主题：央行突然降准，对商业地产的5大影响

4月17日，李克强总理考察国家开发银行、工商银行后。紧跟着中国人民银行发布：从4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平;对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点;对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

政策解读：释放流动性1.5万亿元稳增长

据初步估算，目前，一般性存款余额达110万亿元，下调1个百分点的准备金率释放的流动性至少在1万亿元以上。考虑额外多降的部分，本次降准释放的流动性规模约为1.5万亿元。

对于央行为何选择此时降准，市场普遍归因于一季度疲软的经济数据。经济增速和通胀率双双持续下行，下行压力持续加大，货币政策宽松是扩需求稳增长的有效工具，降准降息势在必行。选择下调一个百分点，而不是此前惯常的0.5个百分点，表明中央对经济下行程度的担忧在提高。

消息一经发布，迅速成为各大媒体的头条，一些机构和专家纷纷发表解读评论文章，分析此次降准的影响。尤其是近来股市风头正劲，专家们纷纷预测，降准将立刻拉升股市，果不其然，降准当日大盘高台跳水，跌的惨不忍睹，专家再次自打脸。

笔者作为商业地产业内人士，不禁要深入思索，此次降准，对商业地产到底有多大影响?

对商业地产的五大影响：

1、商业地产投资加热

流动性的释放无疑利好地产与股市。1.5万亿元左右的流动性。其中很大部分会流向股市和房地产市场。虽然从目前看，全国房地产基本面已经不同往日，不可能出现全面上涨，但对于一、二线城市来说，今年市场走势将明显趋好。此前，商业地产投资增速连续5年大幅领先住宅地产，但2014年增幅有所放缓。流动性释放，有望更多资金进入商业地产领域。商业地产作为重资金驱动的行业，此次降准无疑将获得更多资金青睐。毕竟，商业地产的轻资产之路还任重道远啊。

2、地产回暖促进商业

在央行宽松金融政策的影响下，地产行业出现升温迹象。金融机构筹资成本降低将会带动各类市场利率和企业融资成本继续下行，对于进一步缓解企业融资成本高的问题具有积极作用。

对于开发商来说，降准意味着从银行贷款的难度降低了，融资的难度降低了。对于购房者来说，按揭贷款难度也降低了。银行可用于贷款的金额增加，部分企业借贷更便利，资金流动更快了，也可能会促使更多的人买房。总体而言，降准对于房地产市场是一个利好消息。

在当下商业地产重资产开发阶段，商业地产的发展仍需房地产销售资金反哺，以售养租的模式仍未根本改变。市场政策利好引起的房地产销售资金加快回笼，无疑将更有利于商业地产。

3、降准是为降息打前站

市场一致认为，降准和降息一向是套组合牌，此次大幅降准，预计降息也不远。稳增长压力重启背景下，4月份货币政策放松窗口再次来临。在银行间流动性并不是十分紧张的背景下，央行率先下调存款准备金率，这意味着最早可能在5月份，货币价格工具将面临再次调整，预计会迎来一次降息。当前货币利率6.8%，远超5.8%的GDP名义增速，利率非降不可，潜在降息空间至少4次以上，预计未来随时可能再次降息。

随后将至的降息，无疑对促进房地产的效果会远明显于降准。

4、口红效应

“口红效应”是指因经济不景气而导致口红热卖的一种有趣的经济现象。在经济不景气时期，奢侈品、高档品的需求无疑将削减，而生活必需品则相反。经济下行对传统行业是负面影响，但对娱乐业，生活消费类可能是一大利好。尤其是降准后释放的1.5万亿，客观来说，绝大部分应该会进入楼市、股市、债市及实体经济。但仍有部分会直接或间接流向消费市场。尤其是对文化娱乐消费品来说，经济不景气的时候，生活压力会增加，沉重的生活总是需要轻松的需求来放松一下，所以电影、KTV、足疗等娱乐市场，包括一些大众化中低端餐饮消费将持续火热。一些女白领为了保住饭碗纷纷突击怀孕，例如2009年“危机宝宝”的相继出生，也带动了婴儿服装及相关用品的销售。

餐饮、娱乐及各类生活消费的释放，无疑会给商业项目经营带来新的增长点。

5、销售型商业迎来一波小高潮

巨额增量资金将涌向更多投资市场。股债双牛已是不争的事实，20号沪市成交爆表即是铁证。还有一部分避险资金，以及从股市获利出逃的资金，必将寻求更稳妥的投资渠道。一二线城市房产和高成长性的商业地产项目将迎来一波投资小高潮。

针对此次降准想到的几点，仅一家之言，恐不全面或片面。欢迎同行交流探讨这次政策变化对整个行业带来的影响

作者：陈敏；现就职于旭辉集团旭美商业投资管理有限公司。曾在华南、华中、华西区有近10年实战操盘经验。在商业地产营销策划、定位规划、招商、资产管理方面有丰富的实战经验。《赢商网.大家专栏》 《联商网》《商业不动产》等多家地产媒体专栏作者。个人微信公众号：商业地产前沿。