记者 曲璇 摄影 赵晓明
　　近日，银座健身天桥店即将开业的消息，再次把人们的目光吸引到了老“二宫”附近。不知不觉中，泺口商圈不再是济南人心目中脏乱差的城乡结合部，正在悄悄变身城市“次中心”。在这里，以缤纷五洲为代表的商业综合体已经运营半年有余，占据“天时”、“地利”的新摩尔，似乎只差那么一点“人和”。学者建议，经营上高开低走，就能下好缤纷五洲这盘“棋”。发展老“二宫”变身缤纷五洲

　　在不少济南人的记忆中，小时候都曾经跟着大人去“二宫”参加过单位组织的职工运动会，后来，这里变成了农贸市场，并逐渐淡出了人们的记忆。直到今年1月底，“二宫”片区才再次回到了济南人的视野中，原来脏乱差的地方摇身一变，成了“缤纷五洲”摩尔式购物中心。

　　据缤纷五洲品质部经理于广介绍，缤纷五洲商业广场总建筑面积近8万平方米，由商业广场、星级酒店、娱乐会所、特色美食街、写字楼组成，是济南首座主题式现代购物中心。

　　自1月底开业至今，缤纷五洲已成功引进了银座超市、国美电器、大地影院、麦当劳、幸福时光KTV、屈臣氏、DQ冰淇淋等大型主力店。购物广场业态齐全，其中服装百货类占50%，餐饮类占30%，休闲娱乐等占20%，还有中国银行、嘉华国旅、齐鲁证券及各类特色店。周围商业地产价值陡增

　　半年多来，伴随着大牌商家的进驻，缤纷五洲周围的商业地产陡然增值。据21世纪不动产经纪人徐均可介绍，缤纷五洲一层商铺一手交易的均价在16000-20000元/平方米，2层均价在11000元/平方米，3层均价在8200元/平方米左右。

　　目前缤纷五洲的产权商铺80%以上已卖出，位置好的一层沿街商铺的平均价格，几经倒手已经炒到了超过3万元/平方米。而缤纷五洲建好前，同地区一楼临街商铺的销售均价不过11000元/平方米。

　　商业地产的升值反映的是整个商圈的深层变化。“以前要去银座、国美至少得到北园大街，现在家门口就有了。以前泺口给人的感觉就是一个服装批发市场，现在商业比以前齐全了，也明显感觉上了一个档次。”在泺口居住多年的王先生说。伴随着泺口片区近年来的持续改造，特别是小清河滨河新区的改造开发，泺口商圈正经历着脱胎换骨的巨变。瓶颈人气不旺 增长迅速

　　既有天桥区政府的大力扶持，又有浓厚的商业气氛，缤纷五洲可谓不缺“天时”，不缺“地利”。然而，在现代化的建筑中，在节节攀高的商铺价格背后，人们却总是感觉这里缺点什么。去缤纷五洲里转一转，就会很容易发现，整个大楼内明显缺少的就是“人和”。

　　缤纷五洲3楼“丽颜茶坊”的店主刘女士，在洪楼淘宝街、山师东路还开了另外两家卖花草茶和进口零食的小店。她说，目前，缤纷五洲店的日客流量不到其他两个店的一半，周末两日每天能有四五十人，平时的客流就是以下班后休闲和晚上纳凉的居民为主了。

　　不过，比起山师和洪楼，这里的客源受学校放假的影响不大，全年没有特别明显的淡季。周围有不少医院和部队的家属小区，平均单笔的消费金额要比洪楼和山师东路高。

　　银座购物广场济洛路店位于缤纷五洲地下，以大型超市为经营主体。该店营运部策划科文案张淇说，从开业到现在，银广济洛路店每天的客流量约八九千人次，与其他的银座广场店在人数上还有差距，但客流量的增长速度是比较快的。混业经营 “乱”中图利

　　缤纷五洲的布局采用了大型购物中心常用的混业经营模式，即不在购物中心的经营区域之间划分明显的界线。首层有餐饮、男女士服饰，也有儿童服饰；二层有化妆品和香水，也有女装；三层除饮食区饭店较为集中外，精品店区也是各种项目都有。

　　从营销角度讲，混业经营对大型购物中心有一定的好处。济南新伟业管理咨询有限公司营销策划组组长肖强宇说，在一个面积较大的购物中心内，设置严格的商品专属区反而给购物者带来更大的不便。大型购物中心的单层商业面积动辄数万平方米，设置商品专属区的定向购物将变成一场长途跋涉，不利于商业资源的共享。混业经营的模式能让顾客感到，在面积庞大的商业空间内，商品异常丰富，顾客随时都能有惊喜的发现，甚至不需要有目的，就能在行走过程中发现心仪的商品，这正是购物中心所要刻画和营造的一种商业氛围。高低不就 定位尴尬

　　但是，商场管理者的意图似乎和顾客的真实体验出现了偏差。记者随机采访了八位在缤纷五洲内购物的消费者，有六位表示感觉现在的布局太乱了，招商缺乏统一的规划。店铺特色也不鲜明，很多店下次来也不见得记得住在什么位置。

　　顾客钱先生说，现在的布局让人感觉缤纷五洲内店铺的种类非常多，但就是太杂了，拿饭店来说，一楼有，三楼还有，很多就餐的人，可能来过多次都不知道三楼还有十几家美食店铺。

　　除了布局乱，商户对自身的定位也比较乱。以服装类商户为例，一楼是售价超过百元的各种品牌专卖店，二楼、三楼则是售价在二三十元的廉价服装店。记者看到，专卖店和小店的生意都不算太好。附近居民张小姐说，常到缤纷五洲吃饭，但没买过衣服。贵的买不起，便宜的不如直接去泺口买了。

　　服装商户小王也很发愁，贵的衣服他感觉不符合周围居民的消费层次，便宜的又竞争不过批发市场，不知道到底卖什么，才能摆脱这种尴尬的境地。分歧富人聚集区PK城乡结合部

　　高低不就也让不少人对商圈定位产生了分歧。

　　有人认为，作为华北最大的批发市场，泺口创造了一大批“板车进去、奔驰出来”的富翁，他们多数都生活在缤纷五洲周围，这些城市新移民有着巨大的消费潜力。

　　于广表示，随着济南城市化进程的发展，泺口商圈以中低档次服装批发零售为主的经营范围已经不能够满足周边居民的生活需求以及商圈的发展扩大。泺口商圈的改造升级也在不断进行。缤纷五洲的出现，大大改变了周边居民的日常生活消费习惯，提高了他们的生活档次。“丽颜茶坊”的刘女士自豪地说，在缤纷五洲三楼所有商户中，她家的生意是最好的。因为她卖的花草茶走的是养生路线，周围很多商人都有需求，附近的几家大医院和部队的家属区也有很多高收入但无处消费的人群。所以，比起她的其他两个店，缤纷五洲店的高档茶具和茶叶的销量要高得多。

　　但附近居住的不少“老济南”却认为，高档购物中心不符合这一地区的消费水平。在泺口服装城经商十几年的薛女士说，很佩服缤纷五洲开发商的勇气，这里动工改造时，小清河还没有重整，北部也没有什么商业设施，甚至整个天桥区连一家麦当劳都没有，不知道开发商哪来的勇气要建设这样一座高档豪华的购物中心。

　　家住工人新村北村的赵女士也说，在不少济南人的心目中，过去一提到城市北部，想到的大多是去泺口服装城淘便宜货和山寨货，没想到，在家门口能建起这么高档的购物中心。现在还有点不适应，买“大件”仍然比较习惯去市中心。展望城北经济飞跃发展毋庸置疑

　　虽然商户对未来的规划还有不少分歧，缤纷五洲的发展方向也有待进一步明晰，但泺口片区积攒了数辈老济南人的希望和情感，又传承了小清河商圈百年繁华商脉，以缤纷五洲的发展为代表，济南城北经济的升级和飞跃将是毋庸置疑的事实。

　　济南大学经济学院院长葛金田教授说，商业布局的调整与城市的发展和规划密切相关。天桥区作为济南历史上古老的城区之一，不但是成熟的居住生活圈，更是以泺口为核心的成熟商业密集区域。位于天桥区济洛路与标山南路交汇处的缤纷五洲商业广场，顺应了天桥区“五带三片区”经济发展规划，从“建设新天桥”的高度出发，在中央商务区(CBD)和中央生活区(CLD)打造集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大型商业综合体，开启了多重、复合型业态共发展、并繁荣的业态格局。

　　山东师范大学房地产研究中心主任程道平则认为，从大纬二路到济泺路这样一条济南城区纵向最著名的轴线，泺口商圈是其中非常重要的一个节点。东拓西进之后，泺口商圈所在的城区段就是带状城市的中间段。从宏观上看，它就是位于带状城市的中间点，中间点商圈所覆盖的服务半径就会更大，服务范围就会更广，因此这一商圈未来的市场会更大。警惕济南零售业态发展过速

　　此外，关于以缤纷五洲为代表的城北新商业体如何定位的问题，葛金田认为，缤纷五洲所处商圈以批发市场为特点，所以定位还应该是服务这一区域的中端人群。

　　在这种情况下，定位太低，不符合发展趋势；定位太高，也不符合实际情况，最好的应对办法就是“高开低走”，建设高档次的商业设施，但在定价和服务上走大众路线。

　　这样一来，就要求商户要有耐心，培养新商圈的人气。商场管理方也要给商户提供更多的优惠，“放水养鱼”，双方共同努力，才能实现共赢。

　　对于那些跃跃欲试的商铺投资者，葛教授表示，近年来，济南的零售业态发展十分迅猛，甚至有些“过速”。除了泺口新商圈，十二马路等新商圈也在加速崛起，大量商铺将上市供应，都将在无形中增加商圈发展的压力和制约商铺增值的潜力。因此提醒投资者，务必警惕。