主题：[求助]如何拯救一个刚刚营业一年半的购物中心?

一种新型的一站式大型购物中心营业一年半时间，面临租户的不断的撤出，新商户洽谈很难做调整。购物中心人气一直不足，主力店沃尔玛超市生意也一直萎靡不振，严重影响购物中心的客流量。

急盼前辈能给予指点，从市场活动方面如何着手，以提高人流量？谢谢！！

苏州地区县级市，中高档消费，周边目前以传统百货为最大竞争如：华地，第一百货，华联商厦，百盛。超市周边被大润发，欧尚，乐购，麦德龙及本地一些生活超市所包围。目前购物中心集餐饮(目前比较稳定,中西俱全),娱乐(仅一家大型游戏厅,影院及KTV正在洽谈中),其它主要是以一些服饰类租户.

一直以为被其它传统百货商场的促销活动所压制,由于自身原因不可以操作类似活动,很想有一些有效的方式解决客流问题.

先规划一下商品结构，然后分类招商，先在租金的问题上松一松，等大家的生意都上来了，再提高租金！当然，要在先期与商户明确养鱼期！

非常感谢！内部结构固然重要，想了解如何去更好的开展市场活动，以提高人流呢？

其它购物中心通常都有哪些类型的活动？

是常熟吧。

沃尔玛新开的店现在都不好，名气很大，人气很差。

我们在里面开了两家店,生意一般般,不知道GMI在苏州和杭州的项目生意如何?是否利用连锁的优势再引进一些新的品牌

开始以为是北京的美罗城，市场活动治标不治本，你里面没商户，你搞活动叫人来看吗啊，，看你们投资方的想法了，一个联营形式，养好了， 再局部转调为租金，不过，这个对你们公司经营范围会有要求。一般地产商是不能直接参与类似商场那种方式的，

租户之所以会撤，就是你们开始的定位不对，指望WM能给你带来客流简直是痴心妄想，他能吸引的都是些闲着没事到处狙击特价打折菜的老头老太！客流上不去，租金又定得高，傻子才继续在那里撑！老老实实掂量一下自己的斤两吧（你这项目到底能做多少），然后再考虑怎么和租户一起把项目养起来。别老想着把鱼都留在自己碗里，小业主再傻，吃了亏也会明白的，人家可以用脚投票，你赚得了一笔，难赚一辈子。

大股东摩根已经将四个开业的印象城的股份卖了，投资者就是这么现实，没有利益就撤，哪管你招了什么品牌！

可怜哪些招商及被招商的......

主要是招商规划出了问题，没有按照当地的实际情况来布置购物中心和招商，市场调研的重要性没有充分看到！建议重新找 招商公司 ，进行统筹规划一下！

想做广告就明说嘛，还遮遮掩掩地……

我理解的商业地产是8个字：

运筹帷幄 步步为营~

调研 策划 招商 营运 哪一步都弱不得

个人的想法和建议、一个好的商业项目开业是问题不大最主要的就是开起来以后怎么样顺利的经营下去、要有股东老板们的大力支持同时还要有能力的市场策划团队、招商团队、营运管理团队。其中开业后最主要的就是市场营销策划这块可是整个购物中心的命脉所在，选人和用人可是要慎之又慎，需要改进的有以下几点：第一、就是内部人员问题“人员整顿 第二。就是自己和周边的商业竞争对手的利与弊 第三、场内品牌调整和对商户的支持了解 第四、大型活动策划品牌优惠/折扣活动的力度和影响力、第四、逐渐的提升自身与其他竞争对手的特色所在。

推倒重建可能性已经不大了，建议还是把商场重新定位，重新策划招商！

       从收集这个购物中心相关资料发现，相邻地区的类似项目都有沃尔玛进驻，可见开发商及其经营管理团队都应有相当份量，在国内的相同类型的多个商业地产项目得到沃尔玛青睐是求之不得的事情，可以用高枕无忧来形容。

       然而，有沃尔玛进驻支撑，而且开发商和经营管理团队均具备相当实力，却造成运营困难甚至其管理人员无奈上网发帖求助，确令人费解。我认为周边业态竞争造成客流不足只是极表面的现象，没解决深层次问题难以拉升客流，购物中心难以正常运作持续经营。

       分析相关资料可以肯定：1.经营管理团队可支配资源有限；2.经营管理团队自身管理水平有限；3.管理人员心理素质极差，有慕名造谣之嫌；4.业态结构不合理，过分依靠主力店拉升客流、业态互补性差、缺乏基础消费群体支撑；5.经营管理团队对承租户监督和服务不到位；6.业态结构与当地实际消费需求错位，偏离消费者期望值。

       针对这些的问题，当务之急还是需要通过适当有效的促销手段短时间拉升客流先治标，以提振承租户和消费者的信心，同时全方位检讨查漏制定整改方案再治本。

        关于拉升客流的促销活动可采用(仅供参考)：1.整合承租户和自身资源定期(建议每周六、日)由知名电台节目主持人现场举办欢乐购物节，购物节设计的内容包括:名牌高档商品折扣优惠、购物抽奖、以刺激消费为目的的免费康乐活动、举办专题展览等；2.利用本身统一收费、会员卡等优势，建立消费者档案，采用会员卡送购物积分进行体验式消费、会员卡充值有奖、购物换积分和转介绍送积分等办法开发消费者资源；3.以沃尔玛牵头拉动基础消费，如：对生鲜产品、家庭洗护用品、日杂百货、米、面、酱料等商品折扣优惠，以达到拉升日常客流的目的。

       对于内部提升应做到：1.以促销活动为契机，提振士气，坚定持续经营长久发展的战略思路，强化人力资源部的管理和监督职能；2.与管理团队和承租户充分沟通博取众议，梳理相关规章制度，强化监督和服务职能，重视消费者投诉，及时处理危机事件；3.通过统一信息平台及时掌握承租户的经营情况和消费者数据，及时向承租户提供不涉及商业机密的基础商业资讯(如：客流统计数据、消费趋势、消费者建议等)，并进行必要的营销建议；4.重新梳理开发商、经营管理团队和承租户的关系，优化整合资源；5.提升经营管理团队的水平，完善员工工作指引，强化员工心理素质和服务意识；6.分析内部和周边业态结构，避长取短化竞争为互补，借促销拉升客流为契机优化业态组合；7.适度参与社区活动，定期举办消费者联谊活动；8.与当地政府、新闻媒体、金融机构保持适度紧密的合作关系。

       本人旨在就购物中心的经营管理与各位同行交流学习，别无他意，上述均属本人愚见，且经验尚浅错漏难免，若有得失或不敬，请勿介怀，万望见谅！

21楼的回贴，先不讨论操作的可能性（比如让WM配合促销），至少从回贴的态度上，就别满屏的骗分帖和广告帖要强，反倒是这种帖子和回帖，现在都被淹没到一堆堆的水贴下面去了。

俺说话不怕伤人，商业地产版块这段时间是越做越烂了。

------ 以下是引用的内容 ----------------
就是那个美国西蒙参股的印象城吗？看来洋人也不咋样

国内几个号称欧美资本背景的购物中心（也包括自以为是欧美血统的SINGLISH凯德），几乎都是钱多人傻（甚至傻逼）类型，仗着一身洋皮到处骗地方政府的优惠政策（拿地税收，而且大多数时候是跟政府合伙分赃），玩一把资本套现就走人，真正用在经营管理上的精力基本为零，能开出个赚钱的购物中心来才见了鬼了。

反倒是很多亚洲背景的，本身就是做零售起家的，基本上是做一个成功一个。

walmart 面积大，租值低，且目标客群与购物客流不同，更适合以单体卖场的形式运营。对于购物中心的价值有限

我觉得，在中国，作为一个专业的管理公司和团队来说，一切的问题都是人的问题。

能够做这样体量的卖场的团队更是如此。

楼主提供人的信息有些偏少，而这恰恰是化解问题的关键。在中国做企业，不像在西方一定要解决问题，在中国也不存在治根的解决方案，因为中国人和社会和西方人社会是不同的。这样的思维基础，才是企业良性发展的基础。你不能指望你的同事都是性格完善，人品好或者一切为公司着想的人，有你这样每日为公司发展和业绩着急的人，也有人是既得利益者，他们不希望公司有大的改善，这样他们的利益会受损。那么企业的方向全凭高层领导的决策和共识，如果你是高层，应该凭借自己的手腕来扭转颓势，如果你是中层，就做好上传下达和沟通，如果你是基层，那就做好执行。万不可越级考量，那只会增加你自己的不满，怨气由然而生，并影响你的工作状态，这也不符合正常的职场规律，正所谓：不在其位，不谋其政。

当然你可以做准备来思考，如果以后自己做到高层位置将如何处理，21楼的朋友已经比较完整的告诉你了。而又有一句送你：当其位，体察周遭，谋其政。

所以楼主应该想到更多的是在自己的职责范围内如何化解和减轻这些问题，如果不是奇迹出现，要根治几乎没可能。

       拜托各位同行，楼主求的是现实可行的解决方法，而不是对所谓大趋势或国情的宏观分析。

就楼主所提的有限资料来看问题有以下几点：

1、人流问题：联合现有商家做多元化活动，但不是促销打折，做促销购物中心根本做不过百货公司。21楼的建议非常细化，个人比较支持将活动集中在吸引人气的互动性活动上，如：料理比赛、亲子活动……；（首要问题）

2、娱乐不足：楼主指出贵项目的餐饮稳定，但娱乐仅止于一家游戏中心，KTV与影院正在洽谈，个人认为在现实情况下应恶补该地区消费群娱乐偏好，补充娱乐业态，在租金的要求上应给予一定幅度的优惠，最快时间促成签约、开业。

3、原有租户不断撤出：租户撤出的主要原因还是人流不足造成的购买力不足，要留住该部分租户，除了进行租金优惠外，最主要展现给他们业主方在不断改变现状提升人流的措施和政策，提升其经营信心。否则就是分文不取，也没人愿意陪着业主赚吆喝。

4、新租户补给不上：简单想想，一个老租户不断撤场的商业，还会有谁愿意往火坑里跳呢，所以上面3个问题不能得到合理的解决是无法进行新租户补给的。  

    时间有限，粗谈浅见。

    前期盈利的放弃该与周边人群的需求对称。先民生，再牟利。在稳定商户和管理层的人心方面，再采纳21层的方面的后两条，最重要。 →6，分析内部和周边业态结构，避长取短化竞争为互补，借促销拉升客流为契机优化业态组合；7.适度参与社区活动，定期举办消费者联谊活动；8.与当地政府、新闻媒体、金融机构保持适度紧密的合作关系。

老板的耐性真好，能扛到现在。

期待

从娱乐入手，那些都是年轻的消费者，多金。

应该知道各个要素才可作出判断。城市、人口、交通、发展规划、收入水平、消费习惯、服务等等

主力店单一，客群不一致，商户各行其事，人流留不住，也只能是这个局面了。即便搞活动，较整体性好的商场活动也显单薄，作用有限，掀不起大浪啊。只有再引进一、二个主力店和数个能聚客的单店可能会好些。

沃尔玛　我看定位倒象是中青年小白领，在很热闹的商圈还行，其他地方就乏力啰。

呵呵，被小商户们闹的烦了吧。