会在百货领域取得较好的成绩，并可拆分上市。

可以从老何的帖子里学到东西！这样的帖子不多了！

关于产品销售回笼资金的部分，楼主看来是没做过专业投资测算的。售价、楼面地价仅仅是表明的一角，下面的冰山包括税费、财务费用、管理费、运营开支、营销费用、灰色支出。。。。等等。楼主只看市面上大家都知晓的地价与售价，难免以偏概全哈。呵呵

商铺一拖二销售方式，是万达的商业外街惯用的产品模式，这个由其深刻的内在道理的，楼主方便可去看看武汉的经开区、菱角湖两个万达，研究下商业内外街的双层组合，相信楼主对万达销售型产品的规划又会有新体会。

至于商业步行街部分，楼主的分析还是粗浅了。个人意见呵呵。