15个城市综合体多点开花
2009-11-04 作者:文/本报记者 葛亮 崔滨 片/本报记者 王媛 [发表评论 (0)] 【PDF版】
▲洪楼商圈俨然已具备了城市综合体的大部分功能。
▲济南市全民健身中心全景模型。
近日，省委常委、济南市委书记焉荣竹强调，要切实把城市综合体的开发建设摆上重要位置，重点抓好西客站片区、大学科技园、万达广场片区、奥体文博片区、恒隆广场片区等城市综合体项目，尽快建成一批整体布局完整、功能特色鲜明、经济社会效益明显的城市综合体，为城市新一轮建设发展提供强大动力。
作为一个新概念，城市综合体是一个什么样的事物呢？它又能给省城带来哪些变化？近日，记者对此进行了采访。
城市综合体里生活挺恣
早7点，温暖的阳光洒落在装修舒适的公寓里，你可以从容地洗漱，不必赶路，步行几分钟就可以到单位，开始白领一天的生活。
时间过得真快，中午午休，去综合体里的公园转转，晒晒阳光，很美。
“下了班，今晚吃啥呢？”吃啥都有。在综合体里，不论是招待朋友还是自我陶醉，都可以找到合适的地方。饭后，还可以去唱唱歌，逛逛步行街，让一天有个完美的结尾。
这是啥地方呀？答案是城市综合体。不过这是综合已有的城市综合体模拟出的结果。需要说明的是，现实远没有想象美好。不过，在城市综合体里，生活会比现在高效轻松不少。
虽然没有统一的标准，但大部分人还是比较认同这样的概念。 “城市综合体就是通过整体商业地产开发，将城市中的商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会所、文娱、休闲和交通等多项城市生活空间组合在一起，形成一个大规模、多功能、现代化的城市街区和服务业集聚地。”
2-3年，建成多层次城市综合体
“ 不知道！”1日上午，记者 在济南市全民健身中心附近随机询问了6个市民，没有人能回答记者关于什么是城市综合体的提问。不光是普通市民不太了解，即使在地产圈内，对于城市综合体的认识也是不太统一。山东大学地产专家李铁岗教授坦言，现在关于什么是城市综合体还没有一个统一的标准。但这显然没能阻止国内城市对于这一概念的热衷。记者了解到，杭州宣布要开发100个不同业态、不同主题的城市综合体，合肥在建城市综合体超过20个，昆明规划建设的综合体项目有12个。
济南万达广场项目的鞠斌经理说，济南目前城市综合体正处于一个发展的阶段，在不同的区域都存在一个或多个综合体项目。随着城市人口的增多及居民对生活便捷性要求的提高，拥有多功能、方便快捷的城市综合体项目将成为市民追捧的对象。
记者了解到，省城奥体文博片区、长清大学城及园博园、恒隆广场、万达广场、银座中心、大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁服务外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、华山片区、华强电子商城等，都已具备了城市综合体的雏形或建设开发为城市综合体的良好条件。
据悉，省城将用2-3年的时间，力争建成15个左右整体布局完整、功能特色鲜明、多样化、多层次的城市综合体。
房产加配套，提高市民生活质量
一大批城市综合体在省城的出现，打破了原有的地产物业格局。抛开商业上的考虑，城市综合体能给老百姓带来什么实实在在的好处呢？
市规划局局长王新文曾表示，通过各种功能的有机组合，城市综合体能够产生的能量和价值，是不可以用普通的房地产、住宅或商业的价值来衡量的。
这种不可衡量的价值到底是什么样的呢？市民韩林也有此疑问，“是不是又多出了一个可以逛街的好地方？”济南万达广场项目的鞠斌经理告诉记者，城市综合体是一种自给自足的物业形态，在同一地方能够实现居住、办公、餐饮、娱乐等全功能生活需求，节省了大量的时间和精力，能够提高市民的生活质量。
鞠斌说，在提升城市形象的同时，城市综合体能够实现大量就业和巨额税收。“以分布在全国各地的万达广场为例，每个万达广场平均能够提供一万个以上的就业岗位，每年的税收平均在一亿元以上。”
除了能否逛街的疑问，不少人可能更关心城市综合体是否有升值的可能或投资的价值？省城地产观察员于清认为，城市综合体一般是在远郊或者城郊接合部，要实现这个区位的地产销售，必须增加项目的整体配套，或者说增加项目的高附加值，如五星级酒店、学校等，这样才能吸引人到那里买房子。“这个过程也是提升城市功能，促进区域内板块成熟的一个过程。”
济南规划局近期的一份公示显示，省城将针对区域级、街坊级、地块级等不同级别和类型，规划安排一批现代化、复合型、多层次的城市综合体，构建推动全市经济发展和城市现代化建设的新引擎。
大地产公司主导新造城运动
如火如荼的城市综合体建设让人看到了城市的快速变化。作为重要的参与者，地产从业者又是如何看待这个新生事物的呢？
省城一地产商吴明（化名）曾参与过一个外地的城市综合体建设，他告诉记者，“从本质上讲，所谓的城市综合体就是一个复合地产的概念。从区域发展上看，就是一个造城运动。全国典范就是碧桂园。”
吴明认为城市综合体的增多，是有实力的地产公司规模开发的结果。“特别是地王频频拿地，而地块都是大规模地块，这样势必要提升品质，而综合体就是最好的模式。原来为啥少？因为本地企业没钱，拿2000亩地，自己胆都破了。现在，央企、上市公司，一出手就几十亿，拿地不到1000亩都被看不起。”
吴明说，城市综合体开发建设的前期，开发商要垫付的资金非常大，因此，对银行融资要求非常高。“造城的过程，实际是银行不断投资的过程，风险主要在综合体开发的成功与否。”
“济南应该建设多少综合体，这没有定数。济南每个区，都可以有综合体。”吴明认为，每个综合体里商业、办公、休闲的数量并不统一，而每个区域的这些产品类别也不是一成不变的。有时候商业面积大，有时候办公面积大，这些都是根据市场调查摸底来预测的。所以，一般而言，为了实现销售，都会充分考虑市场保有量。
功能化的综合体不宜过多
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授说，现在对于什么是城市综合体说法众多，没有一个统一的标准，“按我的理解，城市综合体应该是一个多样化的社会活动区域。”
他说，过去的城市强调功能化分区，像科教区、商业区等，在近几年已遭到专家的批评。“就拿泉城路和洪楼来说吧，改造后的泉城路功能相对单一，从而降低了这个地区此前所拥有的多样化，使得其繁荣程度有所降低。而洪楼则相反，这里既有银座这样高档一些的地方，也有小吃摊，其多样性让这里人气不断提升。”李铁岗说，城市要融合多样化，就像自然生态系统一样。
社会活动和经济活动的平衡问题是城市面临的一大难题，如果能平衡得好，就能发挥较好的作用。李铁岗教授说，城市综合体的理想状态是在一定功能化的前提下，多样性最大化。“如果过于强调城市综合体功能分区的话，我认为不宜过多。”采访的最后，李铁岗这样告诉记者。
省城规划部门的负责人此前也曾表示，城市综合体的开发建设不能“千城一面”，必须根据不同区域、地段的特点，来研究如何形成自己的特色，不能照搬一个项目的模式。
来源：齐鲁晚报
