特区30周年，20个城市更新项目统一动工，加上招商局“再造新蛇口”计划的启动，场面蔚为壮观。

　　官方透露，这20个项目规划批准建筑面积440万平方米，其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米。南都记者通过各项目改造主体的采访，以及加上蛇口海上世界城市综合体项目以后，统计这同期动工的21个城市更新项目将有约300万平方米的住宅供应量(剔除了需返还村民的量和保障性住房量)。

　　目前，市规划与国土资源委网上公示显示，深圳的新房可售面积才216万平方米，也就是说通过这批城市更新就能实现可售房源量的翻倍。而即便是成交量创历史新高的2009年，全市全年的新建商品住宅销售面积660万平方米，也就是说这批城市更新项目将带来的住宅供应量够去年那样火爆的市场消化半年。

　　这样直接的数据对比起来令人激动，好像深圳楼市的新增供应短缺的问题就此迎刃而解。但问题是，这些供应量不是一下子释放出来的，真正要开发起来需要时间，基于城市更新的复杂性，其开发周期普遍会比拿地新建的项目慢个一两年。这样，将首批城市更新带来的供应量分摊到明年及以后的两三年内，就是每年七八十万平方米，不到去年龙岗一个区新房推售面积的二分之一。而且，动工之际，就有业内人士指出：“因为改造项目成本高，开发商一定会追求更高的售价”。再者，所谓“供应短缺”，是相对于需求量而言的，深圳在30岁之际就进入城市更新时代，其缘由本来就是随着产业规模的扩张性发展，城市空间不够，需要由翻新要空间，转化到房地产市场就是“向存量要增量”，说明预见的新增需求量还将呈增势。

　　如此看来，城市更新将带来足以改变深圳房地产市场供应现状的增量，这是确定的；将“有利于平抑房价”，这也是大可畅想的。但究竟对房价影响几何，还要看这些项目的开发进度、落实情况，以及新增需求的变化等。

　　提要：目前，市规划与国土资源委网上公示显示，深圳的新房可售面积才216万平方米，也就是说通过这批城市更新就能实现可售房源量的翻倍。这样直接的数据对比起来令人激动，好像深圳楼市的新增供应短缺的问题就此迎刃而解。 

　●启动21个城市更新项目，可达300万平方米住宅供应量，几乎是目前深圳住宅待售量的2倍。

　　●根据开发商们提供的工期计划显示，大部分项目都会在明后年陆续面市，且很多项目现在动工的只是一期工程，后续将会释放出更多的供应量。

　　●这次的城市更新项目，出现了比较多的都市综合体。大多数项目至少都是包含了住宅与商业的混合，其中至少有5个项目都是集合了住宅、商业、写字楼甚至酒店等丰富业态。

　　●万科新老西村改造项目、招商海上世界改造项目及星河雅宝工业区项目等，规模都在百万平方米左右，海上世界的面积最小也是70万平方米，万科、星河都超100万平方米。

　　●此次启动的城市更新至少会带来两方面期待：一是能够提供更多的优质楼盘供买房人选择；二是缓解目前的供求短缺，从而有利于平抑房价，这是官方一贯所强调的。不过，一些业内专家们未必这么看，他们认为或有项目推进困难、不可控因素多、改造成本高等因素，平抑房价作用暂不能定论。

　　至少21个城市更新项目在8月25日那一天集体开工了，这是深圳市政府送给特区30年的一件大礼，自然也是送给买房人的一件大礼———这些城市更新项目将能够提供多达300万平方米的商品住宅，这一数据比官方透露的要多出很多，这些住宅大部分都在明后年陆续面市。目前仍然很难判断这些城市更新项目的出现，对深圳高昂的房价能否起到官方所言的平抑作用。但是大部分分析人士相信，倘若没有这些项目，那高房价无疑更难以控制。

　　21个城市更新项目同时启动

　　上周，深圳一共有20个城市更新项目齐齐动工，作为《城市更新办法》实施后第一批集体动工的项目，同时更是对特区30年的献礼。官方透露，这20个项目涉及总用地面积2145亩，建设用地面积1605亩。规划批准建筑面积440万平方米，其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米。

　　然而，南都与各家开发商联系以及加上蛇口海上世界城市更新项目后，实质上这21个城市更新项目能够提供的住宅面积达到了300万平方米，比官方说的还要多出90万平方米来。开发商们提供的工期计划显示，大部分项目都会在明后年陆续面市。显然，这意味着新增供应量的增加。300万平方米，几乎是目前深圳住宅待售量的2倍。

　　而且，很多项目现在动工的只是一期工程，比如万科新老西村项目、信义坂田第一工业区、星河雅宝工业区等等。有很充分的证据显示，随着时间的推移，后续的城市更新项目将会释放出更多的供应量。

　　都市综合体改变区域面貌

　　非常值得注意的是，与以往的楼盘相比，未来这21个城市更新项目将会呈现出完全不同的特征：高容积率、超高层、都市综合体等等。

　　在容积率上，深圳目前宝龙两区高层住宅容积率一般在3左右，其余4区是4-5。但是这些城市更新项目容积率很多都在5以上，如石厦村改造、万科新老西村改造等等，一些甚至达到了7-10。这很明显透露了，深圳未来要发展高密度住宅。伴随着高容积率，城市的超高层住宅建筑预计也将会变得更多，如绿景的下梅林项目，未来住宅高度会达到150米，海上世界改造中的住宅，高度可能更高。

　　最值得关注的一个特征是，这次的城市更新项目，出现了比较多的都市综合体。大多数项目至少都是包含了住宅与商业的混合，其中至少有5个项目都是集合了住宅、商业、写字楼甚至酒店等丰富业态，比如万科新老西村改造项目、招商海上世界改造项目以及星河雅宝工业区项目等等。而且，像上述这3个项目的规模都在百万平方米左右，海上世界的面积最小也是70万平方米，万科、星河都超过100万平方米。

　　毫无疑问，这类都市综合体的出现，将会极大地促进其所在区域城市功能的完善，方便为居民提供更多更为高档次的配套设施，并且会优化和美化城市面貌。

　　业内称能否影响房价难定论

　　对于城市更新释放的住宅供应面积，它至少会带来两个方面期待：一是它能够提供更多的优质楼盘供买房人选择，尤其是在宝龙两区，住宅设计建造的品质仍然有改善余地的区域，出现一个像万科樟树布或者像信义坂田第一工业区项目，对区域居民而言，会带来更加舒适的居住水准。所以，在这些项目动工于次日被报道出来之后，它便引起了附近居民的极大兴趣。另外一个是，城市更新能够增加供应，缓解目前的供求短缺，从而有利于平抑房价，这是官方一贯所强调的。

　　然而，专家们未必这么看。在本期会客室里，与会的3位嘉宾都对城市更新能平抑房价给出了否定的答案。深圳中原地产二级市场总经理玉家雄指出，期待城市更新平抑房价是不现实的，因为这些改造项目推进困难、不可控因素多、改造成本高，因此，开发商一定会追求更高的售价。一位地产操盘手对海上世界改造中的超高层住宅信心满怀，认为可以实现六位数的单价。

　　而逐一分析这些城市更新项目，读者自己也会有所评判。如果按照正常的理解，一个都市综合体项目，因为包含了更多的城市功能，通常都会比区域的住宅平均售价高。而这一次，很多都是都市综合体项目，比如万科新老西村一个百万平方米的都市综合体，等于是两个华润中心，目前区域售价是1.3万-1.5万元/平方米。很多业内人士相信，除非未来市场出现巨大波动，否则，很难期待这些项目能令区域楼市价格下调。

在深圳这场最新的“造城运动”中，首批开工的21个城市更新项目有6个在关内，分别位于下梅林、彩田、石厦、笋岗、湾厦村和蛇口海上世界，合计总建筑面积达到289.3万平方米，可提供住宅面积为98万平方米。

　　98万平方米是什么概念？记者查阅过往成交发现，成交最火爆的2009年，关内全年成交总量接近200万平方米。也就是说，刚开工的这6个项目可提供的住宅总量，至少可供整个市场消化大半年。最引人关注的福田片区有3个项目，将能向市场供货逾50万平方米，区域住宅供应不足的状况将能得到缓解。

　　南都记者发现，在以上6个项目中，有两个项目则属于工业区升级和物流中心改造，提供住宅面积不到11万平方米，且都主打小户公寓。另外4个主打住宅的项目分别是下梅林项目（暂定名：绿景·梅山六里）、石厦村改造项目、湾厦村改造项目以及招商开发的海上世界城市综合体项目。这4个项目所处小片区已基本属于二手房的天下，鲜见新盘供应。且4个项目周边配套都很成熟，多处在购房者关注度较高的区域。

　　在入市时间上，只有石厦村改造项目有望在明年年底推首批单位，绿景·梅山六里、深业集团创业总部基地、海上世界城市综合体等3个项目都已确定2012年才能推首批，长城国际物流中心项目及湾厦村旧改项目入市时间还未定。

　　重点解密

　　下梅林项目 将建成深圳最高住宅小区

　　■项目档案

　　推广名：绿景·梅山六里

　　地址：福田中心北区，北环路北侧，梅林路东侧

　　总建筑面积：30万平方米

　　拟定住宅量：约18万平方米

　　重要配套：4万平方米社区购物中心

　　计划面市时间：2012年

　　位于福田下梅林的旧改项目，已于8月26日破土动工。开发商绿景集团已为它甄选了一个颇有诗意的推广名：绿景·梅山六里。梅山六里所处位置有不错的景观资源，北边远眺梅林水库，东南远望莲花山公园，南侧可观香蜜湖片区及高尔夫球场。地处梅林的梅山六里，将能坐享片区内现有的完善生活、教育、交通等配套。

　　开发商方面告诉南都记者，建成后的梅山六里将可能是C B D商圈内最高的顶级住宅项目。“梅山六里项目将建设成总高超过150米的超高层住宅，这一高度据我所知应当是目前深圳住宅项目的最高高度。因为有不错的区位、景观等先天优势，我们将集中绿景集团全部力量，将它打造成为梅林片区标志性高尚居住区和高端城市综合体。”绿景集团副总裁张梧峰说。

　　据南都记者了解，建成后的梅山六里将有风格鲜明的外立面，还有购房者喜闻乐见的创新户型设计，项目提供户型涵盖面颇广，从两房到五房均有提供。开发商绿景集团将梅山六里定位为梅林片区的居住与商业地产标杆项目，它自带有4万平方米商业，开发商方面计划将这部分商业整合起来，定位为社区型购物中心。项目落成后将会改变目前梅林片区现有商业规模小、定位低、无高档购物中心的局面，片区住户将能在家门口的购物中心购物。

　　长城国际物流中心项目 核心地段配有商务公寓

　　■项目档案

　　推广名：长城国际物流中心

　　地址：罗湖区笋岗-清水河物流园区东北部

　　总建筑面积：逾29万平方米

　　拟定住宅量：商务公寓44000平方米

　　重要配套：现代化物流园区与商业性办公

　　计划面市时间：待定

　　该项目在多个城市更新项目中，地理位置较为优越，位于罗湖区笋岗路以南，红岭北路以东，规划之初便备受关注。2008年12月通过规划方案，定位为现代化的物流中心。2010年8月12日，深长城重大公告称收到罗湖区旧城改造办公室发来的《关于核准长城国际物流中心项目改造主题的函》，明确深长城旗下子公司长城物流为改造实施主体。

　　项目规划总占地面积66454.22平方米，规划建筑面积共计293900平方米，其中物流园区189840平方米，商业性办公60000平方米，商务公寓44000平方米，公司初步计划物流部分将用于自持经营，业内人士预计租金将在70-80元/平方米·月。商务公寓主要作为配套，能否全部出售暂时未定，商业性办公是出售还是持有，也在确定中。据业内人士透露，根据目前进展推断项目建成应该在3年以后，该项目作为罗湖区的重点改造项目，可能还会根据未来情况做些调整。

　　石厦村改造项目 将有效提升区域价值

　　■项目档案

　　推广名：尚未确定

　　地址：福民路以南，石厦大道西侧，石厦六街北侧

　　总建筑面积：约42万平方米

　　拟定住宅量：25.8万平方米

　　计划面市时间：2011年年底到2012年年初

　　项目规划建设用地面积5.84万平方米，规划住宅、公寓建筑面积25.8万平方米，商业、办公建筑面积15.73万平方米。也就是说，项目的总体量接近42万平方米，这已经是多年来福田区不曾出现的大规模项目。开发商介绍，项目主要由3栋超高层建筑组成，两栋公寓和住宅，一栋超高层写字楼。

　　一位居住在星河名居的业主胡小姐表示，这个项目位于她家的南面，她也希望早点改造，因为此前石厦村租住人口特别多，区域内配套十分杂乱，如果改造，或可改变这一形象。而该区域改造负责的开发商新天时代高层负责人则表示，他们的项目有大量的写字楼面积，在区域内，缺少这样的商务配套，可以全面提升区域的商业服务水平。他表示，由于项目都是超高层，所以入市时间较晚。

　　据悉，目前区域内的二手房价约为18000元/平方米，相对全市价格，这个价格不高，有业内人士认为是因为区域无新盘造成，也许石厦村旧改项目完成后，区域价格会有一个新的提升。

　　蛇口再造项目 含3栋写字楼和2个住宅区

　　■项目档案

　　推广名：海上世界城市综合体

　　地址：南山区蛇口海上世界

　　总建筑面积：75万平方米

　　拟定住宅量：33万平方米

　　重要配套：酒店、写字楼、商业街

　　计划面市时间：2012年

　　海上世界城市综合体，属于招商局“600亿再造新蛇口”计划中的重点项目（另外两个项目是蛇口网谷和太子湾油轮母港），包括现有5万平米综合商业改造和规划中的70万平米海上世界新建项目，将建成包含会议展览、商务办公、酒店、公寓、餐饮、娱乐等一体的海滨综合国际社区。

　　其中，招商局广场和伍兹公寓已于今年5月提前动工，前者在工业二路上，为甲级写字楼，总建面10万平方米、总高211米，将是蛇口新地标；后者在南海酒店附近，由3栋28层的住宅楼组成，总建面5万平方米，共280套中大户型单位。

　　“就这个项目，招商局的最新方案是‘今年全面开发’，估计明年就会有部分商业率先面市，住宅则较晚，不过商业部分将全部自持，只租不售。”招商地产商业中心副总经理章琳媚说。据悉，海上世界城市综合体规划住宅3 3万平方米，除已动工的伍兹公寓以外，还有一个临海的高档住宅区，以高层住宅为主；规划写字楼3栋，除已动工的招商局广场以外，还有10万平方米的太子广场、7万平方米的金融中心二期；规划酒店一栋，4 .2万平方米，尚在方案招标中；规划商业街区10万平方米，从海上世界地铁口一直环绕延伸至海边。

　　赛格日立工业区升级改造项目 配套公寓最早后年面市

　　■项目档案

　　推广名：深业集团创新产业总部基地

　　地址：福田区皇岗路

　　总建筑面积：100万平方米

　　拟定住宅量：7.5万平方米

　　重要配套：精品酒店、集中式商业

　　计划面市时间：2012年（首批）

　　在彩田路以东、皇岗路以北、北环大道以南、笋岗路以北的围合区域，目前是一片“空地”，大片低矮的厂房区在四周大片的高层住宅环绕下格外显眼，仅有印着“赛格日立”四个大字的“烟囱”与周边高楼试比高。

　　不过，这样的局面即将成为历史———赛格日立工业区升级改造启动，新的名字为深业集团创新产业总部基地，将打造成为创业板各企业及各拟上市企业提供积极运营平台的创新产业园区，定位为促进福田总部经济发展的配套项目，项目建设用地面积12 .17万平方米、总建筑面积约100万平方米，其中产业升级项目近63万平方米。

　　深业集团旗下深业南方地产负责其中的商住地产开发部分，据其相关负责人介绍，目前具体的项目设计还没有最终确定，所见效果图仍是暂定版，不过项目规划已大体确定，将包含约30万平方米写字楼、10万平方米商业、7.5万平方米公寓以及1万平方米酒店，其中写字楼将为甲级高档、公寓均为90平方米以内户型，首批产品最早2012年面市。