主题：九龙仓内地情况

现场提问：今年香港零售市场相对较差，对九龙仓来说，今年商场租金收入预计影响会有多大？增长会不会放缓？另外今年前两月商铺销售有没有下跌？下跌了多少？还有就是绿城中国方面的发展是怎样的？

李玉芳（执行董事）：今年对我们来说是比较审慎的，去年受大环境的影响，我们在香港的三个商场加起来，租金收入有一点下跌，这是不可避免的，但我们跌得比较少，整体跌了14.57%。但是，今年前两个月的数据还是比较好的，相信会比去年增长3%左右。

就市道来看，现在看到很多数据都是有升有降的，但是九龙仓很多年都是上升的。我们一直在寻找一些新的、好的品牌，以补偿一些销售额已经下跌的品牌，事实证明这个策略是行得通的。据我所知，受到冲击的牌子都在加紧做好品牌翻身，而我们也会有一些新牌子加入，继续支撑整个零售额。所以长远来看，我们是乐观的。

今年，由于香港两个项目的装修还没有完成，这对我们来说还是有一定的影响。但总的来说，我预计今年能做到单位数的增长。

吴天海（副主席兼常务董事）：关于绿城，九龙仓2012年收购了绿城的24.6%的股权，成为第二大股东。但由始至终，九龙仓都没有想过要入主绿城，尽管有机会，但我们没有计划过。因为绿城是一家规模很大的企业，它在内地的品牌、级别都很高，包括产品的级别、服务的级别等等。

我们投资绿城有两个大的目标：一个是希望在财务方面得到回报，希望将来有高额的回报。另一方面，透过投资绿城，寻找机会和绿城一起合作开发项目，借助绿城在内地的品牌和市场认知度，增加项目的价值。2012年到现在已经有好几个项目在和绿城合作了，而且我们会继续做。

绿城和九龙仓之间有一家持有18个项目的合资公司，前段时间有一点点分歧，不过这个分歧我们不方便代表绿城来跟大家进行交代，应该由绿城来交代。但是，对九龙仓来说，那18个项目都是一些优质项目，如果那些项目绿城是肯出手卖，而且价格合适，我相信九龙仓都有兴趣考虑，但目前的情形不是很明朗。

现场提问：销售额下跌主要是什么原因影响的？租金方面会不会有下调的压力？另外，近期反水货客活动对你们的影响大不大？

李玉芳：大环境肯定对我们有一点影响的，包括占中行为以及国内反腐运动。另外一个原因当然是韩国、日本货币汇率的变动，现在也有很多香港人到这两个国家购物，但是你不可能一年365天都去旅游，你也有内需的时候，而且香港本身的内需也是很大的，自然我们的生意就会有维持。

租金方面没问题，想进入我们商场的品牌还有很多很多。因为不缺少客户，所以租金方面是不受影响的。去年跟我们续约的客户有30%到50%左右，每年都将近有1/3的客户会续租，所以现在看不到有什么问题是可以降低租金的。

至于反水货客的问题，我们商场没有多少奶粉这类水货产品，所以这个和我们没有什么关系。

现场提问：公司在业绩报告里说到在内地拓展项目仍然保持谨慎态度，但现在内地楼市政策一直在放宽，九龙仓为什么不趁这个时机加大投资？

吴天海：其实这里面有很多因素，其中很重要的一个因素是自己的能力问题，如果按照我们自己的评估，九龙仓并不是内地房地产公司的头十名。内地最大的房地产公司每年的销售额是九龙仓的十倍，所以它有这个能力在很多城市里有很多项目一起同时进行，但我们没有。我们只可以用自己有限的资源尽量集中做自己觉得回报高的，成绩好的项目。

现场提问：吴先生早前获任为九龙仓主席，未来集团分工会是怎样的？做完这届之后，您是会让位还是会继续连任？

吴天海：首先很荣幸我得到董事会的委任，在今天5月份股东大会之后，我将会成为公司的主席。董事会一期是三年，三年之后究竟董事会有什么决定，现在还不能做一个预测。

至于核心团队，我们几个人都已经在公司共事了很多年。我相信这么熟悉的团队，未来发展方向也不会有太大的变化。而且，九龙仓已经是四千亿资产的公司，这么多年历史，这么多员工，不是说转左就转左，转右就转右的，已经走了这么多年，基本方向不会变的。

现场提问：今年在内地的销售目标是多少？达标最困难的地方是什么？另外，去年九龙仓向母公司收购了卡佛大厦，未来会不会有其他的物业投资？能透露更多重组方面的信息吗？

吴天海：我们去年全年在内地的销售额大概是220亿人民币，今年希望能够做到220亿或者是稍微多一点，但是这个目标绝对不容易实现。可以说今年前两个月的销售额是不足20亿的，换言之剩下的10个月最低限度要完成超过200亿，才能追平去年的记录。因为销售很大程度上是取决于项目什么时候拿到销售许可证，所以当初做计划的时候也没有预期前两个月有太多销售额。虽然不足20亿，但也比我们设定的目标稍微有一点突破。

但是更大的挑战是剩下来10个月的200亿，这不是那么容易做的，很大程度上取决于宏观的环境，还要看其他行家的销售策略，所以毛利也继续会有压力。短期来说，我们觉得内地住宅市场仍然不是很放心。

收购卡佛大厦我不认为是重组，如果要说重组，也只是小型重组。其实我们集团里面的投资物业绝大部分集中在九龙仓经营。去年的收购让九龙仓的投资物业组合加强了，但暂时还没有另外的收购项目，也没有重组的计划。

现场提问：九龙仓近期在长沙购地做奥特莱斯，请问这是出于什么考虑？接下来会不会加大在这方面的发展？

答：其实长沙奥特莱斯不是第一次做，我们以前都做过两个，而且由一定成绩，所以趁这个机会在长沙做了第三个。首先我觉得奥特莱斯有它的吸引力的，有些人士估计，奥特莱斯未来几年在商场，或者是在零售方面的增长反而会比传统商场的增长更高。

现场提问：去年融创说要出资150亿收购融绿平台，你认为这个价格合理吗？

吴天海：作为绿城的一个主要股东，当然是希望融创能提高价钱，有多高就提多高。所以希望他们能够在商讨的过程中拿到更好的条件。

现场提问：你们觉得今年有什么主要的风险让你们觉得做生意会比较不容易？收紧自由行的政策，会不会对海港城或者其他广场带来很大的打击呢？

吴天海：我们主要的资产在香港，收紧自由行一定会受到牵连的。从过往的经验看，就是我们比整体市场表现稍忧，但是整体上应该不会差太远。其他的风险就是欧洲的经济情形，会不会影响到全球的金融动荡？会不会影响中国的出口？会不会继续牵连亚洲其他各国的贬值？如果其他国家贬值，香港购物就会变得比较贵，不但吸引了一部分内地旅客去欧洲或者是亚洲其他地区，也减少了台湾客、新加坡客、日本客进入香港。国际的环境是非常动荡、不明朗的的，所以我们还是采取比较保守的态度。

现场提问：今年集团的增长动力在哪里呢？你觉得怎么可以解决内地楼市不乐观，本港零售市场表现下滑这些问题？会不会发展新业务来刺激公司的增长？另外，上一次见您的时候您讲过，内地的业务不是那么的看好，所以暂停开展新的项目，今年是不是一样？内地都是不会再有新的收购，而只是做好手头上的？

吴天海：其实去年我们的生意是做大了的，营业额增长了20%，不过生意难做了。今年，我们觉得营业额仍然会有增长，但是生意继续难做。但增长会不会维持过去的水平？这有难度。过去的十来年，我们的收租物业每年复式增长是15%到16%，今年维持这个水平有难度，所以我们暂时预计是单位数增长，不是没增长，不过稍微慢一点。

至于内地的住宅楼市，销售希望不会比去年差。还是那句话，生意是做大了，但是难做了。至于我们内地楼市的投资，实际上跟以前相比是慢了的，我们几乎有一年的时间停了任何新的投资，直到去年年底，在地点优越，价格合适，合作伙伴也比较谈得来等各种因素配合下，我们才有了两三个新的项目投资，但是新的总额都是不超过30亿人民币。跟以前单一项目都超过30亿相比，其实已经是减慢了。我们也会继续观察市场，看哪里有好的投资机会，我们不会完全停止投资，只不过是谨慎了。

现场提问：刚才说到内地市场有很大压力，会不会转到海外找一些投资项目呢？

吴天海：很多人都问这个问题，但是也要自己照照镜子啊。这不是钱的问题，长实在海外的投资是很多年前开始的，现在海外很多资产也是比较有能力的。任何一家主力做中港的项目，想一下子转型是做不到的。比如我今天走去英国，我说我会盖房子，那怎么行？市场相不相信你？大家要量力而行。