主题：辽宁省葫芦岛市绥中县长城旅游产品定位和招商建议

 辽宁省葫芦岛市绥中县长城旅游产品定位和招商建议

杨宝民和绥中县旅游局长潘宏大同志合影于世界文化遗产九门口水上长城

深圳市新摩尔商业管理有限公司

清华大学国际商业地产总裁班客座教授

杨宝民

电话：13823509154

2014/5/3

深圳新摩尔公司绥中长城项目策划专家组

组长：杨宝民  清华大学商业地产总裁班客座教授

组员：宋恒明  杨辉  高原  孙爱丽

书画艺术顾问：著名画家，雾凇画派创始人宋斌

书法顾问：书法家王春林

一、        辽宁省绥中县九门口长城大开发构想

王春林为九门口题写的书法作品

美丽的九门口长城

一片石（今辽宁绥中县西七十里的九门口）在山海关附近，是明代长城中最重要的关隘之一，位于辽宁与河北省的分界处，被誉为“京东首关”；此战之胜利，开启清朝入主中原（1644年－1911年），征服南明政府（1644－1662）与大顺、大西等政权，建立统治。

崇祯十七年三月，李自成攻占北京后，为解除明朝残余兵力对北京的威胁，四月十三，李自成下令亲征山海关。李自成从北京带来总兵力约二十万（姚雪垠认为是6万人），主将刘宗敏。从战略部署上讲，李自成“南临海、西就野、北据山”，形势上比较有利。

为切断吴三桂与关外的通道，阻止其投降满清，并对山海关形成南北夹击之势，李自成派遣降将唐通（原居庸关），率领“万余”精兵，绕到山海关北部的一片石关。

但是与此同时（四月廿一），吴三桂向多尔衮“借”清军的先头部队也已急行军到达山海关北，“吴三桂哨骑来报贼已出边立营”，清“前锋兵”迅速在一片石与唐通的部队展开激战，“斩百余人，贼兵遂遁”。据《清世祖实录》记载，战斗的时间是四月廿一的晚上。

①一片石战役是关外清军与李自成部队展开的第一场战役，从史料描述上来看，这是一场小战役，场面并不是很激烈，且以清军胜利告终。这场战役从一个侧面反映李自成的军队不堪一击，参战的清军实质上是先头部队，且刚刚从连山驿经过120公里的长途奔袭到达山海关附近，就立即投入战斗，并取得了胜利。

②一片石战役的结局加速了吴三桂投降满清的进程。次日上午，吴三桂即正式降清，当日李自成即在山海关西的石河大战中惨败。

气势巍峨的九门口长城

九门口长城是唯一进入世界文化遗产的葫芦岛项目，作为明末农民起义军和清军决战的主要战场区域，作为明末清初历史的见证地，非常值得投资和宣传。

毛主席在延安时期向共产党干部推荐郭沫若先生的甲申三百年祭文，要求全党吸取明末李自成农民起义军失败的教训，在进入北平前要求做好进京赶考准备，务必戒骄戒躁，不要做李自成。

借鉴深圳华侨城欢乐谷和杭州宋城排练宋城千古情的经验，我们要把明末清初的历史复活，吴三桂听说陈圆圆被李自成起义军大将刘忠敏霸占，冲冠一怒反对李自成，背叛明朝，投降清军，这是中国人家喻户晓的故事。

台湾等已经拍摄的陈圆圆电视剧      陈圆圆画像

对于今天的广大观众不仅有文化娱乐价值，而且广大干部观看节目后会从李自成农民起义失败中吸取深刻教训。

建议在山下东侧３公里外首先规划500亩土地作为九门口度假旅游基地。

建设两个以上１５０间客房规模经济性酒店和自驾游停车场和１万平方米产权式别墅等度假旅游设施，同步建设辽宁绥中长城艺术创作中心，重点为游客和作家提供服务，建议重点为国学研究，书法家和作家服务，在游客稳步增加时候，建设２万平方米２００多间四星酒店、１万平方米度假别墅和１万平方米占地房车基地。

第一阶段投资预计为２亿元包括经济性酒店和别墅以及自驾车营地，第二阶段预计投资为４亿元,包含投资１亿元的一片石战役历史剧演出，将长城军事文化复活，再现九门口的战略枢纽价值，反映李自成起义队伍腐化失败的深刻教训。

项目建成后具备接待大型旅游团队和２０辆旅游大巴，２００辆停车位的自驾游游客的能力。

项目收益主要依靠演出门票，宾馆和餐饮经营服务，适合吸引具有旅游社背景的企业投资。

目前由于缺乏投资宣传和大型演出等，门票收入为650万元左右。

项目收益预测

经营成本3000万元包括办公经费，人力资源费用，宣传经费等。

40000÷5000=８年

预计八年可以收回总投资

二、辽宁西部绥中县锥子山长城

董家口长城

小河楼长城

相比于国内其他长城资源，绥中永安长城资源最大的特点在于它是一个分界岭长城，从九门口水上长城到三龙聚首锥子山，分界岭的概念将其与关内长城区分开来，所谓的分界岭长城也就是说长城本身就是分界岭。

因此，在资源开发上，我们要打“分界岭”概念，以分界岭长城定位永安长城旅游区的发展，脱离以往从关内看长城的传统行为方式，以“从关东看关内”的逆向思维模式为旅游区的发展另辟蹊径。

另外，在旅游区功能提升上，结合永安长城丰富的资源组合体，由单一的长城观光向复合式功能发展，主打“文化体验和休闲长城”品牌，领跑中国长城旅游的发展。

杨宝民拍摄大帽山长城第一座敌楼

杨宝民拍摄需要加固和保护的大帽山长城

亟待加固保护的长城敌楼

石头长城

SWOT分析

表1：项目地SWOT综合分析表

永安乡长城旅游项目投资建议

表2 锥子山长城度假旅游建议投资规模为5.2亿元

项目要加入中国自驾游协会旅游线路。

关于长城艺术品展览中心,建议拿出2000万元专项资金花费两年时间，深圳新摩尔公司联合北京艺术经营公司配合组织中有潜力的中青年书法家，画家和雕刻家等创作一批以长城文化为主题的艺术作品。

长城抗战主题重点用油画表示  长城风光和文化用国画，书法多种艺术形势表现

把长城和毛主席结合的画作

长城旅游的文化意义

抗日战争中我国军队曾经依托古老的长城抗击日本侵略者，长城是中国人民抗击外来侵略的象征，象征中国民族不屈服任何强权的坚强意志。

长城是民族精神的象征

锥子山长城度假旅游项目产出预测

产权式度假别墅预计销售２亿元，保留部分别墅继续经营，保留物业和土地投资为３．２亿元。

四星酒店和艺术家村庄保留别墅经营每年赢利预计500万元，

门牌收入分成 200元门票中６０％给予投资商，预计30万人，每年可以收入3600万元．

宣传推广经费每年需要300万元，人员工作需要300万元，办公经费100万元，纳税１５０万元，预计门票利润在2750万元，

预计收回投资需要32000÷3250＝10年以内

预计２０年内赢利为3．2亿元左右

政府招商引资政策设计：

１．合作分成年限为２０年，２０年后不再分成，管理移交给政府。

政府在门票分成方面确保投资商１０年收回成本，以门票分成作为保障。

２．艺术家村庄别墅给予办理产权，可以对外出售，加快投资商回笼资金。

项目意义

１．项目具有良好的投资价值和经济效益，旅游收益稳定。

２． 绥中锥子山长城等是中国最美的长城，具有极高的历史文化价值，不亚于九门口长城价值。

３．提升投资企业集团的品牌价值，长城是中国文化的象征，是高端文化交流平台。

项目招商的目标对象：

１．大型旅游社背景的文化旅游投资集团  ２．和自驾车旅游相关的投资公司 ３．发展文化旅游产业的上市公司

附录同类项目介绍

北京市八达岭长城公社

概况：

地理位置：

北京市八达岭高速路20号水关长城出口

长城脚下的公社坐落在长城脚下的8平方公里的美丽山谷，距北京国际首都国际机场1小时15分钟的车程，距青龙桥火车站20公里，距离北京市中心60分钟车程。公社直通八达岭高速路，方便快捷。距离八达岭机场（可提供私人飞机的升降）仅为15分钟的车程。

历史：

长城脚下的公社是由12位亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品。SOHO中国联席总裁张欣作为这个项目的策划人和投资人“因其大胆的创新精神，积极推动12名亚洲建筑师设计建造出极富当代精神的私人住宅”而一举荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”， 同时，长城脚下的公社参展模型也被法国巴黎的蓬皮杜艺术中心收藏，这是蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品。公社作为一家建筑博物馆和特色服务式公寓于2002年10月向公众开放，接待了来自世界各地30万人慕名前来参观。

飞机场

建筑师: 简学义(中国台湾)

描述：

长城脚下的公社拥有美丽的自然景观，古老的长城和风格迥异的当代建筑赋予公社极其独特的丰富内涵。42座独特设计的别墅分散的坐落在陡峭和静谧的山谷，共有236间卧室，别墅房间从4到6不等， 每一栋别墅都可以看到未经修复的古老长城。俱乐部则是个多功能会所， 其中设施包括庭院餐厅，山景餐厅，多功能宴会厅，画廊，电影院和一个孔雀屋。

公社俱乐部

建筑师: 承孝相(韩国)

竹屋                                  三号别墅

建筑师: 隈研吾(日本)          建筑师: 崔恺(中国大陆)

公社接待情况： 宝马、奥迪、LV、IBM、可口可乐、微软、索尼、Hermes、保时捷、轩尼诗等数百家著名世界品牌来此举办各类活动，并接待过包括香港富豪李泽楷、好莱坞影星杨紫琼、Rene Zellweger、《冷山》导演Anthony Minghella、 美国网球明星小威廉姆斯（Serena Williams ）、国际影星张曼玉、著名歌手王菲、F1赛车手蒙托亚、著名足球教练阿里汉、电影导演胡安、Tods的创始人Delle Valle先生、Yahoo创始人杨志远先生、时代华纳全球总裁帕森思先生以及各国高层政要等数百名贵宾。

客房设施 ：

国内长途电话 国际长途电话 浴室化妆放大镜 24小时热水 免费洗漱用品 浴衣 独立浴缸和淋浴 吹风机 拖鞋 独立写字台 保险箱 电热水壶 咖啡壶/茶壶 免费瓶装水 小冰箱 中央空调/普通分体空调 雨伞

餐饮设施 ：

酒吧 中餐厅 西餐厅 全天送餐服务

健身娱乐：

健身室 按摩室 桑拿浴室 SPA 足浴 儿童乐园 室外游泳池 录象室

房间种类：

42座独特设计的别墅分散的坐落在陡峭和静谧的山谷，房间从4到6不等， 每一栋别墅都可以看到未经修复的古老长城。

“核桃沟” (一期) 总统套别墅  11套（46间房间）       

“石头沟”（二期）别墅 ，房间类型如下

标准大床间：90间标准双人间：57间 双卧套间：9间  高级大床间：15间高级双人间：17间  高级套房：2间     

服务：多功能会所-俱乐部， 其中设施包括庭院餐厅，山景餐厅，多功能宴会厅，画廊，电影院和一个孔雀屋。专业的管家服务，俱乐部及会议礼宾部服务。

餐厅&酒吧：

享受中国菜。餐厅食谱选自中国最具特色的5个菜系，成品出自于不同菜系的厨师，味道正宗。 成品的造型则是西式和现代的结合。

会议设施：

应客户要求，可为客人在别墅内提供办公设备（例如：笔记本电脑，打印机，传真等）。42幢别墅和9个多功能餐厅及会议室。可同时容纳500个客人。

SPA 和健身设施：

一个1000平米的Anantara Spa，完美结合了传统的中草药疗法及现代SPA艺术。Anantara Spa是集群山环绕之幽静、绵延长城之雄伟、现代建筑艺术之灵气及亚洲最佳酒店SPA品牌――Mandara（其中的Anantara）之管理于一身的绝妙去处。

15个豪华套间，护理项目不但有Anantara Spa的套餐旅程，还有各种不同的全身护理，按摩疗法和面部护理，让您在不知不觉中尽情享受中西方美颜和健康秘密的经典和精彩。

儿童俱乐部：

一幢专为2岁至12岁儿童设计，面积为800多平米的儿童别墅，别墅内设施及活动项目广泛， 包括，手工艺展示， 电脑房，烹饪课， 花园，图书室，室外游泳池，露营地，以及一些娱乐课程和天文课。

北京长城脚下的公社（凯宾斯基管理）共有42栋别墅，4个餐厅，1个Anantara SPA，儿童俱乐部、户外泳池、健身房及会议中心。