国内地产巨头涉足商业地产，成为一股热潮。日前，富力董事长李思廉在某一论坛上发表言论称，住宅开发商还不宜以商业地产为主业。而就在前几天，有消息称，合生创展、珠江地产以及珠光集团日前联手广州惠润，组建自己的商业经营管理团队，为进军商业地产铺路。
　　究竟，住宅开发商做商业地产，容易犯的误区在哪里？一个好的商业项目有何特点？且听有“广东购物中心教父”之称的广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫娓娓道来——
　　新快报记者：现在开发商纷纷涉足商业地产，形成一个井喷，请分析一下原因。
　　欧小卫：其实开发商做开了，到一定发展阶段都会有做商业的愿望。因为商业地产有稳定的回报。特别在经济受波动较大冲击的情况下，金融政策也会影响开发商贷款。而商业对银行的依赖没那么大，必要时还可以作抵押贷款。此外，现在住宅风波不断，利润不再丰厚，政策风险大。因此，导致了近两三年商业地产的一个井喷。
　　新快报记者：你认为一个成功的商业地产，具有哪些特点？
　　欧小卫：从公司来讲，一个商业项目有四个方面要注意。一是选址。现在很多商业项目都是选在核心区，特别是商场、写字楼，这样成功几率会比较大。
　　二是规模、规划。规模并不是越大越有优势，像广州一个购物中心大概8万-12万平方米就差不多了。另外，根据定位区域又会有差别，比如做一个高端的商场，能把一些国际的品牌拉进来，可能4万-5万平方米就够了。
　　三是资金。一个新的商业项目是需要养的，像开始时的天河城，1992、1993年已经投入12个亿，而1996年开业到年底，才收到3000万元租金，直到2003年才把900万元的贷款本金连息还清。
　　最后是团队，有好的运营团队自然至关重要。
　　新快报记者：根据你说的四点，原来做住宅的开发商开发商业项目，最容易犯什么惯性错误？
　　欧小卫：很多做住宅的开发商喜欢拿大地。因为做住宅是批量取胜，在他们看来，拿一两百亩和几千亩的地，付出是同样的，回报却差别非常大。以前好像有个数据，全世界最大的商业购物中心，前十名中有六个来自中国。
　　做住宅，开发商的资金流流转很快，而商业地产是要持续投入的。之前我在东莞运营过一个项目，就是开发商没有耐心守。
　　人才方面，因为本来商业地产的发展时间不长，在商业项目井喷后，专业人才缺乏的短板就更加缺乏。住宅开发商拿地、开发、建设、卖楼都很专业，但对商业运营却了解并不多，尤其主要骨干少。要能统筹多个环节，化解磨合期可能的各种风险等。现在大家都在抢人才，好像万达和深圳一家地产商都开出200万元的年薪招商业专才。

　新快报记者：那你怎样评价一个好的商业运营团队？
　　欧小卫：商业运营不是什么高科技，靠的是专心。就好像办公室墙上挂的几个大字，“信心、耐心、精心”。说的概念化一点，必须热爱服务的这个商业项目。经理人和老板不一样，老板自己盖个猪圈都爱，有些经理人却是割块肉就走。现在社会很浮躁，你也不能怪别人，关键是靠什么机制去整合。
　　■欧小卫其人
　　有“广东购物中心教父”之称。原广东天河城集团副总裁，曾担任过中华广场职业经理人，将中华广场拖出“沼泽”。

好。受教育了！

一是选址。现在很多商业项目都是选在核心区，特别是商场、写字楼，这样成功几率会比较大。
　　二是规模、规划。规模并不是越大越有优势，像广州一个购物中心大概8万-12万平方米就差不多了。另外，根据定位区域又会有差别，比如做一个高端的商场，能把一些国际的品牌拉进来，可能4万-5万平方米就够了。
　　三是资金。一个新的商业项目是需要养的，像开始时的天河城，1992、1993年已经投入12个亿，而1996年开业到年底，才收到3000万元租金，直到2003年才把900万元的贷款本金连息还清。
　　最后是团队，有好的运营团队自然至关重要。

做了商业地产才会明白，地段是重要因素，但不是主要因素。规模也不是主要因素。在我看来，第一位的是资金，是开发商的重视程度，这个需要政策争持、资金支持、对经营管理团队的信任支持等等。第二是规划，包括定位规划、建筑规划等等，必须要跟商圈或周边有个契合度，对商业项目本身的商业性必须要有严格的概念。第三是地段，位置优势、客层优势、客流优势、品牌度优势等等。第四是管理，管理需要一个好团队，需要好的经营理念，需要好的推广思路，需要合理的品类支持。第五是要有完善的管理制度，并且能执行、落实到位。所有这些条件具备了，才能成为一个商业地产项目成功打下坚实基础，缺一不可。

时间关系，粗浅拙见，见谅。

对欧总的沈阳项目中。。。。。。