图为：武汉市摩尔分布示意图
湖北日报消息 (记者 周亚峰)武汉摩尔城、光谷国际广场、汉商银座、沿江一号MALL将陆续开业，ADV_CONTENT武汉MALL今年总开业面积近60万平方米，相当于3个销品茂。之所以选择武汉，商业巨头看准的是其适合商业MALL成长的城市环境、消费水平、购物习惯等土壤。如此多MALL齐聚武汉，差异化经营成新课题。MALL一般要经营3到5年才能盈利，后续竞争压力不容忽视。
说起“摩尔”（MALL），武汉市民就会想起屹立二桥桥头的销品茂以及江汉路的万达商业广场，百货、超市、专卖店、餐厅、影院等应有尽有，一进门就可以享受吃喝玩乐购一条龙服务。对于ShoppingMal这种新型商业业态，武汉市民早已习惯。
元月12日，武汉摩尔城举行招商发布会，此举预示着年内汉阳地区将崛起一座大型MALL。此外，今年还将有3座摩尔城新开业：光谷国际广场、汉商银座、沿江一号MALL。尽管名称不同，但均定位为大型商业综合体，具有ShoppingMal“血统”。
除以上4座Mal外，眼下江城规划、在建的Mal还有7个，商业面积均过百万平方米。加上已营业的徐东销品茂、万达广场，一时间，武汉商业Mal似乎遍地开花。
四大摩尔城将次第亮相
元月12日，武汉摩尔城举行招商发布会宣布，位于汉阳王家湾商圈的武汉MALL，首期营业面积达18万平方米，一期投资10亿元，引入商户500余家，是汉阳地区最大的商业MALL。
武汉摩尔城公司董事长戴德明称，目前，广百百货、沃尔玛超市、金逸影城等主力店已签约入驻，预计今年4月份开业，面积2万平方米的沃尔玛超市将于近日营业。
计划今年开业的还有3家：沿江大道上的沿江一号MALL将在年中开业，营业面积达16万平方米；汉阳钟家村的汉商银座项目同样计划年中开业，建筑面积约13.5万平方米；光谷国际广场即将开业，商业面积达6万平方米。
初略算来，今年武汉摩尔总开业面积预计近60万平方米，相当于3个销品茂。
去年，武商集团开始扩建汉口“武商摩尔城”，将与武广、世贸、国广连通，形成40多万平方米的超级MALL，全国最大。据武商亚贸广场总经理张济生透露，武商集团拟在武昌新建20万平方米的大型商业摩尔，可能紧邻亚贸广场，或落户光谷商圈。
还有，去年9月，武汉积玉桥万达广场破土动工，此前3个月，武汉菱角湖万达广场开工建设。
万达集团董事长王健林也曾表示，近年计划在汉再建3个，武汉的万达广场将达6个，总投资400亿元，武汉将成为万达在全国投资规模最大的城市。
MALL成长土壤已备，商业巨头闻风而来
今年之前，武汉建成营业的MALL只有徐东销品茂、江汉路万达广场两家。缘何今朝一窝蜂建设MALL？
一商业企业高管透露了其中玄机，经过销品茂、万达广场等“先行者”的多年培育，如今武汉已有了适合商业MALL成长的城市环境、消费水平、购物习惯等土壤，能与大型MALL相匹配。
“MALL是未来商业发展的主力业态。”戴德明表示，国家出台多项政策拉动内需，市民多元化消费能力日渐提升，消费品位也见涨，这都需要大量新型购物中心支撑。“以王家湾商圈为例，目前聚集了4家百货店，周边东风、武烟、中铁大桥局等企业环绕，该区域具备对沌口、蔡甸、汉南等数百万人口的消费辐射力。”
戴德明说，该项目填补了武汉新区现代大型商业空白，将使王家湾有资格叫板武广、徐东、光谷等商圈。
差异化经营成MALL新课题
此次，广州百货异地扩张，首次入汉，进驻武汉摩尔城，面积3.5万平方米，其40%品牌为首次进入武汉市场。
广百股份公司总经理黄永志表示，该公司曾进行深入调查，王家湾商圈目前消费能力“还不行”。如果开设单店，自然不敢贸然进入，但取道摩尔城进驻，各业态间形成互补，聚集人气，有望能快速立足。
“虽然都是MALL，但要有不同定位。”黄永志介绍，比如，有的面积大到四五十万平方米，有的只有十余万平方米，能容纳的东西必然不同，要想办法差异化经营。
沿江一号相关人士也表示，今后，武汉的摩尔城可能会细分为侧重于购物、饮食、游乐等不同类型，顾客消费也会更具针对性。
MALL一拥而上，会否饱和
今后，江城摩尔城“遍地开花”，消费者还会有多大兴趣，各商圈是否会饱和？
业内人士更是提出质疑：一拥而上，会不会造成商业地产重复建设？
武广、世贸、国广、国贸、江汉路——汉口商业竞争激烈已久，武昌商业经过多年积淀，初成规模，中南、街道口、光谷、徐东等商圈各有特色，整体上又串联成了一个商业带，已具备与汉口商业分庭抗礼的实力。
业内人士分析，今年开业的摩尔城，多是在金融危机初期，地产市场低迷背景下开发的，地价相对较低，开发成本并不高，初期回本压力不大。
今年计划开业的武汉摩尔城、沿江一号MALL、汉商银座、光谷国际广场，虽然名字不同，但均定位为大型商业综合体，具有ShoppingMall“血统”。武汉其他在建、规划中的Mall至少还有7个，加上营业多年的徐东销品茂、江汉路万达广场，武汉商业将进入Mall时代？
◆一年新开4个摩尔城
昨日，记者在武汉摩尔城招商会上获悉，位于汉阳王家湾的该MALL，总面积18万平方米，引入商户500余家，是汉阳地区最大的商业MALL，预计今年上半年迎宾。目前，广百百货、沃尔玛超市、金逸影城等主力店已签约入驻。
加上沿江大道上的沿江一号、汉阳钟家村的汉商银座和光谷国际广场购物中心，武汉今年计划开业的摩尔城的总面积近60万平方米，相当于一年多出3个销品茂。
此外，武商集团去年开始扩建武商摩尔城，将与武广、国广、世贸连通，形成40多万平米的超级MALL，并拟在武昌新建20万平方米摩尔城。菱角湖万达广场和积玉桥万达广场也已开建，万达集团还表示，计划再在汉建3个MALL。
◆武汉有MALL“土壤”
武汉与商业MALL“亲密接触”始于2004年，但今年之前，建成开业的只有徐东销品茂、江汉路万达广场两家。缘何如今一窝蜂建MALL？
“MALL是商业未来发展的主力业态。”武汉摩尔城董事长代德明昨称，国家出台多项政策拉动消费，老百姓荷包充足了，消费要求提高了，不仅是买个东西，还要娱乐、进餐等，要能享受一站式全方面服务。
武汉摩尔城副总李文祥表示，经过销品茂、江汉路万达广场等“先锋”的多年经营培育，如今武汉已有了适合商业MALL成长的土壤，城市环境、消费水平、购物习惯等方面，都能与大型MALL相匹配。
◆武汉容得下这多MALL？
今后，武汉的摩尔城“遍地开花”，消费者还能有多大兴趣？
广百公司总经理黄永志表示，虽然都是MALL，但要有不同定位，比如，有的面积大到四五十万平方米，有的只有10多万平方米，能容纳的东西必然不同，要想办法差异化经营。
沿江一号的相关人士也表示，今后，武汉的摩尔城可能会细分为侧重于购物、饮食、游乐等不同类型，顾客消费也会更具针对性。
到目前为止，我们看到的商业经营模式大多还是以“产权式商铺”为主，以“主力店租赁+商铺全零售”模式来实现项目的赢利，当然仍有部分以独立商铺形式出售。不过独立商铺由于体量小，因此经营风险要小很多，但它仅仅适合于小型商业，不适合于较大体量的商业，在武汉市场，主流的仍然是产权式商铺的盈利模式，其实全国而言也是如此，产权商铺似乎是大势所趋。
沿江一号mall，首义园欢乐广场，无疑不是产权式商铺的代表，当我们追溯其投资回报率时，发现他们无疑不是采用固定投资回报承诺，几乎完全照搬过去的经营模式，而这些模式并不如我们所知的完全成功，失败例子多不胜数。我想着其中最大的问题就在于开发商的意愿和能力问题，一方面，开发商从来只从自己利益出发，尽快售罄并以更高的价格出售，因而导致一开始在产品规划设计、价格定位上就出了偏差，为了利于销售，他们把商业物业分割为数个单元商铺作为销售。另一方面，大多开发商能力有限，而商业地产大多有地域性特征，开发商为了快速销售回笼资金，而忽略了本质问题，也不愿意花大价钱请有名气的顾问公司帮忙。更有甚者为了省钱而只是内部请几个人组建一个顾问公司为其工作，或者找一个名不见经传的商业管理公司来管理，这样的操作方面更加剧了项目的失败。
虽然问题是普遍存在的，但开发商为了利润仍然如飞蛾扑火般屡战屡败，屡败屡战，究其原因还是受制于自有资金量不足以维持基本运营，更重要的是，随着商铺投资者从前期产权式商铺投资得到了教训，变得越来越成熟，越来越谨慎，对商铺的持续经营返租能力越来越关注，从而进一步导致了传统的产权式商铺盈利模式的穷途末路。
而其中最好的一个例子也来源于沿江一号mall，在一期项目销售时，销售人员曾信誓旦旦承诺商铺年返租8%，而在大好势头之下，蜂拥而至的投资者花大价钱买下该扑面，但是随着开发商一改再改，将原有销售模式完全摒弃，大多投资者仍抱着姑且一试的态度观看着，直到两年前开发商一纸公文发下，告知因公司经营改变，无力承担原有8%返租率，今后将改为年返租率4%……其中原因及抗争过程我们已无法得知，而最后的结果便是投资者只能接受开发商这样一条霸王协议。苦乎哉?不苦已!
商业地产操作模式分为四种
而在传统的产权式商铺赢利模式下，一些新的盈利模式开始出现，和以上分析所言大致分为4种：
1、开发商持有物业并自己经营(不租不售)。这种模式需要开发商同时扮演开发者与经营者的双重角色，目前国内除香港新世界(同时经营房地产与百货业)外，基本无典型案例。
2、开发商持有物业，采取出租方式经营(只租不售)。例如：万达广场。只租不售，将产权完全掌握在自己手中，业内称之有万达的地方就是城市的中心。颇有一番豪言壮语，只是这种模式虽然很难实现短期收益，但能保障项目统一经营管理及良好的后续发展，所以在万达之后，逐渐被许多实力派开发商所采用，不失为另一种新形态操作模式。
3、开发商将其物业全部出售(只售不租)。这种模式大多出现于住宅项目的底商及配套商业设施，属于传统操作模式，能够最快速的实现汇款目标。例如：早些时候的锦江国际、汉飞青年城等，均在前期售空旗下底商，快速收回资金，以便再去开发其他项目。而开发商售完之后便不再管理底商，而其底商大多成为社区商铺，以日用消费品为主。这样的经营模式不足之处在于产权分散，缺乏统一经营管理，不利于项目商业价值的体现及后期良好发展。
4、租售于销售的方式结合使用(又租又售)。这种模式融合了以上操作方法，将一部分物业分组经营，保证项目品质及统一管理，同时将部分物业用于销售，实现回款的收益。难度在于对专业性的要求较高，通常需要商业管理顾问公司的指导与配合，指定非常详细、完美的产品设计规划、租售计划及财务方案等。典型例子如：汉口东部购物公园、首义园欢乐城。但后者属于刚开发，无实例可谈。我们且来回顾汉口东部购物公园，在整个销售中最大的卖点以家乐福、环亚影城、肯德基等为宣传点，但家乐福等这类大型商家均有自己的营运模式及进场要求，有些前期谈的颇好，后期却因故不来。而汉口东部购物公园就有这样一则实例发生，家乐福因自身原因延迟了近1年时间才入场，其间对各商户影响颇深，因为大部分投资者购买商铺均因一个家乐福，家乐福进驻的延误便导致了投资者信心缺失，直至影响到开发商在投资者心中的形象。
资金决定商业地产的发展模式
商业地产不同于住宅项目的地方在于，一个商业项目会涉及开发商、投资者、经营者、终端消费者、商业管理公司等诸多方面。从项目的开发建设到后期经营、发展，各个环节紧密相连，相互依托。同时，各方面因素如何达到良好配合、如何实现各自的收益目标，是需要经过全面细致的分析研究，才能够最终确定合理的操作方案与实施计划。
在中国，做商业地产的门槛是相当高的，原因主要在于融资困难，这是绝大多数商业地产开发商最为头疼的问题，众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，着也就决定了商业地产项目融资相对住宅开发要复杂的多、困难的多。
其实，商业地产项目从开始筹备到完工开业至少要2—3年的时间，因为必须要做完市场分析、市场定位才能进行概念设计，而概念设计出来后还得进行主力店的招商，等主力商家基本敲定后，才能敲定建筑要求以及机电设备要求，最后再进行施工图设计……即使操作再顺利些，在项目建设过程中就完成招商工作。仍旧得留出3—6各月进行内部装修和开业筹备，这样才能真正对外开放，这也就导致了商业地产的开发投入到回收资金的过程较长，因此开发商只有在向银行贷款的同时捣鼓出认筹、诚意金等等一系列小动作，来回收资金，而投资者也仅仅只能对着几块土坑，或者看些图纸来交付自己半身钱财，而据笔者了解，大多投资者完全看不懂开发商给的设计图及效果图，完全只是凭借售楼小姐的推销。
虽然说商业地产资金回笼如此慢，过程如此复杂，但市场依旧如此红火，究其原因还是利润，因为辛苦数月就能赚的钵满湓溢，这有何乐而不为之呢?
想当然，开发商认为商业地产就如同住宅一样，做出来就能卖，而且能卖大价钱，其实不然，没有实用价值的商铺是没有多大价值的，其价值还不如住宅，每当开发商都不知道谁来用你的商铺时，那么商铺的投资者又如何能产生兴趣?所以，笔者想，开发商都犯了一个想当然的错误，主观地认为所开发的商业地产(商铺)会有人来租，有人来买，就好比挖了个坑就想着钞票从天而降，其实这也就是一种强制性综合症。
