万达模式是否能颠覆南京现有商业格局！
12月18日第六个开业的南京建邺万达广场，我亲临现场体验了当时的火爆场景。万达广场让南京第二个“新街口”应运而生。事实上，据南京新一轮的商业体系规划编制，南京的市级商业中心已发生变化，由原来的新街口和河西两个增加到新街口、河西和南部新城3个，而河西商业中心的重点也将由原规划中的奥体北移到江东门万达和龙江新城市广场一线。建邺万达广场恰恰就在河西新中心的核心位置，“一座万达广场，一个城市中心”在南京再次应验！是政府的规划东风成就了万达成为中心？还是万达推动了政府新规划的重新定义？给我们最多的思考就是“万达模式能否颠覆南京现有格局”，万达是否能创造神话？ 南京建邺万达广场是万达集团继新街口万达广场之后在南京开发的第二个商业地产项目，是万达广场的代表之作，创造了南京商业地产的多项纪录。项目建筑面积120万平方米，总投资额超过100亿元，是南京市面积最大、投资额最大的商业地产项目。项目集大型商业中心、五星级酒店、5A写字楼、商业步行街、国际公寓、SOHO于一体，其中商业中心建筑面积27.5万平方米，引入沃尔玛、万达影城、万千百货、国美电器、大歌星KTV、大玩家、同庆楼、金陵国际家居、孩子王、小尾羊、奇迹健身、奇乐儿、艺了然等13家主力店进驻经营。当然了其中部分犹如大公司里面左手换右手的问题，体现不出品牌号召力有多强，沃尔玛与万达双方原本就是战略合作关系，其余的品牌能来也不意外，关键这些主力店来了后就能与新街口相提并论吗？该有店新街口全有，除了孩子王有点亮点外，其余模式雷同，没有太多的创新和突破，反而让我看到了第二个新城市广场，当然万千百货内的品牌知名度并没有新城市高，另外怎么能缺少咖啡茶社这类业态，对比新城市的costa咖啡等多个咖啡店，万达显得捉襟见肘。而其中万达广场能在短时间内建成开业也说明万达的资金链比较雄厚，持有化物业给万达带来稳定的现金流，而新街口万达从当初的3-4万一平米开卖到万达第三代产品的转变也证明了万达在全国的商业领域处于领先水平，而后期能与之抗衡的只有苏宁了，垄断性的开发商毕竟还是大家不愿看到的，按目前苏宁发展的轨迹，下一步也要在全国开发商业地产，万达的成功模式也让少部分有实力的开发商效仿。 比较一下现有新街口的格局与万达宣称未来河西成为第二个“新街口”的现状，万达广场只能做个区域性的市场，首先南京新街口作为地名，最早出现在明代，经历了大约五百年历史，是南京市的中心， 南京新街口CBD规划建设时间为19世纪80年代，根据规划南京商业规划，新街口的面积有望继续扩大，中华路上的水游城、中华路一号红街、新街口商圈、德基二期、凯润金城、长发義和项目、绿地广场、湖南路商圈、南京国际广场、天正湖滨将形成南京商业中轴线，如果论第二个“新街口”那就非湖南路商圈莫属了，预计河西万达只能成为河西在新城市后的第二个区域配套，首先超市、电器、餐饮、零售该有的市区都有没必要大老远到河西万达广场去消费，河西区域可以去嘉业的SHEWALK、新城市广场或者大观天地MALL，万达的第二个“新街口”的只能算个河西的补充。 期望看到万达东块“金街”开业的情况，这种产权式的商铺无论从后期管理和规划上都是一件非常大的事情，前期万达卖出去，回笼了资金可以开发自己持有的商业，就像前期新街口的万达，那时4万元左右的单价就能购置一套商铺，不用10年租金已经回本加上本身的物业升值，已经将当时买的那些业主赚翻了几倍。而从现实方面考虑，那样没有规划、花几十万租赁只能充当广告的商铺没有考虑到和周边业态的错位经营，是谁也都不愿意去这样的项目去消费，除了去沃尔玛和万达影院，这样的销售式的商铺要不是位置绝佳要不早就和长发银座、盘古亚泰等项目除了临街商铺，否则你什么也不是，直至去的人越来越少，然后投资的那部分商铺成了空铺，再没人愿意租，长发银座就是鲜明的列子。 又卖又租的商铺是非常难管理的，很多意料不到的事情会发生，开发商为了赚钱不得不卖，当然现在的商铺一般都是高价卖然后用卖的钱返给购买者，嘉业5年36%的回报就是鲜明的例子，100万的价格卖了136万就完事了，即使租不出去照样给你5年36万，还有将被的江北化工城，谈到物业的升值这点和住宅大相径庭，商业的经营和住宅的刚需是有很大差别的，没有预期的经营收入没有那么多傻子会租个不赚钱的商铺区做生意，弄的不好惨淡经营然后人去空铺已经很多了。虽然万达东块的金街还没开业，如果做得不好反而会影响到西块商业的发展，首先项目要比西块建的要早，运作的时间较长，每位投资人的收益万达是不保障的，万达金街正对南京大屠杀纪念馆的商铺1-3层400平米，总价约1000万，分15年回报每年租金66.6万，每天单价约4.5元，对比周边一层3-4元的单价显然租金已经高了，而且做为品牌连锁的首选肯定是万达西块的持有化物业，是与万达打交道，不是和万达的业主，这样能省很多不必要的麻烦，西块的开业势必会提高他们对租金的收益预期，这点即使是万达的管理团队也不能控制这些业主，产权在业主手里，很多沟通时不必要的麻烦会加大。这点上主体上由万达已变成了业主，不可能由万达和经营户公担风险，共同经营，双方利益的博弈很多时候不能达成共识。再者开业后管理推广的难度要比西块大得多，而且餐饮方面雷同的比较多，谁来承担像西块万达那么大的推广费用，而且讲白了，东块金街万达卖了已经赚钱了，再把赚了的钱再没有任何约定的情况下掏出去不符合常理，重点还是保障西块持有物业的运行。再者东块的面积不能与目前开业的万达对比，影响力也大打折扣，更重要的还隔条街，做为一般消费者也是不能接受的，如果不能像此前统一开业，开几家店关几家，给人的感觉就更不想去，况且该来的品牌都有了，也不会距离那么近再开一家，看来只有西块去不了的商家即使去和金街业主谈的可能性也小，大家都想和万达攀上关系，图的就是以后长期合作和争取更多利于自己在未来经营中风险降低，产权式的业主在未来租赁中出现问题不断，势必会影响到经营。 万达第三代模式在南京的发展不能够会有新街口那么大的影响力，但是一定是区域配套最好的选择，成为第二个新街口在目前短期内的格局无法改变，也不会像其他城市一样有几个影响力的商业中心，所以“一座万达广场，一个城市中心”还尚早，南京翻天覆地的城市变化也不会因为万达一座综合体就能改变，所以我觉得万达模式不能颠覆南京现有商业格局!
---------------------------------------------------
傲笑金陵博客http://blog.soufun.com/njsf
联商群江苏商业地产家天下(群号码:1858) | 
