病态一：小店过多

　　正因为深圳商业发展的超常规速度，也导致深圳几乎所有商圈都出现各种病态。比如深圳商业网点按数量计算近90％是小门店，这其中约有一半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差，在各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏，很多网点都与住宅或者写字楼结合在一起。

　　病态二：转型过多

　　发展速度太快，深圳商业发展与其它城市建设则来不及规划，或者规划赶不上这个城市的变化。到目前为止，深圳主要的商圈大多是伴随城市的发展进程而自发形成，绝大多数是由工业、民房转为商业，比如华强北是由工业转为商业、东门是由老民居转为商业，商圈业态和布局都极为无序，整体素质较低。 而真正一开始就是为了商业而规划的场所则是难以见到，这不能不说是深圳商业发展的遗憾。

　　病态三：重商轻文

　　无论是罗湖人民南商圈、东门商圈，还是华强北商圈、深圳中心区商圈，都表现出这样的特征：重商轻文。 深圳的商业区，极少表现出商业与文化结合的特点。由于商业与文化脱节，深圳的商圈表现得相当“实际”，直奔主题式的消费习以为常，连带消费、休闲消费的成分过少。 也就是说，深圳商圈的消费行为显得过于单薄，对于市民生活的影响层面较浅，导致深圳缺乏广州、上海一样的逛街文化，因为重商轻文、缺乏文化休闲气质的商圈氛围难以使商圈真正地打动人心、让行人停留驻足且流连忘返。

　　只有象华侨城MALL一样，其构成中有大型商店、也有酒巴，有艺术中心艺术馆、也有酒店律旅游设施，有大型绿地、也有区域广场，其在商业与文化的搭配上，呈现出商业与文化“文武双全”的结合特征，因此吸引了越来越多的消费者前往，而由于商业与文化结合，前来重复消费的特点越来越明显。

　　病态四：街区缺失 综合体崇拜

　　如果说重商轻文是深圳商圈的病态之二的话，街区缺失则是深圳商圈的病态之三。深圳的商圈绝大多数都是过境任务相当繁重的区域，缺乏基于人行尺度的街区感较强的商圈。 比如华强北、比如人民南，都处于交通要道的主干道上，人流虽多，可惜都是基于过境的目的，真正能够停留下来的却不多。俗话说得好：“激流当中鱼不养，大路两边商不旺”。 基于过境为目的，对于批发型商业、大型商业是有好处的，但对于那些着眼休闲、文化、娱乐等的活动则是不利的，更不用说在大路两边去很从容地逛街了。华侨城MALL的成功真是取决于街区的成功。

　　“Mall”，2004年底，12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业，由于以前这种类型的商业一直是空白，因此一度吸引了全城的目光。 无论是金光华广场，还是华润万象城，又或者是中信城市广场，其实走的都是这样一条路：由写字楼、商业，甚至还有住宅组成的建筑综合体，同时，所有的消费行为都是在密闭的建筑体内进行的。

　　我们姑且称这种潮流为“综合体崇拜”，我们不能否定综合体的优点，比如不受气候影响、可以实现恒温、管理方便等等，但综合体商业，则无法实现室外室内的有机衔接，无法与周边街区的成长保持渗透，无法满足逛街的传统要求.....