审计署发现京沪高铁巨额贷款资金被挪用案例。

　　本报记者独家获得的一份名为《审计移送处理书》的文件，其中披露，上海江桥城市建设投资有限公司(以下简称江桥城投)，以京沪高铁名义获取银行贷款20亿元，其中13.2亿元用在了土地开发等无关项目上。

　　这件被国家审计署定义为“挪用征地拆迁资金”的20亿元巨款违规事件，已被层层上报。

　　虽然有关京沪高铁在上海市境内征地拆迁相关问题已有审计署移送给上海市政府，但截至目前，围绕20亿元挪用的信息一直未向公众披露，在国家审计署2010年第2号《京沪高速铁路建设项目跟踪审计结果》中也未见提及。

　　根据本报记者从各方得到的消息，上海市主要领导已对此20亿元的相关报告《审计移送处理书》连续批示三次，并责成市区镇三级纪委和审计办成立专题小组“调查核实”。

　　但参与处理此事的上海方面人士告诉记者，江桥城投涉嫌“违规”使用贷款一事，事出有因，但又被认为“情有可原”之处。本报记者调查发现，在4万亿项目加速进行的现实下，由于地方配套资金未能按时拨付，造成地方拆迁等费用存巨大缺口。这一背景颇为耐人寻味。

　　最新消息还显示，江桥城投将于4月30日之前归还剩余14.8亿元贷款，更进一步的跟踪审计将于5月开始。

　　20亿元巨贷：

　　冒用京沪高铁之名？

　　最初的审计端倪，始于2009年春夏之交。彼时，京沪高铁在各地的审计陆续启动，其中上海段的京沪高铁主线由审计署深圳特派办审计，动车段由上海特派办审计。

　　20亿元贷款正是出现在了京沪高铁的专项账户里。从来源看，20亿元贷款分别来自光大银行嘉定支行(15亿元)，华夏银行嘉定支行(5亿元)。

　　在性质上，这两笔贷款皆为流动资金贷款，期限分别是1年和2年。贷款主体为江桥城投，没有提供任何抵押物，仅有江桥镇财政提供了“担保函”，属于授信类贷款。

　　“我们当时觉得京沪高铁是个好项目，也核实了江桥镇参与京沪高铁拆迁是否真实。但对于京沪高铁的‘专款专用’没能准确理解。”光大银行嘉定支行行长对本报记者说。

　　审计相关人员正是从20亿元进入此账户开始，追踪发现了此后的“挪用”现象。

　　在贷款下发之后，其中13.2亿元拨付到江桥镇红光村等11个村委会账户，用于拆迁费用。但此后的资金流向没有按照这条既定的轨道进行，被立刻转入了江桥城投和上海江桥资产经营公司(此两个公司为一套人马两块牌子)名下。

　　审计署的相关文件显示，这些资金被“挪用”于四个方面，分别是江桥万达项目土地开发资金2.344337亿元，水产品养殖场安置基地动迁款2.1070亿元，慧创商务中心及市政配套项目工程款4271万元，出借给大连万达集团股份有限公司1亿元用于竞买江桥万达项目土地使用权。

　　“我们当时确实面临较大的付款压力，借用京沪高铁名义是经过了镇政府班子的集体讨论决定，属于镇里使用资金‘打统账’。”江桥城投负责人解释说。

　　相关银行行长向本报记者透露，银行已经对于政府融资平台的贷款比较谨慎，授信十数亿元属于非常少见，与其借用“京沪高铁”的名义有关，“一般项目的贷款最多也就2-3亿”。

　　但地方的“相机”选择，看似合理却可能触犯了相关规定和有关法律。《审计移送处理书》明确表示，“上述做法不符合《贷款通则》和《土地管理法》相关规定。”

　　重大项目进村：地方融资平台之惑

　　京沪高铁账号本有严格规制。根据京沪高铁建设协议，上海境内动拆迁费用均由上海方面的出资主体申铁集团通过市区镇三级专项账户下发，除此之外不允许任何资金进出专户。

　　但由于京沪高铁的建设时间又从5年压缩到了3年。而正式确定京沪高铁在市区三级的包干协议未下发之前，来自申通的动拆迁资金下发总是晚于拆迁进度，需要乡镇财力垫付部分资金。

　　这即所谓江桥城投面临的融资困境，与其他大项目进村的乡镇政府投资平台一样，普遍遇到了类似困境。

　　对于江桥来说，其所面临的远不止京沪高铁一家。处于上海北部城郊结合部的江桥镇，是京沪高铁项目上海段的主要动迁城镇，还横贯了沪宁城际、沪杭客运专线多个重大基建项目。

　　从2007年开始，巨大的拆迁发展压力，使得江桥镇政府的融资平台江桥城投的融资规模迅速翻番。

　　江桥城投的负责人表示，2008年8月其有数笔融资即将到期，但并无更新的项目可以继续融资，资金周转困难。当时江桥镇面临着支付大约总额为20亿元的两个动迁小区拖欠的建设费，另有大连万达等地块大约5亿元左右的净地动迁费用，以及全镇人口的镇保费用等。其中有数项已经达到了必须支付的时间点。

　　在上述种种融资压力之下，江桥城投的融资压力已经从2006年的8亿，迅速蹿升到目前的20亿元。

　　在这个财政状况之下，抓住“京沪高铁”的名义贷款，成为“铤而走险”的“救命稻草”。对审计署定义为“挪用”巨款的性质，江桥城投负责人表示，“我们出于融资压力，确实使用了京沪高铁的名义去贷款，但没有挪用京沪高铁的专项资金”。

　　作为动拆迁第一线的基层政府，江桥镇的困难似乎得到了上级政府的理解。在今年2月11日由上海市建交委和嘉定区联合下发的《关于江桥镇京沪高铁动迁配套房建设的调查报告》中，提及江桥镇承担了京沪高铁嘉定段的主要任务，动迁土地共约4000亩，动迁总量占全区动迁量的85%以上。

　　该文件因此解释了江桥镇“迫于动迁配套压力”，采取了土地未批先用的做法。但并未提及20亿元“挪用”一事。

　　一位参与相关审计的人员则匿名表示，“按照常规，我们会出具处理意见书，但是我们仅仅是审计移送，没有出具具体意见。”其表示，这样的处理方式也一定程度上表达了对江桥城投做法的“网开一面”。

　　2009年10月，上海市纪委针对此事成立了专门的调查组，1月25日，上海市政府召开了专题会议，确定提前归还所有贷款。

　　根据记者了解，江桥城投准备采取以新项目“转贷”的方式，在不新增贷款的情况下，借用其他融资平台归还贷款。

　　时代周报记者 陈晓双

　　3月20日，长长的上海金沙江西路，一路上尘土飞扬，路两边电线杆上挂着的“江桥万达广场即将开盘”广告旗在灰尘中摇摆。江桥万达广场整个工地则被高围墙围着，工地入口处的售楼中心门口停满了车子，售楼中心里面挤满了人。

　　在售楼中心的入口过道上，赫然竖着一块“特别声明”的牌子：“江桥万达广场一期已经全部售完，现无任何房源”，“本公司从无委托任何中介和网上店铺进行销售。”

　　在江桥万达广场二期即将开盘之际，万达的这个“声明”其实别有用意。因为此时，万达江桥项目正陷入“利用先内销给员工再外销”的传言之中。很显然，万达试图用这个“声明”撇清仍未散去的流言。

　　“内销”给了谁？

　　上海江桥万达广场项目地处上海西北、嘉定南部的北虹桥板块。正如万达之前一贯的选址标准，目前此地仍处于一片“开荒”状态。万达商业广场正在兴建，到处可见大片农民房。

　　该项目规划用地280亩，规划总建筑面积55万平方米。其中13万平方米住宅。大型商业广场计划于2011年9月开业，工程全部竣工后，这里将成为一座聚合全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区的城市体综合。

　　在上海三个万达广场中，江桥万达广场总投资40亿元，是规模最大的一个，也是万达在上海第一次有纯住宅推出的项目。

　　去年11月21日，王健林来到上海，宣布江桥万达广场动工。今年1月23日，江桥万达广场即推出了一期住宅。

　　从官方网站“网上房地产”看，该项目在1月23日共推盘395套（其中386套住宅）。预售许可证也为1月23日取得。另据佑威提供的网上交易数据显示，江桥万达房源的成交集中在1月29-31日完成，均价1.35万元每平方米。

　　超过三家中介公司的工作人员告诉记者，江桥万达一期的房源“都是内部在买，外界没法买到”，有中介甚至称，一期房源的部分客户是“政府部门等关系户，有内部处理价格的”。

　　该说法遭到上海万达广场置业有限公司副总经理吕正韬的否认。吕正韬在接受时代周报记者采访时说：“我们上海员工有2000多人，150套卖给员工，其他卖给普通客户，是正常的。”

　　吕表示，卖给员工的房子是位置比较差的，价格在1.4万元每平方米左右，并没有外界传言的那么低。

　　但记者通过多种渠道仍然无法获知，吕正韬所谓的“普通客户”究竟是谁？真正的“普通客户”能够享受到如此低价吗？因为即将开盘的二期价格已经猛涨到1.7万元－2.1万元每平方米。

　　二期价格猛涨

　　江桥广场在网上房地产上的官方报价为1.5万元每平方米。吕正韬称该项目实际成交价格为1.4万元每平方米，而佑威房地产中心提供的数据是均价1.35万元每平方米。

　　但据某中介工作人员称，江桥万达广场一期的房源是通过关系从开发商处拿到的，价格都是开发商报出来的，没有讲价空间。中介透露，这些房源通过中介再流向市场，则购房者需要交10万元左右的手续费才能买到。

　　但万达否认一期房源出现在二手市场上，这也是万达售楼中心处出现“特别声明”牌子的原因。

　　就在这样的虚实纠结之间，万达江桥广场二期又推向了市场，价格远高于一期。

　　“就这几天开盘了，价格是1.7万元－2.1万元每平方米。”3月20日，上海展览中心“上海之春”房展会上，万达江桥广场工作人员介绍。此时，离江桥广场二期预期开盘不足一周。

　　这个报价远远高于一期1.5万元的官方报价，更别提1.35万元的“内部价”。一个多月的时间，江桥万达城市公寓的价格为何涨了这么多？

　　“这两个价格没有任何可比性。我们一期的房子是对内部员工销售的，是员工福利，不对外公开销售。”万达工作人员解释。

　　涉嫌扰乱市场

　　万达一期为何在传统淡季的1月开盘？

　　易居中国房地产分析师薛建雄认为：“由于近来楼市成交量惨淡，开发商提个底价给员工，然后让员工加合适的价去卖，这是开发商的一种销售策略。”

　　江桥万达广场住宅项目开工2个月就拿到预售证。“绿城想做到拿地3个月开工，9个月实现销售，这意味着目前业内最快的，也要开工半年才能卖。” 薛建雄说，“万达的速度让人怀疑，但这也说明一个问题，开发商担心未来走势不利，所以赶着出货。”

　　石雪清对集团的资金问题也是信心十足。石雪清表示：“万达有非常优质的抵押物，四大行每年都给万达的项目有非常大的授信额度。”

　　万达的现金流主要来自销售回款，持有物业的租金收入，而现在快速扩张的钱还是靠银行贷款，拿到商户的租约以后，万达便向银行申请经营性物业抵押贷款。

　　石雪清说：“万达的自有资金和银行贷款相融合，不会造成资金链的问题。万达每个项目现金流情况都很好，不会拖累集团，即使某个项目运作不成功也不会影响集团。 ”

　　对于江桥项目的快节奏，吕正韬表示：“因为我们的商业广场要在2011年开业，而商业地产项目对资金要求比较高，当时这么急开盘也是考虑到市场有变，为确保商业广场的开业。其实，比较少开发商选择在一二月份这种淡季开盘的。”

　　不过，上海杜跃平律师事务所律师杜跃平认为，开发商此举违反了《商品房销售管理办法》。杜表示，国家实施商品房预售制度，就是要求商品房对全社会公开销售，江桥万达广场将商品房大比例内部销售的行为，已经违背了这个原则，规避了商品房正常对外销售的功能，扰乱了市场。

　　上海嘉定区房管中心相关人员对时代周报记者表示：“内部员工也是消费者，他也可以买自家的楼盘。但如果说大部分卖给内部员工，不对外销售，那肯定是不对的。这样的事情应该要管的，但是要有证据，就算处罚也是要走行政程序的。”

　　万达集团企业文化部总经理石雪清在接受记者采访时说：“没听说过此事，我们是不允许这样的事情发生的。如果有这样的事，你可以举报给我，或者写个‘举报信’到我们集团的审计部门。”

　　中广网北京3月31日消息 (记者冯会玲 季苏平)据中国之声《全国新闻联播》18时47分报道，国土部公布的数据显示，去年我国住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来最高水平。国土部坦陈，地价成为助推房价上涨的关键因素，一线城市地产泡沫严重。

　　国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示和地价比较高的一线城市比较起来，小城市涨得更快。

　　赵松：小城市有一些长得比较快，一些受自然资源条件影响的城市也长得比较多。

　　值得注意的是，这份报告同时坦承，“房价与地价二者呈现较大的相关性”，35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848。

　　赵松：只是说相关性，变动的一致性比较相近。

　　国土部的调查还显示“中国地价占房价平均为23.2%”。在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。报告称，天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%，其中宁波更是颇为惊人地超过50%。

　　赵松：最终决定房子能不能卖出高价还是市场，但土地是重要成本，也是重要影响因素之一。

　　从2005年到2009年，北京居住物业租价比从6.42%下降到3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。租价比低于4.5%，说明房价存在泡沫。

　　赵松：目前如果把房地产作为长期投资来看，回报率不理想，风险很大。