徐东销品茂。本报记者 田振龙 摄

江汉路万达广场。 本报记者 孙辰 摄

汉阳王家湾。

现在网消息 摩尔已经成为武汉业界新宠。

本月初，中百宣布将在汉开建5座大型购物中心，9月底，武商摩尔城将封顶。与此同时，中商酝酿全资控股销品茂，汉商集团汉商银座加紧上马，武汉四大零售巨头激战购物中心。

集娱乐、购物、休闲为一体的摩尔，不仅让零售巨头“痴狂”，地产大鳄也对其追逐不放。下半年即将开业的万达菱角湖广场，和记黄埔花楼街等项目，也在地产界也掀起了一股摩尔风。

武汉连锁经营协会会长程军表示，“上世纪最后十年，大百货非常新奇；本世纪以来的十年，超市等大卖场异常活跃”，预计下一个十年，武汉将迎来以商业综合体为主的时代。

真的是这样么？

1 MALL

地产、商业 同途殊归

2005年，中商引进国外超级商业模式“shopping mall”，在徐东平价广场投资7亿元，兴建了20万平方米“销品茂”。

5年后，江城着“魔”，武商摩尔城、武汉摩尔城、沿江一号MALL、汉商银座等，虽然名字不同，但均定位为大型商业综合体，具有ShoppingMall“血统”。

据了解，目前武汉市已建和在建的大型摩尔城不下10个。商业派操盘摩尔城，以武商、中商、中百三大零售巨头为代表。他们从事传统的零售业，从百货店到超市市场扩张，进而升级到购物中心。

“去超市没穿的卖，去百货没吃的卖，单独超市或商场满足不了老百姓的需求。”程军说，他们经过市调发现，效益最好的超市在购物中心里面，孤零零的单店正慢慢走下坡路。只有发展城市综合体，集吃穿用为一体的摩尔城最受宠。

据业内人士介绍，零售商运作摩尔城模式很传统，在某个繁华商圈，建立百货商场，引进主流、吸引人气的一线品牌，借助品牌的影响力带来大量客流，同时辅以超市、餐饮、电影院、KTV等休闲娱乐设施，搭建吃喝玩乐为一体的购物中心，借助大而全的体量培育兴旺的人气，反过来拉动卖场品牌的销售。

“商业派开发的商铺要么出租，要么与品牌商联营，不单独销售商铺。”该人士说，零售商以供应商销售扣点模式而赢利。

地产项目运作与此大不相同。

地产派虽然也讲究地段，但很多综合体所处位置短期来看较为偏远，需要开发商对当地的人气进行培养。

“在城市综合体内部，开发商则通过不同物业形态的搭配，进行合理的资金组合。”DTZ戴德梁行房地产顾问（武汉）公司彭博表示，将住宅推出来，吸引业主入住后，先培育出消费的需求，随后在将住宅中获得的短期收入，追加到后期商业的投资中，进一步吸引人气的同时，提升住宅的升值潜力，“这种合理的资金搭配可大量增加开发商的资金实力，让项目成功运营。”

与商业派的运作模式另一个不同点是，地产派开发的商铺，大都以出售为主， “目前，武汉房地产开发企业中，物业持有率很低，”亿房网市场部研究中心主任明晶晶表示，大部分物业持有率5%-7%左右，最高比例不超过20%。

2 MALL

消费井喷 江城着“魔”

这波集中释放的摩尔投资热的出现并非偶然。

“眼下中国新一轮的零售高峰到来，社会零售品销售总额增长超过GDP增长，加上国家拉动内需政策推动，将进入消费井喷期。”武汉大学经济管理学院教授汪涛解释。

在这其中，未来中国消费主流是25-35岁的新贵一族，他们追求自我，超前消费，成为推动社会零售业销售的主力军。可他们工作压力大，休闲时间有限，购物成为主要消遣方式，因此中国消费者进商场的频率比欧美国家高，但客单价并不一定高。所以国内一般用“逛”商场，这个词耐人寻味。

汪涛说，中国消费者在商场中得到全面休闲的体验，一站式购物远远不够，需要更多休闲元素在其中，打造购物加休闲为一体的超级摩尔城。上个世纪最后十年是大百货卖场当道，但下一个十年购物中心肯定成为主导。

此外，从2005年开始，武汉市陆续出台多个城市商业网点发展规划，其中明确标明，到2010年,武汉市将建立具有规模和经营特色的市级商业副中心（亦即区域商业中心）10个左右。

“这种引导让开发商也不再专注于单一的商业街式的商业开发模式，继续向MALL转移。” 一业内人士如此表示。

不仅如此，在土地出让中，商业开发用地明显增多。彭博曾做过一个粗略的统计，在2008年之前，政府出让土地中，标明综合性用途（即商住两用）比例的不足20%，“但从2009年到今年上半年，已有超半数出让的土地被如此标明，许多地块甚至还明确标明必须有4-5成面积必须开发商业。”

而城市综合体选择在2009年集中面市，还源自于当时的楼市寒冬。

业内人士介绍，自从上一轮新政调整之后，武汉房地产市场价量齐跌，开发商动辄直降数千元以吸引成交仍然不奏效。“与住宅市场的大起大落，商业地产的首付及利率虽然都比普通住宅高，但其稳定性可减少开发风险，”业内人士表示，当时的商业地产，俨然成为开发商的避风港。

“此外，随着武汉房地产市场发展，城市经济发展及消费模式逐渐成熟，”彭博也表示，因此，开发商需要从新的开发业态和模式中寻找更大的发展空间。

3 MALL

武汉需要几多摩尔

商业项目现井喷，武汉市场能否过饱和？

汪涛分析，零售业经过第一代百货商店，第二代超级市场，向第三代购物中心转型。购物中心提供一站式购物，满足顾客休闲需求，做到他们没有我最全，他人有我最低，他人最低我最适合，他人最低我最方便。

以武汉为例，核心商圈中有大小225家百货，从低端到高端，各种业态丰富，竞争激烈，任何商家再想找到潜在市场空白都很难，想利用连锁扩张取得成本优势，但从人气互动、经营互动、服务来说，规模并不能取胜，拓展新的零售业态成为武汉百货的必然之路。

眼下，各路英豪蜂拥进军摩尔城项目，汪涛说，多与不多，还是要看各区域规划，并经过定量分析才能知晓。

而在彭博看来，根据各大城市消费力来看，一个特大城市拥有3-4个全业态涵盖的综合性摩尔即可满足需求。因此，摩尔的发展趋势应该是小而精，而非大而全。“除大型摩尔外的其他项目，可向主题公园、主题购物广场等小而精的模式发展，错位经营，以此换取盈利空间。”

而另一地产人士也表示，武汉城市综合体项目已经井喷是从去年开始，但在已开业的各项目中，多数人气并未达到预期，“许多项目都是涵盖了几乎所有业态，相反的，如果能打造出自己的特色，例如深圳的女人世界等有着明确定位的商业项目，对市场的吸引力更大。”

而目前，武汉商业地产还处于起步阶段。彭博举了个例子，两个月前，他所在总公司要求各二线城市分公司提交各地具有代表性的城市综合体项目，他思考很久后，只筛选出一个比较成型的项目。“但在南京、成都等其他同等发展水平的城市，至少可以找到10个以上的项目。”

记者采访中也发现，武汉房地产行业衍生出来的众多研究机构中，本土研究机构中，鲜有专业的商业地产研究部，而外来的研究机构也仅戴德梁行、易居等，业内人士表示，商业地产专业研究机构不超过10家。

“其中，由商业地产细分出来的商业项目的专业人才更少，”另一业内人士表示，未来，商业地产项目的操盘手将日趋成为热门。

4 MALL

问世已久争论不休

那么摩尔究竟为何物？摩尔具体的界定一直存有争论。

作为商业派的代表，武商集团董事长刘江超解释，摩尔城是集吃喝玩乐于一体的大型购物中心，来到这里的人不仅可以购物，还能看电影，做美容，功能越齐全，人气越旺。正因如此，武商摩尔城的最初规划中包括50层高的五星商务酒店，但后因资金和管理等因素而取消。

武汉中百百货董事长程军告诉记者，摩尔城这种商业综合体，涵盖了百货、超市等主力店，还包括美食、影院、KTV、宾馆、写字楼等，集购物、娱乐、商务于一体，以大型购物中心、摩尔城、销品茂等形象面世。

“摩尔城，简单说来就是商业综合体，它就是英文mall的音译，业界也没有过于严格的解释，但必须符合规模庞大，功能齐全，停车场巨大，交通便利等条件。”今年9月将整体开业的位于王家湾的武汉摩尔城市场部相关负责人说，他认为摩尔城就是纯商业综合体，地产商开发所谓摩尔，其实是以地产为主，商业为辅的城市综合体，或者说中央商务区CBD的概念，这与摩尔城是两码事，不能混为一团。

在地产派人士看来，城市综合体可以涵盖摩尔功能。

彭博表示，其实，摩尔和城市综合体是两个完全不同的概念，摩尔是从经营业态上来定义，即大型摩尔里，需要有大型商场、超市、零售等业态，反之，城市综合体形式则从物业类型上加以区分，一般大型综合体必须包括住宅、写字楼、酒店、商业等不同类型。

“但也正是因为如此，城市综合体中的商业部分，大都以摩尔形式表达出来，此时，两者的功能完全一致。”

这种解释在业内被认可。亿房网市场部研究中心主任明晶晶也表示，目前，商业地产中的各种摩尔，必须要有各种大型消费项目，包括百货、服装、餐饮、零售等各种综合型消费体集合体验。

据不完全统计，目前，武汉市商业地产项目（含社区商铺）达1072个，是在售住宅项目总数的近两倍，其中大型商业项目即城市综合体已不下30家。

这些综合体的对外表现形式已包括 “动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业”“商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”等，业内人士总结，“地产派形成的各种摩尔中，摩尔概念已有上十种。”

本报记者 万方 陈红霞