时下的形势是，不止是住宅开发商，连零售企业主也坐不住，要加入商业地产的战团——英国TESCO自主投资购物广场，广百股份组建广百地产，天河城集团天津买地建购物中心，海印建海印又一城……
　　有业内人士认为，这一现象是零售企业的觉醒，也是商业发展的必然。对零售企业而言，进军商业地产最具挑战的还是资金积累与回流的问题。
　　知名零售商纷纷转型
　　广州某大型购物中心的高管最近很头疼，国内不少零售企业已经进入商业地产领域，他们有自持的购物中心，不必受租金上涨等因素的困扰，在竞争上势必会更有优势。“我们也不能按兵不动，也开始物色商用物业。”
　　事实上，国外的商业地产有一半是零售企业在做，而在国内，这种现象才刚刚兴起。
　　深圳茂业，近年来就一直在加快在二三线城市的攻城略地。12月2日，茂业国际就发布公告，当日以11.11亿元的代价收购了山东泰州两幅相邻商业用地，两地块总面积约21.27万平米。此外，仅今年下半年以来，茂业国际就已斥资16.86亿元完成了江苏淮安、河北保定、山东淄博以及临沂的多项物业收购。
　　广州本土的百货品牌广百百货也在今年有了大动作，在4月的泛珠三角房地产博览会上，广百地产正式公开亮相。按计划，广百地产将打造“商业+地产”的商业模式——以广百、新大新百货名牌为商业龙头，建设集合购物中心、食玩游乐产业、生态公园、高级酒店、写字楼商务区、文体教育平台、住宅社区等八位于一体的综合性国际化社区城。
　　百货品牌进军商业地产，广百并非先行者。早在去年，天河城开发商就以3.09亿元投得天津和平路地铁上盖项目，投建及经营大型现代购物中心。今年年初，海印股份公告募集10亿元增资开发海印又一城，首次向世人宣告海印股份进军商业地产开发。
　　全国三大零售巨头之一的TESCO，在福州浦上的华南首家买地自建的综合性购物中心，预计将在明年2月份开业。同时，它在华的扩张还在提速，截止到明年年底，TESCO将在华新开约20家门店，并更多以自主投资的购物广场模式进行。
　　物业价值暴涨成推力
　　今年以来，政府政策调控成为商业地产突飞猛进的契机，不少商用物业市场价值水涨船高，单是写字楼价格已经开始看齐住宅，原来广州一直存在的商住价值倒挂的现象也在悄然改变。

　对此，广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，近年来节节攀升的租赁成本成为零售企业选择进军商业地产的内在动力，“更重要的是，零售企业在经营过程中也发现，租赁物业10年，实际上是给业主做嫁衣，并不能分享到物业升值带来的价值。以天河城商场为例，最初市值是12亿元人民币，经过十几年的发展，现在估价已经过百亿元。如果靠做零售，怎么做也不会有这样的增长量。”
　　据中国连锁经营协会发布的2009年度国内连锁百强企业统计显示，行业平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这相比商业地产的升值空间来说，只能是“小小巫见大大巫”。
　　投资应考虑资金断链
　　从零售行业切入商业地产，这种跨业态的发展方式并非没有风险。曾操盘过天河城、执掌天河中怡MALL的百嘉信地产集团副总经理杨军艇，对此并不乐观。在他看来，社会分工，越细越发达。“盖房子和卖东西本身就是两个行业。”
　　黄文杰认为，与一般的纯地产开发商不同，零售企业有商业经营操作的经验以及商业品牌资源，因此一些外行人看来难操作的商用物业，到它们手里往往可以起死回生。但是，目前很多零售企业的资金积累不够，如果将商业运营的资金积累投资到不可流动的商用物业项目，可能会影响零售业的正常结算与运营，甚至出现资金流断裂的问题。“零售企业做商业地产，最需要解决两个问题，一是拿地，二是资金。”
　　有广东购物中心教父之称的广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫也指出，对一个公司而言，一个商业地产项目的成功首先是选址，其次是规模、规划，再是资金，最后是团队，缺一不可。零售业要进军商业地产，以上几个环节必须处理好。
　　广百百货某高管在接受新快报记者采访时也曾表示，零售企业做商业地产主要的两大困难，一个是资质不允许，拍卖拿地是问题；另一个是零售商业回报很慢，现金流都不行，资金链支撑不了。现在，广百地产公司的成立，解决了资质问题，而上市后的广百也多了一条融资途径。
　　黄文杰指出，目前零售企业的融资渠道有限，靠企业自身资金积累太慢，如果相关部门能为中小企业多提供一些融资渠道，零售企业的发展步伐则可以迈得更快一些。
　　对话广州商业总会秘书长罗志杰
　　投资商业可选广州新区
　　新快报记者：对零售企业切入商业地产，你有什么评价？
　　罗志杰：随着城市和城市商业的发展，零售企业切入商业地产的开发是商业发展的必经阶段。但个人认为，零售业需要好的商用物业，最好是综合开发，因为各自自由优势与劣势，商业资金回笼慢，需要巨量的资金配合。同时，由于商业地产是商业和地产的综合，商业本身技术含量较高，合作共赢最好。

新快报记者：现在很多企业和投资者都往商业地产里钻，会否导致商业地产过热？
　　罗志杰：商业地产投资过热没有标准，关键是看市场需求。因为商业本身有很多业态。我觉得无论零售企业还是开发商，要做商业地产项目，都要把调研工作做细了，城市里不同的区域商业量也不一样，要结合需求、人员结构和发展速度等多因素去决策。比如广州商业市场，相对来说天河区的商业已经是巨量，如果再无限制地发展，就可能会过剩，导致招商、交通问题。
　　新快报记者：除了天河，你认为广州商业还在哪些地方有可为？
　　罗志杰：投资商业要有前瞻性，不要光盯着成熟区域，可以选择一些人多但不饱和的地方，比如广州的白云区、黄埔区和番禺新区。
　　“开发商+零售企业”模式最实际
　　广州商业总会秘书长罗志杰认为，商业地产本身技术含量较高，既涉及房地产开发，又有商业经营的要素在内。“最好是开发商和零售企业一起来做。”实际上，这在业界也早有实践。对于一些开发商而言，开发一个大型的住宅项目，规划上都会有一定比例的商业配套，部分开发商会选择与零售企业合作的方式开发，减小经营的风险。像是大润发和碧桂园就沿用了这种合作模式，商业的部分根据大润发的定制要求建设。
　　相比之下，自建自营的参与商业地产的方式，对零售企业而言挑战性更大。不少零售企业也在实践当中。