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走进银座城市广场  长寿网   www.longevitys.com    日期：2010-04-27 16:262010-04-27  

开发商：鲁商置业东营银座房地产开发有限公司
开发商访谈录 我们对银座城市广场的前景充满信心
　　东营银座城市广场由鲁商置业股份有限公司的子公司东营银座房地产开发有限公司开发建设。鲁商置业股份有限公司是山东省商业集团总公司控股的一家上市公司，下设十余家子公司，开发项目近二十个，年开发量逾百万平方米，总开发规模超600万平方米，已成功进入北京、重庆、济南、青岛、泰安、莱芜和临沂等地。公司始终致力于塑造“品质地产供应商”的企业形象，目前开发业态涵盖了大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等，已形成了“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三大较成熟的产品系列。曾荣获“2009中国十大城市综合体运营商”等众多荣誉。
　　东营银座城市广场是山东省内首个生态公园式ShoppingMall。其体量大，业态全，是人们一站式购物、餐饮、娱乐、健身、旅游、办公及开展商务活动的首选场所。一个Shop-pingMall诞生之时，就是一个新商圈的形成之时。东营银座城市广场包含商业服务、城市公益和运动健身三大功能。其中，超大面积的7万多平方米湖心岛公园，成为项目的画龙点睛之笔，最大限度地满足了消费者在购物的同时享受自然的绿意与湖水的清凉，这在省内乃至全国都是独一无二的。它的建设对加快形成东营市东城公共服务体系，促进东西城商贸流通协调发展，提升城市品位，对更新东营流通企业经营理念和管理模式等将发挥重大作用；同时对于进一步满足人们消费需求，提高市民的生活水平和质量将会起到重要的推动作用。
　　我们对银座城市广场的前景充满信心。如果您在晚间或者周末就会看到，前来银座城市广场购物娱乐休闲的市民络绎不绝，来晚了，广场配套的目前东营最大的停车场也很难有停车位，这才仅仅启动两年，如果长远的看，您可以想像五年后、十年后将会是什么样的繁荣场景。
　　商业项目新开业后都会经历一个培育期，一般持续时间在两年左右，如北京的东方广场、新世界百货以及广州、深圳的一些著名购物中心这些如今看来较为成功的项目，也都均无例外的经历过培养期。商业项目培育期阶段需要各方以理性、包容的心态去正面对待，并应以积极的行动推动项目及早跨越这一阶段。
　　培育期的出现有主、客观方面的原因。客观上，任何事物的发展都是从幼稚走向成熟的过程，新商业项目开业初期存在的不完善同样难以完全避免，如部分商铺空置、装修产生不良气味、设施设备未调试至理想状态等，而这些不足在一段时间后一般就会获得良好改善。主观上，大体分为两方面。1、业主方面：业主对房租期望过高导致房屋出租不利，即使出租但由于租金过高导致租户无法获利只好退租。而商铺长时间闲置则又不利于消费群体进入。2、商户方面：商户对消费者需求的了解、消费者心理的把握都需要一个时间过程，比如业态的设置是否能有效满足需求，促销活动内容是否被充分认同，光色是否适宜，背景音乐是否能带来喜悦心情等。只有经过时间的打磨，彼此才能相互准确地传递信息并反馈到调整方案中。
　　目前，银座城市广场主力店银座商城已成功运营，为市民购物、休闲、娱乐提供了良好环境，深得市民喜爱。步行街商铺的出租率越来越高，业态也日益丰富，服装、餐饮、美容健身、教育培训、商务办公已初具规模。我们希望所有业主能够共同培养商业氛围，放水养鱼再捕鱼，等到广场启动成功后，租金收益必然就会大幅提高。同时我们也希望能有更多的创业者、经营者选择在广场创业经营，我们将竭诚为他们做好服务，共同迎来广场美好的明天。
业主声音 “我们相信品牌的力量”
　　如何看银座城市广场的发展前景？在此经营的业户们无疑有很大的发言权。记者先后采访了规模不一的多家经营业主，发现他们有一个共同点：那就是相信银座品牌的力量。
　　在银座城市广场南边的文化产业区，有一家英孚教育培训学校。2009年6月，他们的上级单位海培教育一下就拿出了近600万元，在这里买了一层楼，有23间房子，总面积近1000平方米。英孚教育培训学校校长徐若皓告诉记者，在学校选址问题上，他们几乎没怎么考察其他地方，就决定在银座城市广场建校。原因是多方面的，从地理位置看，银座城市广场的地理位置十分优越，而且面积大，可以选择的地方多，像他们建校的地方就比较安静，环境好，地点开阔，停车十分方便，而且家长送完孩子，有商场公园可供休闲娱乐；从发展前景看，东城已逐渐成为东营发展的重心，伴随着黄三角的大开发，越来越多的高素质人才将落户东营，在子女培训方面有较大的需求，因此他们要抢占有利位置，提早布局；从经营品牌来看，银座地产的品牌有口皆碑，而海培也是目前东营教育培训行业的排头兵，两者的合作相辅相成，易形成品牌集聚效应。综合各方面的因素，他们选择了银座地产，从目前来看，效果是不错的，他们去年6月买的房子，9月就开了学，目前学校的总体运营不错。
　　国艺艺术馆坐落于英孚教育培训学校的西边，主要从事艺术品、礼品、旅游纪念品等产品的销售、研发等，有楼上楼下两层，先期投资300万元，而每年的租金就要 20多万元，并且每年递增10%，经营压力可谓不小。为什么要花这么多钱在此开店？经理王光辉告诉我们，虽然每年租金的压力不小，可他们在经过考察后，还是认为银座这里的商业氛围浓厚，具有较好的发展前景。2009年12月29日他们正式开业，正值元旦和春节的销售旺季，不仅营业额大增，而且创出了名声，目前虽然以零售为主，但经营状况良好。
　　吕云霞是“感恩的心”服装店的老板，专门经营中老年服装。在此之前，吕云霞在某企业上班，后来下岗了，要强的她决心要干出一番事业。经过考察，2008年4月，在银座商城开业前半年，吕云霞的小店开张了。“当时我的小店是这条街上第一个开张的，一开始，顾客挺少，我的压力也很大，但我觉得，挨着银座这么大的商场，人流量不可能小了，于是我就坚持下来了。随着银座商场的开业，生意就有了起色，后来就越做越好了，收入也比上班时要强。”谈起创业的经历，吕云霞仍感慨不已，她说，她很满意现在所拥有的一切，她相信自己的日子会越过越好。
　　与“感恩的心”相邻的深宝蓝、私属名阁等几家店也表达出了与吕云霞同样的心声。同时，她们也都希望有更多的创业者在银座城市广场创业经营，她们相信前景会更加美好。
　　图一：海培教育看中了银座的地理优势和品牌效应，取得了较好的发展。
　　图二：国艺艺术馆的王光辉经理说，银座的客流量很大，批发零售都不错。
　　图三：“感恩的心”服装店的吕云霞经理说，在这里经营，她的生意越来越好。
　　图四：“深宝蓝”服装店由于定位准确，经营效益良好。
购房提示 投资商铺多方分析理性选择 随着人们收入的增加，投资理财变得越来越重要。商铺以它的低风险性、稀缺性、有限性、抗通货膨胀性在投资理财中的地位开始显现出来。
　　那么，如何选择一个好的商铺？商铺投资又有哪些技巧呢？
　　1.看开发商，选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，良好的后期运营与管理，这对项目的商业前景本身也是一种保证。
　　2.看地段，地段是投资商业制胜的法宝。好的地段有固定的人流、客流、车流，从而能获得较高的收益率。
　　3.看交通，理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还有停车场。
　　4.了解商铺周边民众购买力。购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。
　　5.看规模，规模大的商业项目能够提供丰富的业态，从而能够聚集起更多的人气。
　　6.有品牌合作意识。选择在著名连锁店或强势品牌店附近甚至旁边的商铺，借助它们的品牌效应招揽顾客。
经营小贴士找准定位差异化经营
　　记者在采访中了解到，入驻银座城市广场两年时间里成功经营的商户都有一个共同的特点，那就是寻找到自己正确的定位。
　　银座商城内商品丰富，品种齐全，因此经营者可以考虑差异化经营，做到与银座商城的互补。比如“感恩的心”服装店，看到了是我们国家人口正在进入老龄化阶段这一趋势，正确地选择了老年服饰经营这一行业，在顶住了近一年的经营低潮后逐渐站稳了脚跟，取得了比较好的经营效益。还有多家服装店，衣服的款式并不紧跟时尚潮流，而注重的是白领阶层所需的稳重、大方、典雅，抓住了银座周边居住区大部分是公务员这一特点，也取得了比较好的效益。
　　随着银座城市广场功能的不断完善，一些培训机构如海培等也开始在广场内经营，其他经营者也就可以选择与儿童相关的行业。目前，广场内一家大型高档健身场所和一家影院即将开业。另外东营市的旅游商品定点销售机构国艺艺术馆已经开业，今后将有大量的外地游客在旅行社的带领下前来购物，寻找到与这几家互补配套的行业经营也会起到比较好的效果。
　　广场西北边的街上，已出现了多家各有特色的小吃店，也形成了一定的规模效益，每天的客流量也不小，有意向的经营者，可以考察入驻。特别提示
　　东营银座城市广场目前仅余保留的20套商铺销售，广场内今后不会再开发步行街商铺，因此目前的20套商铺将成为项目的绝版产品。商铺面积50m2，总价在26万元起，商铺可灵活组合，极具投资价值，“五一”前购房可享受95折优惠。
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