万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析(现金流分析)、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。
1、经营分析（现金流分析）
1.1时间要求：
新项目：项目摘牌后30天内
老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次
1.2责任部门：
股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合;
项目公司财务部负责部门、其他部门配合。
1.3上报内容：项目现金流分析表、开发计划表(包括关键节点、面积指标、成本收益)、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。
1.4流程要求：计划部(发出指令)——项目公司(编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表)——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成<各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表》——汇报
2、项目经营决策文件
2.1项目经营期
2.1.1时间要求：签订决策文件20天前
2.1.2审核部门：项目簪理中心计划部
2.1.3上报内容：项目总体经营期(用于财务税费测算)和项目分期经营期(用于项目奖金测算)
项目总体经营期：
计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营期开始时间。
计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。(如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时点，经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可进行调整)。
2.1.4流程要求：项目公司财务部牵头编制——项目公司领导班子会签——计划部审核——项目管理中心总经理——主管项目副总裁——计划部转发财务部
2.2项目基本奖金测算
2.2.1时间要求：签订决策文件前10天
2.2.2前置条件：
①项目经营期已确认;
②项目目标成本已确认并已形成投资计划表;
③项目公司成本控制部按经营性物业和销售性物业(分期)分拆投资计划表(项目最终结算时分摊原则应与分拆计划表的分摊依据一致);
④责任部门：项目管理中心计划部。
2.2.4流程要求：目标成本确认并形成投资计划表(成本控制部)——项目公司成本部分拆投资计划表——股份公司成本控制部确认——计划部编制基本奖金方案—— 转股份公司成本控制部
2.3经营决策文件
2.3.1时间要求：项目首期开盘前1个月
2.3.2前置条件：项目经营期确认、项目面积指标确认、项目目标成本确认、项目销售收入确认、项目基本奖金方案
2.3.3责任部门：股份公司成本控制部
2.3.5执行提示：
①由项目管理中心计划部负责确认本期经营期及相关内容并抄送股份公司财务部、成本控制部，便于复核费用与税金及起草决策文件;
②项目管理中心营销部负责把批准的销售价格抄送股份公司财务部和成本控制部，成本控制部负责将复核完成的目标成本抄送股份公司财务部;
③股份公司财务部负责将复核完毕的费用及税金抄送股份公司成本控制部;
④项目公司分别与规划院、营销部、成本控制部和财务部沟通确认经济技术指标、销售价格、目标成本、费用及税金后，将所有经营决策文件的相关附件及风险提示上报股份公司成本控制部;
⑤在“项目经营决策文件”批准后2个工作日内，股份公司成本控制部需将相关资料抄送计划部并进行交底，计划部将依据批准的决策文件负责审核项目经营管理责任书。
2.3.5流程要求：项目公司总经理——股份公司成本控制部组织规划院、计划部、营销部、财务部、审计部会审一项目管理中心总经理——分管项目、财务、成本副总裁——总裁——董事长
3、项目经营管理责任书
3.1时间要求：项目决策文件签订后1个月内
3.2前置条件：项目经营决策丈件已签订
3.3审核部门：项目管理中心计划部
3.4编制要求：
①必须依据决策文件已签订内容，填列至责任书中相关内容;
②要求必须按经营性物业、销售性物业分别填列(如有回迁楼项目，也需将回迁楼项目单独填列)，经营性物业或销售性物业如存在多个分期且经营期不同，则应分开填列;
③流程要求：项目公司编制并上报一计划部审核一主管项目副总裁签署一计划部、财务部、审计部、成本控制部、投资部和项目公司备案。
4、项目奖金考核
4.1前置条件：工程结算复核报告、税费复核报告、《经营期暨销售收入经营决算文件》和《经济技术指标经营决算文件》、各部门评价及打分
4.2流程及时间要求：详见“项目经营目标管理制度”
5、项目年度考核
5.1时间要求：年底前
5.2前置条件：年度销售统计已确认、年度计划完成情况统计已确认、年度安全质量考核已完成、成本动态已确认
5.3责任部门：项目管理中心计划部
5.4考核流程：计划部拟定(依据已签订经营目标管理责任书，结合各部门考核打分)——营销部、成本控制部、质量监管部、财务部、规划院、设计部、投资部、办公室——安全监督部、审计部——项目管理中心总经理——人力资源部——分管项目、成本、财务、人力资源副总裁——总裁——董事长
6、奖金分配方案
6.1时间要求：项目奖金或年终奖金发放方案批复后
6.2审核部门：股份公司领导、项目管理中心、财务部，计划部、人力资源部等
6.3内容要求：
①依据股份公司批准的项目奖金方案或年终奖金发放方案进行编制;
②具体奖金分配原则：总经理20%，其他高管级(含)以上人员30%-40%，其他员工40%-50%，最终以股份公司批复确认为准;
③奖金分配方案应考虑出勤时间、职务系数和综合评定系数等因素。
6.4流程要求：项目公司编制——财务部审核——计划部审核——项目管理中心总经理——财务部总经理——人力资源部总经理——分管项目、财务、人力资源副总
（来源：商业地产学院）
