论城市综合体的开发模式的价值  

2010年“城市综合体”概念在国内迅速蔓延，万达商业地产（所谓的第三代产品“城市综合体”）疯狂的在全国各地开疆拓土，一举成为国内“城市综合体”的领军代表。“城市综合体”的产生，为城市价值的提升和城市功能的完善注入了更大活力和影响力。

首先城市综合体是什么？城市综合体的开发价值在哪里呢？

城市综合体将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活的三项以上功能在空间结构和交通组织上进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互补充的能动关系，从而形成一个开放型、多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

对于中国发展商来说城市综合体是一个国际化的外来概念。放眼国际市场，国际上三个大型的城市重建项目：纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六本木，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。

在中国，尤其近两年综合体已成为城市建设和运营的标志和主体，几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团、华润集团也提出只建城市综合体的开发战略。

城市综合体作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志；城市综合体的多重复合性决定了其具有很强的社会功能性。拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极，优秀商业综合体能够增强城市的流通力，提高生活和消费品质；同时商业综合体也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用；具有提高和完善区域、城市价值，带动周边发展、产业发展的效能。也成为城市和社域的一笔无形资产，并对周边经济发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。

作为商业地产的高段产品，其天然的金融属性，更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。

城市综合体具备五重的价值空间：1、可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金；2、酒店商业持续经营和租金的回报；3、随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；4、资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现；5、附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。

在城市综合体中，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，酒店里有这个城市高端的商务人群和旅游人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套。所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。

城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。