主题：谢尚伟：走马观花看上海商业地产之二

谢尚伟：走马观花看上海商业地产之二

    毫无疑问，上海应当是国内市场化水平最高，商业及商业地产发展水准最高的城市，也是中国从近代到当下开放的前沿，“浦东新区+自贸区”，显然央府是想把内陆经济的龙头重心放在上海，而不是老特区深圳。上海作为中国最早的开埠巨型港口城市，也是最早具备同步欧美市场经济理念的区域，最早的远东第一高楼（国际饭店）诞生于上海而不是香港，从这一点看上海的发展潜力似乎早在100多年前就被世界所认同。

    上海这座城市，上海人、上海故事或许历来也有颇多争议，中西合璧，高大与优雅，重商与精明，颇具特色而被“上海土著”引以为傲并坚持有年的吴侬软语，曾经风情万种旗袍，叱咤风云“上海滩一哥”许文强，曾经的帮会三大亨，声明远播且当下仍然屹立于外滩附近的和平饭店……上海的确是一座有故事，很传奇的城市，而这种传奇的精神与理念当下仍然续写着：体现在飞扬的房价中，体现在陆家嘴核心区的高耸入云的“厨房三件套”，体现在时速全球最快的磁悬浮，体现在内地首个迪斯尼乐园，体现在让全国瞩目、亚太侧目的自贸区……上海，机会多让人充满信心，又会因为高昂的生活成本及“土豪”遍地而压力山大。爱她的人，是因为她的魅力，恨她的人是因为这样的魅力需要付出太高的成本。

    一直很关注上海的商业地产发展，多次前往观摩，从“高大上”的“恒隆、港汇、IFCMALL，到标杆级的新天地，邻里商业的先锋大拇指广场、联洋广场、大宁国际及屌丝级的龙之梦、大悦城、正大广场，各有各的气质，各有各的活法。本次上海之行，我们重点观摩了新开的几个项目：新鸿基的继IFCMALL之后的又一力作IAPM，新世界地产的内地的第二个K11购物艺术馆，嘉里中心，上海首个欧陆风情的巨型购物中心环球港。

    总的来讲，上海今年新开购物中心个性突出，在室内外空间的视觉表达方面各出新招，都在追求优质独特的感观体验，从硬件本身来讲做得都非常优秀。当然，在地价高企，购物中心灿若星宸的上海，也容不得KFS有半点马虎，必须毕其功于役，不成功就会成仁；激烈竞争与高昂的入场券，倒逼KFS真情以对，全力以付。

    K11，新世界地产大少爷掌舵后不遗余力发展的艺术商业体，档次止步于BURBERRY、BALLY、D&G。

    通过别俱一格的建筑外立面设计、内部空间精致规划与艺术创造，并将很多艺术品（雕塑、装置艺术、画作、陈列、小品……）引入商业空间内部（主要表现在中庭、电梯前厅、主客流通道、主出入口），成为商业空间内部优雅而极富视觉冲击力的点缀，甚至还规划了具有一定规模的艺术陈列馆。K11，通过从内而外，由局部到整体的艺术创新规划，使得整个项目极具感染力，置身其间既是体验消费的享受，也是审美与艺术品味的渲染。

    由创新带来的意外小惊喜，由艺术品陈列带来的画面美感，艺术与商业的有机融合，实现商业空间品味的大幅提升。项目识别性由此增强，商业空间的看点颇多，体验感也更为丰满。上海的K11由于规模更大，业态更完整丰富，较之武汉的K11食艺馆的小试牛刀而言，有着质的提升，并且超越了早年改造完成并营业多年的香港尖吵嘴K11。上海K11的主要亮点如下：

    1、与室内中庭有机融合的多曲面玻璃体广场入口，通透的玻璃架构结合别致的起伏造形，视觉冲击力与识别性兼备，颇具现代感与未来感。

    2、大树造形的中庭支撑结构体系，充满想象力与力量感；巧妙设计的位于广场上的垂直巨大的缓流水幕墙，白天也可呈现出动静结合的图案肌里，夜色中还可配合投影仪变换出绚丽的动态图象。

    3、位于高区餐饮楼层的都市农庄，不仅有长势喜人，生意盎然的菜苗种植区，还有铺着干草的、整洁的猪舍，里面圈养着七八头颜色各异的货真价实的猪娃娃，这群猪娃娃对于城里的小太阳家庭而言是个不错的吸引点。这群猪娃娃真算得上养尊处优了，只是不知道他们是否能逃过同类“桌上一盘菜”的终极归宿。不知道在猪圈边大快朵颐的吃货们夹着碗里的红烧肉，看着这群猪娃娃会作何感想：烤乳猪，还是……。

    4、结合休闲区简约设计的手机充电吧台，坐满了边充电、边刷微博、边发呆的男男女女，这个对于手机大屏时代的懒人们绝对是个贴心好福利：在这里消费，连充电线都省了，更不用说移动电池了。在讲求体验的当下，为消费者想得多一点，为懒人想得多一点绝对不是坏事。

    5、低区负1层为相对集中的艺术陈列馆，虽然懂艺术的人未必觉得震撼，但对于寻常受众而言因为对艺术这种东东少有接触，不明就里的神秘才更趋好感而称赞有加。

    IAPM，新鸿基既IFCMALL之后在上海的又一重磅商业地产项，档次止步于PARDA、miumiu、GUCCI。

    与IFCMALL的“简约精致”中彰显品味的内敛气质不同，IAPM从外立面到内部空间处处洋溢着充满科技感的时尚与潮流，虽然二者都定位为高端奢华购物中心，但较之IFCMALL静宓雅致，IAPM更趋年轻活力，内装风格更为前卫、大胆，在一些方面有着多数定位高端，风格保守的购物中心所没有的突破。IAPM的值得称道的地方如下：

    1、照明及灯光设计很棒，整个购物中心明亮、通透，进入其间心境会为之一震，似乎让人变得更阳光、开朗、愉悦。

    2、天花设计极为大胆，通过密集的大型格栅型材构筑起了多曲面、流线型、起伏有致的天顶效果，大气磅礴，未来感突出，视觉冲击力很强。

    3、高区餐饮中庭退台宛如梦幻的舞台或剧场，娱乐休闲氛围浓厚，很具感染力，感觉在这里消费不应该只是吃顿饭那么简单，还应当就着这样的氛围，趁着酒憨面热之际进行有故事的下半场……

    4、主题不一的电梯前厅。贯彻总体现代时尚风格的基础上，通过吊挂灯饰、灯光、色彩在不同的楼层形成调性一致，观感各异的视觉效果。

    IAPM，果断摒弃传统高端购物中心的矜持、稳重、安静、沉闷，选择了“明快、时尚、潮流”的路线，究其原因与70、80、90后正在成为购物中心主流消费客群，而他们是与伴随网络成长的一代，是更张扬个性、敢于追求、具有更强自主自决意识的新生代，70、80、90才是新开购物中心必须重点关注与影响的客群，因为未来5-10的消费世界将由他们来主宰。迎合新生代，是当下商业体必须考量与面对的问题。

    环球港，内地第1个欧陆风情的大体量室内型购物中心，档次止步于孤独的BV，入口的另外两个龙头商铺正虚位以待。

    欧式风格的建筑、欧式风格的街区、山寨欧美地名的房地产项目在神州大地上早已满地开花，从“托斯卡那”到“地中海”往往只有一条街的距离，当然如果是在深圳世界之窗，这个距离或被缩小至20米；有钱之后的国人，期望过上欧美上流的生活本无可厚非，但西方欧美等异域建筑野蛮生长快速侵袭有着5000年历史东方文明古国，我想这种奇葩景象在地球上已无出其二了吧。环球港大胆的将欧州宫庭、教堂、公建的建筑元素移植到室内，呈现出了表面金碧辉煌的视觉效果，从回廊、天顶、墙面、到卫生间、中庭，你不经意间或就与一幅世界名画、圣经典故、拜占庭式的穹顶、罗马式廊柱、圣火炉式的灯具……擦肩而过，当然这些东东都是山寨、廉价的，一博眼球而已。

    环球港，毫无疑问在建筑风格上做到了别具一格，独树一帜，此类欧式表面奢华风格我想不会是内地购物中心的孤本，还会有更多表面化的“土豪KFS”跟进，但绝对会是极少数。作为理性的商业体投资开发而言，除了建成之初的个性彰显，更要考虑经得起时间审美品味，后期维护使用的便捷与经济性，简单的外延复制显然不可能成就可持续的竞争力，更何况没有历史感，脱离地域文化的COPY，建成之初就是一个巨大的赝品。

    当然，环球港的整体空间很大气，施工水平也算不错，尤其是那个横跨数十米高挑空中庭的空中玻璃连廊，已成为广大顾客体验高空惊魂的好去处；背景音乐中的自然之声(鸟鸣）也算颇具创意；间或穿插的于回廊中庭的小喷泉也使得商业空间更具活力，主入口外沿的挑高超过30米巨型柱廊让整个项目仪式感突出；转角坚式的外墙LED屏幕还是很有新意；散布于主人流动线上的一步小阳台更是情景化陈列的好空间。

    嘉里中心，极致简约低调之美，档次止步于BURBERRY、Armani、ole。

    雅致的白色搭配少量极浅的木纹元素，木纹风格的石材墙面搭配通透的玻璃材质构成低调奢华的电梯前厅，雅白的大型LCD触屏外框，暖色系的灯光，空中间或悬挂的抽像艺术品，一方不大的玻璃天顶透出自然的光线、实木风格的方形坐凳……总体而言，嘉里中心通过最干净的手法表达出了富于品味的内涵，其效果与IFCMALL相比略胜之，雅致的品味方能承载起更多的内容。虽然当下“土豪或土豪金”大行其道，但那毕竟只是一时的潮流，如美人容颜般必然迟暮，唯有“简约精致”方可历久弥新……相信有品味的人群会奉嘉里中心为知己。

    嘉里中心在工程方面值得借鉴的细节：

    为了解决高区玻璃天顶下公共区域的视觉美感与中央空调管道安装的冲突，嘉里中心采取了间隔式从楼板上设计高约2米的坚向空调出风口（四面360度出冷风），并对坚向出风口进行美化包装，巧妙的成为购物中心共享空间的广告媒介。这种设计方案是现在大多数购物中心追求大天幕，大自然采光面，导致高区制冷效果不佳的一种行之有效的解决方案。当然还有一种手法是直接将空调管道埋设于地板上，形成完全隐藏的格栅向上出风方式，类似于北方地暖管道模式，此种方案完全不影响空间的视觉通透，根据冷热空气比重不同的原理也可达到较好的舒适度。

    港汇、恒隆广场，高大上的代名词，档次止步于Hermes、Dior、D&G、LV，似乎已到天花板了，接下来比拼的就是更大的旗舰店了。

    同一个妈生的，同样定位奢华高端，当然恒隆广场的一线品牌阵营更为奢华强大。由于是10余年前的项目，在内装方面其实并没有太多当今看来值得称道的创新，但关于商业体内部空间的铁律：简明的动线、阔绰的共享空间、5米以上的层高、充足明亮的照度、整体简洁大气的表现手法都得到了充分的贯彻，这两个项目虽然不如新开项目在某些方面给人欣喜，但足以为消费者提供很有品质的、舒适的消费体验，得益于优质精细化的营运管理，历经多年仍然历久弥新散发着时尚、品味的魅力。

大气、简洁、明亮 、流水、开阔、长势良好的绿植，或优雅或土豪的大牌就是港汇、恒隆的共同点吧。时至今日，在传奇的上海滩，在奢华品牌组合方面能与之一较高下或许就只有2010年开业的IFCmall了；由于恒隆地产对内地经济发展预期的前瞻性，很早便入沪深耕，现已斩获颇丰，仅上海港汇与恒隆两个项目就为其贡献了巨大的溢利，上海项目的巨大成功也加速了恒隆地产在全国一二线城市快速布局投资开发高端商用物业的步伐。

    田字坊，一个真正具有上海里弄风情的文化艺术商业区，不讲档次，有感觉就好。

    白天的田字坊或许还可以关注那些隐没其中的艺术工作室，晚上的田字坊则是酒吧、食肆、创意零售店铺的天下，人头攒动，觥筹交错，巷子本来就不宽，所以人气自然更显兴旺。与新天地相比，这里更接地气一些，更有逛的乐趣，是一个不错的去处。田字坊的兴趣、发展到现在的成熟兴隆其间是政府、艺术工作室、商业从业者、经营管理方、当地原住民多方协调共赢的结果，此类文化创意商业区的打造对于提升城市文化形象及都市观光旅游有着极大的拉动作用，既出政绩也出业绩，自然是政府官员们乐见与支持的。但此类项目，也绝不是政府的几个文件或是几家企业的入驻就可以形成气候的，构建文化聚合力的，也正因此成功的商旅文项目才显得弥足珍贵。从当前田字坊的状况来看，远比略显没落的798更具生命力。

    总体而言，今年上海新开的几个购物中心无不个性鲜明，无不与轨道交通相连，无不投入不菲，无不用心竭虑，很是值得学习与借鉴……在我们盘恒上海商业项目期间，新鸿基地产于9月5日再次豪迈出手，以217.7亿元巨资拍下徐家汇中心地块，一举摘得上海总价地王桂冠，该地块与徐家汇商圈“无缝对接”，计容建筑面积为58.4万平方米，与目前徐家汇商圈的总建筑面积相当。新鸿基将以此地块为筹码坐收徐家汇商圈成熟红利，并与盘恒徐家汇多年一家独大的港汇广场手谈博奕，显然新鸿基地产的徐家汇项目必然为超越而来，当下成功项目或只能成为其更加成功的绿叶，上海的商业地产或将再谱传奇。当然，从此标志性地王出现也可看出，商业地产，尤其是核心区的商业地产项目其投资开发的门槛之高，的确非一般企业所能企及。（谢尚伟2013年10月8日于美茵河谷）