主题：迎接地产白银时代

随着中国经济进入迷雾重重的转轨阶段，房地产市场的未来趋势也变得扑朔迷离，以任志强为代表的乐天派和甘犁为代表的消极悲观派都以大量的数据事实为基础，得出了完全相反的结论。随着中央和地方政府为了规避经济快速下滑的风险，纷纷投入到房地产市场的救市者行列，市场的信号也开始变得混沌。一方面个别城市出现了房地产市场黄金年代才有的排队抢房场景，另一方面非常多的楼盘又面临着无人问津的尴尬。房地产市场到底何去何从，这对于家具企业既是个重要的战略命题，又是个很难解开的谜。

除一线城市市场外，地产市场将进入漫长的去库存周期

当前中国住房市场发展的基本特征是存量及增量均严重过剩，有刚性及改善性居住需求的家庭住房购买力不足。这个问题在短期内很难解决。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月发布了《中国城镇住房空置率及住房市场发展趋势报告》。报告指出，我国家庭住房拥有率达九成，已基本实现“居者有其屋”。2013年我国21%的城镇家庭拥有多套住房，城镇自有住房空置率为22.4%，空置住房约5000万套，空置商品房2700万套。这些空置住房一方面沉淀了4万亿以上的住房贷款，是社会资源的巨大浪费，另一方面对住房市场也是潜在的一个巨大压力，类似一个巨大的“堰塞湖”，如不解决，一旦溃堤，有可能将房产市场甚至整体经济冲垮。从需求角度来讲，短期内刚性住房需求为22.2%，改善性需求为13.1%。但是，这些家庭购房能力不足。中国住房市场无论是存量还是增量，都严重过剩。

从不同城市来看，当前一线城市库存相对合理，潜在需求旺盛，库存去化压力不大；二、三、四线城市库存压力分化，大部分城市存在供应过剩甚至市场系统性风险。

从库存量来看，2014年12月，北上广深四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米，达近5年最高水平。分城市来看，除北京外，其余三个城市库存量均创5年新高，上海可售面积（不含保障房）突破1300万平方米，广州库存量接近1000万平方米。

从销供比来看，2014年四个一线城市月均成交量为246万平方米，同比下降16%，而供应量同比大幅增长28%，至331万平方米。销供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8，也是近5年最低水平。2014年四个城市销供比均低于1，短期内表现为供大于求。具体来看，北京销供比由2013年2.2大幅下滑至0.7，上海由1.3降至0.8，广州由1.1降至0.9，深圳由0.9降至0.7。

从需求端来看，一线城市未来需求旺盛，高校学生基数大、常住人口持续涌入等确保了住房刚需。同时，一线城市人均居住面积低于全国平均水平，未来改善性需求旺盛。在此背景下，一线城市的库存去化速度将较快，库存风险不大。

与一线城市形成对比的是，二、三、四线城市库存压力分化，除少数经济特别发达，流动人口数量较多的城市之外，大部分城市存在供应过剩等系统性风险。可以肯定，未来较长一段时间是地产行业较为艰难的去库存周期。

因为住房具备投资属性。住房交易市场与住房租赁市场存在动态平衡机制，关键纽带在于住房租售比。在成熟市场经济国家，投资投机性住房需求主要关注住房租金收益率，若住房租金收益率过低，则需求萎缩，反之则扩张。但过去10年，我国房地产市场却非常特立独行，即使房价收入比、住房租售比过度偏离合理值，投资投机性住房需求依然保持旺盛态势，房价连续上涨。据西南财经大学中国家庭金融调查和研究中心调查，截至2014年3月末，我国城镇家庭拥有多套房的比重达到21%。

2009年以来，我国房价上涨明显受到投资投机性住房需求的驱动。一方面是2009年以来我国货币供应量超常增长，当年各项人民币贷款增量接近10万亿天量。数据显示，2001-2012年期间，我国商品住宅平均销售价格增速与货币供应量增速之间的相关系数为0.41。另一方面是投资渠道狭窄，房地产具有良好的抗通货膨胀性能，受到各路资金的追捧。2009年至今，我国多数城市同一区域住房重置价格上涨超过3倍，明显超过了同期货币供应量增长速度，显示出投资投机性住房需求的巨大力量。

当前，随着地产的严苛调控和市场的结构性变局，以及金融市场的逐步放开和全面激活，居民的投资关注点越来越偏向金融市场，投资性需求从占房产交易比率的35%的高位快速退烧，当前所占比率已经不足10%，地产市场逐渐回归健康的自住购买市场。

政策将从对市场交易的直接干预逐渐回归成通过土地、金融、税收等多种手段的宏观调控

但经过几年综合宏观调控，房地产市场逐步地走向相对比较正常的状态，特别是最近一段时间，除了个别的地区和城市外，大部分地区和城市的房价相应走向平稳，甚至有些二三线城市的房价有所回落，成交量也开始下降。

楼市在一系列调控之后发生了改变，原来的投资、投机性的需求开始退出，剩下的主要的是居民自住型、改善型需求，这是我们国家房地产市场的新的表现。从政策角度讲，也要支持居民自住型需求和改善型需求，政策会随着房地产市场的变化、需求的变化回复到正常的状态。

房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，“去行政化”无疑是大方向，取消限购等手段只是时间问题，而全面取消限购后房地产市场必须建立起适应新常态的长效机制。房地产长效机制实际就是将房地产涉及的金融、土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下，更加重视政策的系统性、稳定性和可预期性，确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力，而不是相互掣肘。

需求结构将出现首次置业与改善型需求并重的格局

从需求端来看，未来中国地产市场将一改过去投资性需求和首次置业需求双重驱动的格局，转变成首次置业和改善型需求的双重驱动。

首先，城镇化的持续深化将使得首次置业需求保持在稳健水平。

中国城镇化红利还在继续释放。过去十多年中国房地产膨胀的需求更多由城市领地外延式扩张带来的人口自然增长而驱动，城镇化进程的人口迁徙特别是农民工实现向市民化带动的房地产需求才刚刚萌芽。据统计，仅10%的流动人口在城镇地区拥有住房，绝大部分流动人口进入的是租房市场或工矿厂区提供的住所。户籍制度的制约、高达30%首付比例等让“落脚城市”的梦想对多数群体遥不可及。如果能够在上述方面有所松动，城镇化的房地产红利能够得到极大撬动。

中国家庭仍在裂变进程中。2012年中国家庭户均人数为3.02人，家庭数量4.3亿户，家庭规模日益小型化的趋势仍在延续。尽管人口增长率已处于较低水平，但家庭数量还会在一个时期内持续增长。据预测，2040年中国的家庭户数量将跨上5亿户台阶，2045年才达到峰值（约5.04亿），到2050年仍将保持在5亿户左右的规模。如果假设中国的房屋周转率（turnover，即每年房产交易量/家庭数量）仅为2%（美国长期平均均为4.5%、日本最低水平为2%、英国为4-6%），则每年成交的房屋套数也至少在1000万套。当然，这其中将包含大量的二手房交易量。

其次，虽然经济增速会适当下滑，但有质量的持续中高速增长将充分激发中国中产阶级的住房改善型需求。

据调查，2012年全国城镇家庭住房建筑面积的中位数为80平方米，低于主要发达国家。中国当前城镇人口人均住宅面积为33平方米，不仅远低于人均耕地面积较为广阔的美国、法国、西班牙等地，更是低于同样土地资源匮乏的日本、英国以及荷兰等国家。（见图1）

居住升级的需求依然存在。过去30多年快速城镇化浪潮中催生出的房屋，一如整体上缺乏规划的城市建设，往往在户型布局、配套设施等方面都存在明显的缺陷。随着人们对户型结构、绿化环境、居住面积、物业服务等宜居环境的追求，一大批上世纪90年代建成的住房已经不能满足更高质量的改善型需求，正在被动加速折旧。一个与之相印证的事实是，除了一线城市外，多数城市的二手房交易并不活跃。随着轨道交通的便利，越来越多的人群放弃居住在城市中陈旧的居所，选择可接受的距离内更大面积和更合理设计的住房。这也是日本房地产业多年存量供给过剩、而仍有大量新开工的原因。

世联行2015年发布的一份报告指出，根据undata（联合国数据库）对中国人口年龄结构的统计及测算，2015-2020年，中国25-34岁的人口（即首置型购房者集中的人群）将保持在2.4亿左右，占总人口比例为17%。34-49岁的人口（即改善型购房者集中的人群）在2015-2035年期间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。这充分表明未来20年，中国房地产一方面仍存在稳定的首次购房需求，另一方面又处于改善型置业的高峰期。中国地产市场将实现首次置业和改善型置业双重驱动的良性结构。