大幕开启----群雄逐鹿的时代已到来!
3小时前

　　 济南，这座古老而保守的城市，正在经历着前所未有的巨变。从07年全运筹备期开始，到09年全运会的的成功举办，再到现如今的后全运时代，政府领导班子大干实干，使城市面貌有了显著的变化。

　　作为我来讲，感受最明显的就是全国性知名地产开发企业的集中入驻给济南商业格局带来的重大变化。除本土企业银座和当地一些地区性开发商之外，恒隆、万达、绿地、世茂、华润、佳世客等国内外知名公司先后布局济南。很多几十年来占据市中心黄金位置的破旧民房拆迁，一座座充满现代气息的城市综合体和购物中心的蓝图横空出世，济南的现状令人鼓舞，济南的未来令人期待。

　　然而，从几乎一无所有的商业荒漠到近十家大型商业地产开发商争先恐后的拿地布局，济南商业可以用“揠苗助长”来形容。一时间，开发商“很崩溃”：不拿地，进入的机会就更少了，市场彻底让给了别人。拿了地，如果周边区域没氛围，需要付出巨大的培育成本，不知何年月项目才能火起来；而品牌商也“很崩溃”：原来济南就一个泉城广场周边像点样，就银座、贵和这些传统百货公司还有些说得过去的品牌，现在突然冒出这么多商业项目，个个宣称自己是“新城市中心”，感觉无从选择，不知该听哪家的好。

　　造成这种现象的根本原因在于城市规划的不科学和商业发展的长期滞后。济南商业的“两个集中”严重制约了行业的发展。一是商业项目集中，长期过于集中在泉城广场一带，始终没有形成真正意义上的城市副中心（什么花园路商圈、市华联商圈、省体商圈那都不算）；二是商业资源集中，“银座”过于强势，长期在济南处于垄断地位，包括品牌资源垄断和消费力垄断（银座卡）。上述因素使得济南的消费者养成了“去泉城广场银座”购物的习惯，别管家住东南西北，即便就近有商场，但凡买点像样的东西，还是要来广场附近转转。如此一来，不但广场周边的交通压力无法缓解，还会延长其他区域新兴项目的培养期，不利于形成更合理的城市格局，更不利于行业的良性发展。

　　我想说，我们在为济南商业地产的蓬勃发展，为济南城市面貌的巨大变化而欢欣鼓舞时，必须冷静思考未来商业项目的生存之道。商业部分是城市综合体的重要组成部分，商业与住宅、写字楼等形态可以相互依存，相互繁荣，但一个城市对商业项目的需求量，要远远小于对写字楼、住宅、公寓的需求量。如果在济南这样市区人口不到400万的中等城市，从解放阁到大纬二路，不到三公里的直线距离内却云集了6家购物中心，5家百货公司，总商业体量将近00万平方米，就必须要考虑相互间怎么错位，怎么共同繁荣。

　　泉城广场依然会是济南首屈一指的核心商圈。银座商城及三期项目，将会不计代价的全力向高端国际一线品牌冲刺；务实低调的恒隆广场，则会更多选择一些很炫很流行的国际二线“精品时尚类”品牌。恒隆的建筑是精品建筑，环境是超一流的环境，品牌在济南的生存能力如何，是一大考验；世茂的定位尚不清晰，千万不要高不成低不就，如果创不出自己的特色，在这个强手如林的商圈会很麻烦；贵和两家店是老大难了，各个方面都不占优势，恒隆和银座三期一开，贵和的生存将更加艰难。

　　随着共青团路绿地普利中心、经四路东段万达广场的兴建，以及经四纬二路口的华润中心（万象城）项目即将动迁，使得这一区域已成为济南真正意义上的CBD核心商务区，这三个项目也将代表济南城市综合体的开发建设水平，是济南商业地产项目的代表作。三个项目，个个有特色，个个是精品，也个个都是全国闻名遐迩的开发商。至此，济南真正的城市副中心总算呼之欲出，而泉城广场的核心商圈地位将受到严峻的挑战。怎么找准自身定位，打造自身特色，与广场商业进行错位互补，是这三个项目要重点考虑的。

　　振兴街三角地的银座中心抢占了济南中西部市场的先机。银座大举进军购物中心可谓高瞻远瞩，与国内专业运营团队进行合作，将银座MAIL准确的定位为社区型购物中心，不求品牌档次，但求业态丰富，满足周边多个大型社区居民的日常消费需求，这样的定位是很明智的。而且这个项目周边社区多，商业匮乏，因此市场前景看好。

　　未来两到三年，是济南商业一个群雄逐鹿的时代，会有很多的机遇和挑战摆在甲乙双方面前，谁是最终的胜利者，留给市场去检验吧！

　　（以上）