从今年3月初，我们一直关注无产权商铺。相关四期报道重拳连出，揭秘它们隐身兴风作浪、愚弄中小业主的招数。遥记第一期报道后，引江南新地无数租户，联名向记者递交投诉书；此后，倾听过无数业主们的嗟叹：“看过你们的报道，幸亏当时未买他们的铺。”

　　我们一直在努力增加报道的公信力，微笑面对评说。我们，很自豪地说！

　　9月11日，伟国集团大老板杨伟国坐着轮椅现身流花宾馆客户恳谈会。此前伟国集团以超过8%的高返租一手炮制了非产权商铺的投资“神话”，但很快引爆资金链炸弹，从而导致数千名投资者追讨欠债(内容详见南都8月20日商业周刊《伟国集团无产权商铺引爆定时炸弹》)。8月中旬，杨伟国因涉嫌非法集资，被广州市公安局经济犯罪侦查支队正式控制人身自由，并查封了银行账户。

　　日前，处于保外就医的杨伟国在恳谈会上表示，期望小投资者们签订协议统一解冻资金账户，并且将原先合同约定的返利时间顺延一年。而他同时暗示，该公司长沙项目有产权证，如果进行售卖估计有7.8亿元。但有知情人士向南都透露，即便伟国长沙项目有产权证，但该公司出售给小投资者的仍然是20年的使用权。如果现在转让，不仅可操作性低，而且其可能引发的后果对小投资者更加不利。业内人士分析认为，伟国现在的举动，“越看越像一场烟幕”。

　　还钱的条件：先签协议

　　恳谈会上，杨伟国首先对投资者进行道歉，并表示了“将功补过”帮助投资者挽回经济损失的决心。他表示，造成目前局面的最主要原因是“受金融危机影响”。而且出事时他由于身体问题在医院昏迷了2天，公司事宜交付其弟弟杨伟民处理。而杨伟民因为经验少、固执自负，使得局面不可收拾。

　　杨伟国表示:“哪怕自己亏一点也希望能将投资者该拿的钱奉还。”但在投资者拿回自己的钱之前，杨伟国抢先抛出了一个条件，即“必须签订与伟国集团的协议书，将原合同约定的返利时间向后顺延12个月”。据称，这份协议书是一个摸底，将作为伟国集团请求政府解冻资金账户的筹码。杨伟国希望能与投资者进行协调和解，要求政府将其资金账户解冻，以时间换空间绝地重生后再还投资者钱。

　　此外，据杨卫国称，他从去年开始已经投资有产权的商铺，“长沙的商铺就有产权证，如果进行售卖估计有7.8亿元”。杨伟国还称，过往投资了无产权商铺并非他的问题，“主要是商铺多是村产业本身并无产权证”。今后该集团将转型做有产权的商铺，稳中求利。并且伟国集团将建立执行体系，聘请专业团队运营，而不是任人唯亲；还将建立监督体制，投资客户可以成立组织，对账户的流向等进行监督，集团整个账目和运营将公开透明。

　　转型投资产权商铺？

　　伟国集团目前在广州有三个商业项目，分别是位于石槎路的伟国商贸城、伟国鞋城和中山三路的伟国通讯数码城，其中前两个项目是租赁小坪村和棠涌村用地，后一个项目是租赁开发商物业，都没有产权。

　　知情人士透露，伟国集团长沙项目位于上河国际商业广场内。该项目是由湖南天润房地产开发有限公司、湖南五江集团及长沙市城建开发公司共同投资20亿元打造的总面积60万平方米的城市综合体。其中伟国集团操盘的广州服饰城项目占据了4层5万平方米物业。

　　南都记者近日多方调查证实，去年6月伟国集团旗下湖南瑞天实业有限公司的确从湖南天润五江置业手中购买了长沙项目的产权。但根据多份商铺转让合同来看，尽管获得了产权，但瑞天实业出售给小投资者的仍然是商铺20年的使用权。而且与广州三个项目以“高额返租回报”为卖点相似的是，长沙广州服饰城也将商铺使用权分散后，将20年使用权一次出售给小投资者。但比广州项目更具“蛊惑”性的是，长沙项目5年期的返租率达到了60%，10年期返租率则高达150%，这一回报率近年在全国都属罕有。

　　尽管杨伟国信誓旦旦地表示转型有产权商铺“稳中求利”，但从长沙项目来情况看，有产权商铺和无产权商铺最终导致的结果是相同的。另外，杨伟国还表示，“将建立执行体系，聘请专业团队运营，而不是任人唯亲”。有知情人士向记者透露，长沙广州服饰城销售时曾号称引进广州白马批发市场、天河城、世贸新天地、丽柏广场等运营团队，如此阵容，应该“相当专业了”。

　　然而伟国集团虽聘请了“团队专业”，但实际操作中其运营手法却并不按“专业”行事。据上述知情人士透露，伟国项目招商时，均采取超低联营扣点式经营模式，“0租金、0管理费”。“就一般商业项目来说，这相当不正常。专业市场都是独立操作单独结算，很少统一收银。但没有统一收银，如何获取租户的销售进行分成。这意味着伟国集团除了商铺使用权套现所得外，很难有其它收入来源。”一位商业地产的投资商表示，没有产生持续现金流的渠道，这不是一个完整的盈利模型。在这种情况下，无论聘请多么专业的团队都无法完成8%的返租回报率，更何况是超过正常行业投资回报的目标。从某种意义上来说，这就是圈钱。

　　转让长沙项目产权？

　　据悉，恳谈会当日针对杨伟国提出签署协议，小投资者最终没能与其达成一致协议。“一旦资金账户解冻，杨伟国可随意调动资金，但未来12个月，小投资者都不能去干预并索取租金本钱，这很容易造成伟国挪动资金抽逃。”一位小投资者表示。

　　就目前来看，伟国拥有实际资产并可能实现套现偿债的项目就是长沙广州服饰城。而根据杨伟国的说法，这个项目如果进行售卖估计有7 .8亿元。这或许开始令已经心力交瘁的讨债小投资者重燃希望。但记者在调查中发现，出让长沙项目的可操作性相当低，而且可能存在陷阱。

　　伟国集团的操作模式，本质就是转租。“如果长沙项目的物业出售转让，那么该物业现有与小投资者签定的转租合同以及返租将以承袭的方式全部转给新的业主。”广东正大联合律师事务所律师李彪表示。

　　“长沙项目一次性出售了20年的使用权，同时还有高额返租，这意味着接盘的新业主在购买了产权后还要等20年才能使用商铺。不仅如此，新业主还要在5年内给部分小投资者支付60%的返租，给部分小投资者在10年内支付150%的返租。”上述商业地产投资者说，“只有脑子进水的投资者才会接这种烂盘。”

　　无论如何，从伟国拥有的实质资产和杨伟国恳谈流露出的信息来看，长沙项目已经成为伟国集团手中的最后一个筹码。但长沙项目究竟如何？目前现状怎样？本报记者将在下一期中继续关注，请看下一期记者深度调查《揭秘长沙项目》。

　　视点

　　长沙项目做担保 结果更渺茫

　　分析人士表示，可能的一种结果是，杨伟国通过有关联的壳公司对长沙项目进行收购，交易完成后伟国与小投资者的债权转移给壳公司后，即可全身而退；而小投资者面对壳公司，其追回债务的希望将更加渺茫。