社区型购物中心继续保持最高占比，邻里型将成行业成熟度的体现，超区域型购物中心无法成为中国购物中心主导力量。
中国购物中心曾经一度存在盲目追求超大体量、辐射超广域商圈的个案与现象，但是从整体上看，社区型购物中心依然堪称中国购物中心的重要力量。由于城市中心区的购物中心总体趋于减少，更多的购物中心诞生于城市新区或者城市中心区的非集中性商业地区，主要立地目标为服务特定区域的消费需求。而邻里购物中心便利性要求在目前市场似乎还并不十分迫切，特别是城市规划尚未对其形成足够的支撑力度，同时由于商家资源导入邻里购物中心的紧迫性不够明显，因此邻里购物中心尚未被购物中心开发商所重视，使中国邻里型购物中心始终处于不温不火的发展状态，但是从长期趋势上看，邻里购物中心将是中国购物中心发展的不可忽视的重要力量，并且对行业发展和现实生活的影响将更为深远。
类百货、综合体和Shopping Center 三种形态发展相对均衡，购物中心投资模式地产化、经营模式商业化行业走向已经逐步清晰。
全国购物中心形态分布图显示，截止到2011 年末，类百货形态购物中心所占比重为31.4%，比2010 年下降4 个百分点，但还具有一定的主导地位，以零售房地产开发为主导的各种形态购物中心地位逐步增强，进而削弱了类百货形态购物中心的比重。
上述变化，类百货购物中心化一方面表明各零售业态均比较注重引入购物中心的相关元素，以形成购物中心化的商业功能和商业形态；同时也在一定程度上表明，作为购物中心的前导性行业，零售业相对于零售房地产而言发展更快，零售企业的创新意愿较为强烈，网点布局方面的竞争相对激烈；由类百货具有较高占比也在一定程度上反映出零售业能够较好地迎合与适应消费趋势的变化，注重多元化消费需求的提供和满足。
同时，中国购物中心形态分布的上述特征也进一步表明，当前中国购物中心/零售房地产和百货/超市业态依然处于混搭和相互融合的阶段，但是中国购物中心偏向商业化的行业特征已经逐步清晰。
2011 年，Shopping Center 形态所占比重为29.2%，与上年相比有所提高，与综合体形态的比重31.3%相比，低2.1个百分点，可谓不相上下，表明商业房地产商对ShoppingCenter 和综合体两种形态的开发力度相对均衡，全行业呈现出强化商业与强化地产的“双轨化”的开发路线。虽然近几年中国综合体形态发展较为迅速，但是ShoppingCenter 形态同样具有良好的成长性和发展活力。另外，由于Shopping Center 一直是综合体的主导功能，所以随着开发商对综合体重视程度的不断加深，综合体对ShoppingCenter 的依赖作用将越发显著。
商业街区形态的购物中心所占比重不高，约为8.1%，表明开放式的商业街区形态，从行业总体上看还并不十分普遍，与国际上较为注重此类形态购物中心发展的现象和趋势形成了一定程度的反差。具体来看，南方城市商业街区形态比重更高，气候因素确实对购物中心开发具有一定影响。
综上所述，中国购物中心从形态上依然保持三分天下的状态，类百货、综合体和Shopping Center 三种形态的发展处于相对均衡的地位。购物中心的地产商主导局面客观存在。
综合体形态的购物中心并非新生事物，但近年增长势头强劲。
从全国历年开业购物中心形态分布图可以看到，综合体比重上升的趋势非常明显，其所占比重已经从2001 年前的17.1%上升到2011 年的48.9%，综合体的迅速发展，与城市开发力度不断加大，政府和开发商对综合体愈加重视具有直接关系。
目前，中国综合体开发的“地产金融”意义大于商业经营和消费服务意义，基本处于以可出售物业回笼资金的金融运作手法来获取购物中心开发资金，以致中国的综合体普遍存在忽视商业质量、强化可出售物业价格的倾向，这种开发理念与综合体各类物业全持有，采用出租经营的国际化模式有着强烈的反差。
未来中国综合体发展过程中应逐步改变出售物业/回笼资金的金融运作导向，转而注重在综合体中引入真正的城市功能型的社会化服务场所，才能早日实现从“商业综合体”到“城市综合体”的转变。
通过分析综合体形态购物中心的发展历程，本报告同时认为，综合体形态本身并不是新生的事物，早在购物中心起步阶段，中国既已经拥有了一定数量的综合体。当前中国所出现的“所谓综合体”热更像是一种地产概念，只是同时被赋予了创新的地产内涵。
中国Shopping Center 形态的购物中心表现基本稳定
中国Shopping Center 形态的购物中心表现基本稳定，2001 年前Shopping Center 累计比重为34.4%，2002 年的比重为26.8%，2011 年该比重上升到42.6%，总体上保持平稳发展态势，但2011 年增幅明显，虽未超过综合体比例，但上升态势明显。而从Shopping Center 形态与综合体形态的比较看，到2005 年，Shopping Center 形态的比重均高于综合体形态，这个结果也从一个侧面反映出Shopping Center 发展的确较为迅猛；到了2006 年，这一比重开始发生极大变化，综合体形态的比重逐渐超越Shopping Center 形态的比重，而2011 年的数据在一定程度上表明了Shopping Center 形态已卷土重来。
类百货形态购物中心的地位逐渐弱化
全国历年开业购物中心形态分布图显示，在中国购物中心发展早期，类百货形态的购物中心是主要形态，2001年前累计比重高达57.5%，之后该比重开始下降，特别是从2003 年开始，下降的幅度则更为明显，意味着中国购物中心发生了根本性的转变，即从过去以零售商集团为主导，逐渐转变为以房地产开发商为主导。目前该比重一直保持下降的趋势，更多的零售商正在转向关注零售自身经营，充分发挥自身业态的特点和优势成为众多零售企业的重要选择。这个特点也反映出，业态自身并不存在先进与落后，只是自身的服务功能和服务手段能否满足日益变化的消费需求，由此来看，各种业态在进行购物中心化转型的同时，确实不能忽视自身业态的发展特点和服务方式。
商业街区形态的购物中心历年发展均相对较为平稳
商业街区形态的购物中心历年发展均相对较为平稳，2003年是Shopping Center 形态表现较为耀眼的一年，同样商业街区在该年的比重也达到了最高点，所占比重为13.1%，显示出在购物中心发展的大潮下，不少开发商选择了开放式的生活方式中心，以此形成与Shopping Center 形态购物中心的差别，而2011 年商业街区形态的比重降至9.1%，但Shopping Center 形态升至历史最高比例。开放式的生活方式中心在中国的未来发展还不成熟，对于选址、消费者甚者当地文化都有一定的关系，打造具有中国特色的开放式生活方式中心也许才是此形态购物中心成功的关键因素之一。
综合上述分析可以看到，由于中国购物中心形态各异，不同形态的购物中心将可能出现先后领涨市场的局面。中国购物中心各种形态的未来走势与金融环境、城市规划、商业网点规划以及城市开发力度乃至开发商自身投资倾向息息相关，几种形态之间也并不存在先进与落后的含义。
来源：中购联数据分析
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