这个提问挺有代表性，是业界探讨较多的话题之一。
首先我们要清楚，为何都是同质化产品，原因在于，商业地产的基因是商业。商业雷同而导致商业地产同质化。对商业而言，我对长沙每年进行一次深入的商业普查。根据我公司自身设定的商圈划分标准严格进行，最终很可悲地发现，所有商圈的业态构成、消费力等指标基本雷同。究其根源在于两大原因：
1、消费基础。大多数消费者的需求较为单一。这与人均收入、文化层次上有很大的关系。曾经调研过长沙的河西区消费者生活形态，通过聚类分析后，发现消费者的细分价值不大，消费雷同。这也是与商业消费教育有很大关系。
2、商业发展。避免雷同化，只有一条路，那就是开辟新的细分市场。如上所述，新的细分市场需要有消费力为基础，以此为基础以外，新细分市场开拓者还有较强的因市场教育所产生的成本风险能力。这也是导致商家规避的主要原因。
明白这两点，我们再回过头来看，如何避免同质化?仍是从这两点入手。首先要对整体市场有细分研究，来发现潜在的成长型市场机会。市场细分主要着手点仍是消费需求，上述消费雷同，仍存在细分的可能。消费者细分可从几个方面入手：
人口细分：年龄、性别、职业、收入、教育、家庭人口、家庭类型、家庭生命周期、社会阶层
心理细分：社会阶层、生活方式、个性
行为细分：时机、追求利益、使用者地位、产品使用率、忠诚程度、购买准备阶段、态度。
其他细分。
但在一座中小型城市做细分市场的风险较大，人口基数过少导致消费细分后的目标人群少。这也是新型业态一般出现在人口较多，或消费者较为成熟的一线城市。而二三线城市极少的主要原因。
非常大的题目，驾驭不好，请见谅。
目前国内的商业形势，由于东西发展的巨大不均衡，呈现出错综复杂的局势，发达城市的商业开始激烈竞争，而3 线城市以下，却还处于填补商业空白或者补课的阶段，万达就是准确的看准了这个机会，迅速崛起的，在本地也很受欢迎。
万达广场为何要在陕西渭南开设?渭南的优势是什么?
这样的问题在一线城市不可想象，但是确实是不发达城市人民的想法。
所以，这个题目我猜是说在发达的城市，怎么避免同质化?
我们还是从需求和供给说起。
1. 需求。做商业项目的，有没有详细的了解你的目标客户?这个城市的居民消费习惯如何?整体趋势怎么样?这个项目的定位是区域级?市级?省级?如果是区域级，周边辐射人群有没有仔细的研究过?5~10 分钟步行圈?20 分钟车行圈?市级和省级也有各自的考量指标。每个地方，地域不同，肯定得来的数据不同。比方说，在成都做一个休闲美食的项目就比在温州成功的可能性高一些。在市中心做奢侈品就比在居民区容易，这个是最基本的去同质化，但是，非常多的同行忽视了最基本的作业，是没有仔仔细细的研究谁来商场花钱，他们是什么样的人的。这样的结果，就是是个商场都说要做 LV,Gucci, 是个大平面就要做滑冰场，imax 漫天飞的局面。
好，我们再进一步，结合项目本身的特质，你的目标消费者的特点，周边项目的空白，市场的趋势发展，我们能找出一些答案。目前在竞争激烈的一线城市商业大环境下，我们要仔细的甄别消费者的需要和潜在需要，他们是要一匹更快的马还是要一辆汽车，这个就是考验发展商的判断了。市场需求在发展变化，现有格局一定有所不足，机会就出来了。而且我们不要陷入一个误区，就是细分市场或者非同质化的一定是全市独一无二，这种思路机会和风险同样很大，比如上海新天地的新天地时尚，全场设计师小众品牌，叫好不叫座，现在就改过来了。最近在上海逛到一个奇怪的场子，在静安寺的 1788 eat， 全部是吃的，而且看得出来，场主挑店家很用心，不是那种商厦大路货，这种，就是辐射区域级商圈，走精致或者特色餐饮的这条路，瞬间，附近的久光，芮欧，嘉里等等就不在同一个战场上了。
总之，在一线城市，人们的消费习惯已经从基础生活必需消费成长为个性和体验消费，就有了可以非同质化的土壤，其他的城市还不确定。
2. 供给。这个是比较悲哀的事情。就目前大陆的店铺品牌资源来说，真的不够丰富。做商场招租的其实是精神分裂症，你要去同质化，好吧，这个品牌挺新挺特别的，你敢招么?人家一没品牌影响力二没以往的销售数据三没同行口碑，你知道他进来了是不是卖的动?配合你活动是不是积极?有没有黑心棉调假货的历史?这个品牌挺著名，口碑也好，你的租金谈判就不会遂你意，关键的是，他在别的商场也有啊，怎么去同质化类?
解决的方法不是没有，是在发展商这边。把项目做得别那么千篇一律(万 x 的同事请自行略过)，招商的时候守正出奇，保证场子的基本稳定的同时，招一些特别的商家，给他们特别的要求和待遇，或者让一些大家熟悉的店家搞出不一样的装修和经营风格，比如我在几年前看见的美式酒吧风格的哈根达斯，一水儿中式家具和牌匾的星巴克，都很好玩。
好了，理论到此为止，说个实战。
有个朋友在上海淮海路附近有个 5 层楼小场，2 万不到吧，交通方便，周边是写字楼，但是就是做不起来。前次大家讨论，能不能不做专卖店钟表婚纱什么的，我建议做女性瘦身主题馆。一个健身中心，几个修身堂 SPA 之类的，搭配运动服饰，健康饮食，Shine 之类的，相信市场上的需求巨大，也有女孩子愿意花钱，周边产品的利润率也能支持租金，而且这个细分市场目前是空白的。当然这个设想非常初步，我的朋友最后也没有采纳，但是我觉得这不失为一条可以想想的路。如果有人采纳我的思路，可以考虑请我吃饭啥的。
总之，去同质化的关键在于掌握消费者的需求、趋势和渴望，避开竞争者正面火拼，利用项目的定位和租户组合造成特色和趣味，从而黏住客户，这要做大量的基础工作，研究和决策。仅仅靠装修个洗手间，智能化停车设施就说自己准备非同质化的，别的项目也会丢钱做，做好了不又是同质化?这是标，不是本。
（知乎日报 作者：刘和）
