一、项目定位
上海南桥城定位为“地标性城市精品商业综合体”，“现代城市时尚休闲商务中心”。集精品购物、时尚美食、休闲娱乐、产权式酒店、商务办公、创意展示多功能于一体，设有主题商业、产权式酒店、甲级写字楼、创意办公、创意展示以及休闲娱乐、特色餐饮等设施，共有1个大型主题休闲广场、4个入口广场、5个特色建筑体块。
目标顾客：以年轻休闲时尚的人群及商务人群为主。
业态定位
项目以“迪卡侬运动用品超市/运动100”为商业主力店，以 “亚曼达主题KTV/威尔士健身会所/攀宇健身会所”、“生活时尚大酒店”等为商业次主力店，中大型品牌餐饮、特色时尚餐饮、时尚休闲餐饮品牌商家为业态组合。
同时利用甲级写字楼、产权式酒店、创意办公、创意展示对“上海·南桥城”的商业业态形成互动。
经营定位
以租赁为主，保底扣点辅助的经营模式。
二、项目规划与业态
整体功能布局
各楼层业态分布
【创意会展功能布局诠释】
1)定位为 “创意产品展示、会务”，与创意办公进行功能互动。
2)集中在5F， 为创意展示区域及多功能厅、会议室等功能区域。
3)与传统意义上的创意会展中心相区分，主要功能为中小企业产品的创意展示及相应的会务功能，以与主题商业区域进行互动和人流的疏导。
4)创意展示区域与创意办公共用主入口，通过商业动线及自身的消防楼梯引导及疏散人流，满足自身需求。
【 创意产品展示区域人流动线设置】
【“主题商业”定位诠释 】
“上海南桥城” 主力商家：大型超市卖场与主题商业区别。
1)本项目的定位以时尚的、休闲的年轻人和商务人群为主。与大型超市卖场所面对的消费人群不匹配。
2)“主题商业”大大的提高客单价，提升品牌商业价值，能实现项目真正利润目标，这也是判断本项目与其他商业定位的差异化、错位经营的关键点。
3)对比大型超市卖场，主题商业给出的租金远远高于大卖场租金;
4)主题商业定位与商务办公、创意展示、休闲娱乐形成互动和促进，有利于本项目后期商业环境与商业氛围的营造。而大卖场却迎来的是菜米油盐酱醋茶日用消费品，以居家主妇为消费主流，虽然也能聚集人气，但这不是本项目所需要的。
三、项目商业组合、业态布局
功能布局建议
项目概念性规划设计方案中的小商业建筑(④⑤)的建筑面积在不影响整体建筑形态情况下适当增加建筑面积;主楼商业裙楼(③)的 1-2F作为主题商业区域(以品牌专卖旗舰店的业态进行卡位布置)，3F为特色时尚餐饮区域，4F为中大型品牌餐饮/健身会所/量贩式主题KTV等休闲娱乐区域，5F为创意展示区域。
商业的建筑面积建议控制在25000平方米左右。
【项目整体功能构成比例示意 】
【 B1层业态布局 】
地下停车库(含设备用房)：25590平方米
【 一层业态布局示意 】
【 二层业态布局】
【 三层业态布局 】
【 四层业态布局 】
【 五层业态布局】
车流动线
人流动线
四、项目招商策略
商业地产销售，招商先行。
项目前期阶段：
1、明确项目定位，打造项目未来发展前景、商业氛围;
2、目标消费群体定位，明确项目经营模式;
3、完成项目规划设计方案，完善商业人流动线导向;
4、开展前期意向招商，明确入驻商家品牌和要求，完成商业业态组合，细化业态卡位;
6、制作项目招商手册，为实地招商做好准备。
招商策划阶段：
1、采取“立体化”的宣传推广，与电视、平面、户外等媒体相互配合，营造市场热点;
2、开展主力品牌商家的实地招商工作，一蹴而就完成招商计划;
3、组织各类SP活动(如主力商家签约仪式、中小企业论坛等)，利用签约主力品牌商家的知名度和影响力，营造市场引爆点;
4、利用签约入驻商家的品牌档次，宣传未来商业环境，带动社会关注;
5、采取金融地产的操作手法，加强客户对于项目的认可和信心。
招商策略
——商业地产的开发，招商先行
实施“以外带内，以大打小”的整体招商战略，即从上海市区引进知名的有实力的品牌商家入驻，本区域小规模商家跟进的模式。
1、以“迪卡侬运动用品超市或运动100”为商业主力店，以“亚曼达主题KTV”、“威尔士健身会所/攀宇健身会所”、“生活时尚大酒店”为商业次主力店，中大型品牌餐饮、时尚特色餐饮、时尚休闲餐饮为业态组合，同时利用甲级写字楼、产权式酒店、创意办公、创意展示对“上海·南桥城”的商业业态形成互动，进行招商组合及商业运营。
2、打造上海奉贤标志性的精品购物休闲场所。
注：项目前期招商已经开始，项目的整体布局、业态定位、组合以商业经营的角度出发，主要商家80%已达成意向合作，前期阶段招商工作初步完成。
1)“以外带内，以大打小”的战略招商需分梯次分步骤进行;
2)在项目地块动工前即开始大品牌商家招商，有利于降低开发成本;
3)大品牌商家的先期引入将极大加快项目整体招商进程和开发进程;
4)针对性对知名品牌商家招商，确定项目主题定位;
5)充分利用主力店、次主力店打造本项目的商业前景;
6)结合主力商家形成“上海·南桥城”规划设计;
7)增强投资者对项目经营及未来发展的信心;
8)有利于销售和后期经营管理。
【 项目整体开发思路、营销策略】
销售推广阶段：
1、利用策划招商阶段所营造的商业前景，全面开展项目可售物业的销售工作;
2、利用签约入驻主力品牌商家所营造的未来商业环境，主打项目未来发展规模;
3、全方位、立体化的进行项目宣传推广，利用品牌商家的入驻来实现项目商业价值，部分物业带租约销售;
商业经营推广阶段：
1、利用大商家的品牌优势，对项目次主力、特色小商家进行审核招商;
2、组织各类SP活动，增强人气，提高商业氛围，提高项目品牌知名度;
3、对项目开业进行全面宣传推广，为项目试运营造势。
商业运营管理模式
—— 商业运营是商业地产开发的核心
1、由我们进行“上海·南桥城”的商业运营管理：统一规划、统一定位、统一招商、统一运营。
2、通过我们的整体商业运营，提高项目整体档次和影响力，提升项目辐射力，对商业及时调整，优化品牌，提升品牌价值，细分市场，拉开与其它商业广场的距离和档次，错位经营。
五、项目整体销售计划
本项目分为三类物业：优质资产、分割销售资产、整体销售资产(信托)。
1)商业地产销售，招商先行;
2)“订单式”开发模式，对打造商业前景、氛围非常有效;
3)增强项目招商力度，品牌商家入驻，商业前景的打造，提高了项目品牌形象和商业价值;
4)对两幢辅楼进行分割，带租约销售;甲级写字楼分层销售;产权式酒店分割销售;创意办公分割销售;
5)销售时间、回笼资金计划：
A、预售许可证取得后的16个月，完成项目可销售面积的60%(详细销售计划另行提交);
B、商业开业后4个月完成项目可销售面积的85%;
6、销售价格另行确定。
（来源：商业地产学院）
