从五朵金花到城市综合体 城中之城正“化蛹成蝶”
http://jn.sdfdc.com 来源：齐鲁晚报 作者： 崔滨 2009-11-04 09:28:33 【大 中 小】 我要评论
当一座城市的人均GDP达到4000美元的时候，就具备了起步发展城市综合体的基础；当这个数字达到5000至8000美元之间的时候，就具备了建设城市综合体的条件。
据测算，目前济南的人均GDP应该是6287美元，也就是说，济南已经具备了城市综合体基础及发展到成熟阶段的条件。
第一轮较量]
综合商场输给家电专卖
又是一个周六，从省城泺源大街世贸中心健身、购物外加吃饭归来的王颖，驱车经过经四路上的人民商场和大观园商场，不由心生感慨，“和泉城路、世贸中心比起来，这里真是太冷清了。十多年前，人民商场、大观园可是济南最热闹的地方啊。”
屈指算来，爱打扮、爱逛街的王颖已经在济南生活了近30 年，“济南大大小小能买东西的地方，我哪个都没落下过。”在王颖的记忆里，济南的商业地产经过了两次重要的变迁。上世纪90年代初期，王颖和姐妹们逛街，最愿意去的地方就是“五朵金花”。在改革开放之初，济南商业市场90%以上的份额都被大观园商场、人民商场、济南第一百货、济南百货大楼和山东华联商厦这五家垄断。
随后，以三联家电为代表的家电专卖，打破了综合商场的垄断。1995年前后，三联家电进入发展加速期。“对当时的综合性大商场来讲，50%以上的资金流和客流都来自家电经营。”曾在三联家电相机采购部供职的肖东震告诉记者，在专业商场和综合商场的争夺中，综合商场首先败下阵来，“五朵金花”中的第一百货、山东华联和百货大楼就因为失去以家电为主的资金流支撑，而导致运转危机乃至倒闭。
第二轮比拼]
商场超市商圈崛起
“ 五朵金花” 相继凋零，已 为人母的王颖，购物逛街的重心也转向了大型超市。1998年，世购中心、新国道、绿地和万嘉隆超市相继开业，主营日用百货和生鲜食品，以全而廉、开放式吸引周围居民。随后，1999年底，营业面积高达4万平方米的银座购物广场开业，2000年台资企业大润发借助与人民商场合作进入济南大开连锁超市。
“那时候还是第一次听说超市这个概念，里面蔬菜、水果、衣服什么的全有。”王颖说，“而且超市周边还有肯德基、李先生之类的餐饮店，带着孩子买东西、吃饭什么的很方便。”
济南市贸服局统计数据显示，如今济南一万平方米以上的大型连锁超市已超过12家，其营业额占到商业零售总额的三分之一以上，综合性商场又一重要的利润增长点被再次蚕食。
同时，1996年6月至1997年10月，银座及贵和先后崛起，在省城首次打出了高档综合商场的旗号，拉开了综合商场调整定位的序幕。在这种情况下，各家综合性大商场都在努力寻找自己的定位，人民商场喊出了“穿在人民商场”的口号，济南华联给自己开出了“开发西部商圈、定位大众消费”的方子。
省城信立怡高市场研究中心人士认为，正是在这一时期，济南商业再次形成了新格局：以大型综合商场为塔尖，以大型综合超市和专卖连锁为底座，以小超市、百货店、便民店和批发市场为补充的金字塔，省城也逐渐形成了泉城路、经四路、花园路、西市场、泺口等七大商圈。
第三轮机遇]
城市综合体悄然兴起
时间回到2009年8月，在着眼全运后济南经济的发展方向时，省委常委、济南市委书记焉容竹表示，济南将抓住承办第十一届全运会这一重大机遇，掀起新一轮城市建设发展的高潮，在此基础上城市综合体建设将成为切入点。
对于城市综合体，王颖的看法很直接，“不就是世贸中心吗，有写字楼，又能健身、购物和吃饭，还有个酒店能住宿。”同样在济南地产界看来，成立于1993年11月的山东世界贸易中心算得上是省城首个初具雏形的城市综合体。
记者看到大厦主楼的第10层-20层为写字间，工作人员介绍说，每层面积约1056平方米，总面积近2万平方米，华为公司、广发证券、摩托罗拉、神州数码、荷兰贸促会等知名企业均在此办公。而在大厦2到5层的裙楼以及地下一层，分布着健身中心、美容美发、洗衣店、保龄球馆和香薰足疗，再辅以工商银行、广发证券和索菲特酒店，集住宿、餐饮、娱乐、购物、金融服务于一体，俨然一个“城中之城”。
作为国内开发“城市综合体”的代表企业，万达集团济南商业广场置业有限公司副总经理孔晓辉认为，济南商业经过20年的蜕变，已到了发展城市综合体的成熟阶段。“可以说，济南第一代商业地产的模式为单店，也就是所有商业业态都在一个单体建筑内，随后发展出的商业组合店，我们可以称之为第二代，就是由多个单店组合而成。”
孔晓辉认为，当一座城市的人均GDP达到4000美元的时候，就具备了起步发展城市综合体的基础；当这个数字达到5000至8000美元之间的时候，就具备了建设城市综合体的条件。据测算，目前济南的人均GDP应该是6287美元，也就是说，济南已经具备了城市综合体基础及发展到成熟阶段的条件。
城市综合体 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
所谓“城市综合体”，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
