| 随着以“体验经济”为基础，以“生活方式消费”、“娱乐加休闲”为主旨的“第四代商业模式”的兴起，一场商业地产新的序幕悄然拉开，第四带商业模式是如何产生的呢？有什么特点？它的价值在哪？【生活方式中心】的八大特点如下： 特点一：休闲第一 所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是[生活方式中心]的灵魂所在。说[生活方式中心]是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。 特点二：环境第一 与Shopping mall和传统的商业步行街相比，[生活方式中心]更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，美国129家[生活方式中心]的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。 特点三：规模适中 [生活方式中心]的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在[生活方式中心]体量的两倍左右，比较而言，[生活方式中心]从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。 规模对比 | 商业步行街 | Shopping mall | [生活方式中心] | 占地 | 3-5万平 | 5-8万平 | 3-5万平 | 建筑面积 | 5-8 | 8-15万平 | 3-6万平 | 建筑基底占地率 | 50-60% | 60-70% | 45-55% | 建筑层数（普遍） | 2-4 | 3-5 | 2-4 |
特点四：业态专精 与Shopping mall和商业步行街相比，[生活方式中心]从业态上更接近于，都是集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了[生活方式中心]与Shopping mall之间的本质区别，[生活方式中心]将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。其中： 1、 主力店包括百货店、（大型）超市、专业店等零售业态。 2、CAFO是指北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称。 3、其它包括折扣店、便利店等零售业态。 特点五：消费高端 精神层次的需求创造了[生活方式中心]巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。 消费层特点对比 | 消费层平均年收入 | 消费层平均年龄 | 泛消费层占人口比重 | Shopping mall | 4.5万美元 | 34.3 | 78.8% | [生活方式中心] | 8.5万美元 | 39.6 | 23.5% |
消费层年龄对比 | 18-24 | 25-34 | 35-44 | 45-54 | 55-64 | 65以上 | Shopping mall | 21% | 22% | 21% | 16% | 10% | 6% | [生活方式中心] | 15% | 23% | 21% | 19% | 10% | 11% |
特点六：开发成本低 开发成本低主要有两个原因：一是开发商不必在核心商业区内寻找土地，减少土地上的资金投入；二是层数低，建造成本相对较低，但对设计的要求相对较高。综合小容积率情况下的地价分摊，同等规模开发的成本仍明显低于Shopping mall。 特点七：经营利润高 经营利润高是吸引业主的关键。[生活方式中心]的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使[生活方式中心]的业主的零售净利润率平均达30%以上。 租用成本对比（美） | 年总租用成本（㎡） | 年销售额（㎡） | 租金占收益的比重 | Shopping mall | 700-800美元 | 3000-3600美元 | 22%左右 | [生活方式中心] | 400-500美元 | 4000-5000美元 | 10%左右 |
特点八：发展势头强劲 以下是美国从1990年以来Shopping mall与[生活方式中心]两种商业模式的发展数量对比，由此可以看出[生活方式中心]在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测[生活方式中心]在美国的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。 客观的说，[生活方式中心]是由商业步行街和Shopping mall在市场的作用下演变而来的，也是消费群细分、业态细分的必然结果。对于中国的商业地产，虽然我们Shopping mall的发展历程还很短，经验还不是很成熟，并且对国外商业模式的理解不够和借鉴上存在偏差，但[生活方式中心]在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然。 90年以来数量统计 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 00 | 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | Shopping mall | 19 | 16 | 12 | 6 | 4 | 8 | 9 | 6 | 4 | 8 | 2 | 6 | 5 | 2 | 3 | 4 | [生活方式中心] | 3 | 1 | 3 | 1 | 0 | 2 | 2 | 6 | 6 | 8 | 6 | 12 | 17 | 17 | 16 | 14 |
在目前中国的商业地产市场，存在以下特征，这些特征其实反映了潜在的商业机会和商业挑战： 1、SHOPPINGMAII发展过剩 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是近年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，近年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。如华南MALL、时代广百、顺联国际购物中心、天佑城，但经营均一般。 2、专业市场行情看涨 由于经济的持续高速发展，加上珠三角特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣，如佛山的家具市场、陶瓷专业市场、广州的布匹批发市场、儿童玩具批发市场、小商品批发商场等。 3、主题商业的开发逐渐成趋势 主题式的商业由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。如流行前线，儿童世界、广百玩具城、运动前线、动漫城、南天国际照明广场、国际婚庆中心等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。 4、中国商业地产要顺应商业开发的规律，引领商业发展的潮流，打造以“生活方式中心”为主题的休闲生活文化驿站，餐饮、休闲、娱乐加上特色主题购物，形成独特的商业经营模式。 | 
