杜云峰
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楼主
在社区商业定位中，社区商业规划、社区商业配套、社区商业业态组合始终是困扰其发展的根本性难题。在实际操作过程中，因为定位错误而导致项目失败的例子比比皆是。但商业始终有其规律性的东西，把握好这些规律，对社区商业的定位以及未来的发展起着决定性的作用。
第一部分 社区商业定位与要求
1、规模定位
2、市场定位
3、主题定位
4、租售定位
主题形象定位
社区商业的主题形象定位主要考虑的因素：
住宅楼盘的整体风格；
项目片区的整体氛围；
主题营造的可实现性等；
第二部分 社区商业规划设计与要求
（一）社区商业业态组合、规划原则
1、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；
2、项目是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；
3、项目能否在目前条件下开业经营，培育商业氛围；
4、项目必须符合商铺建筑设计技术指标。
（二）社区商业各业态的分布特点
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：
1、在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；
2、餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；
3、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。
第三部分 社区商业建筑规划设计与要求
（一）社区商业的规模规划
社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。
当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。
由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，
如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。
社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。
（二）社区商业3种开发模式
社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划
超市百货主力店面积：一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达1万平米.
次主力店面：次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。
街铺面：街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。
在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。
（三）社区商业如何处理好商业与住宅的关系
第四部分 社区商业配套规划设计与要求
（一）社区购物中心配套规划
基本特点
（二）社区购物中心的系统规划
美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：
（1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；
（2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售；
（3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（onestop shopping）的目的；
（4）拥有足够数量的停车场；
（5）有更新地区或创造新商圈的贡献。
（三）英美两国社区购物中心的比较
（四）社区购物中心的商业功能
1、购物功能：大型超市+百货
大型超市：
百货
品牌专卖店——按品类分：shopping mall中商品组合的深度由各类品牌专卖店实现。
专业店——屈臣氏：个人护理用品专业店、中复电讯、书店、美容院、眼镜店、专业户外用品店、音像店、花店、工艺品店、办公用品专业店（Office Supply）、玩具专业店（Toy Stores）、家电专业店（Home Appliance）、药品专业店（Drug Store）、服饰店（Apparel Shop）等。
2、餐饮：各种形式的主题餐厅构成，一般由知名的连锁品牌店构成；如星巴克、麦当劳、肯德基、乐杰士、仙踪林、必胜客、吉野家、DQ、31种美国风味冰淇淋、回转寿司店、日本料理、中外主题餐厅等。
3、休闲娱乐：设置娱乐城，雕刻、电影院、大型电子游戏城、健身房、SPA、旅游代理、茶吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的发展。
4、配套服务功能：银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、摄影等日常服务。可引进品牌干洗店、摄影店、美容美发店、图书馆、票务中心等。
（五）超市百货主力店配套规划
1、租赁关系未确定之前的规划要求
尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。
国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意向协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。
面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。
2、租赁关系确定后的规划要求
对于超市或百货主力店的社区商业规划来说，配套设施的提供也应该具有一定的合理性，若前期设计对配套规划设计未考虑或者考虑得不够，都或多或少会影响商铺的使用。
以大型超市为例，在配套设施规划方面应该考虑到以下几个方面：
1）理货区位置的预留；
2）熟食区烟道位置的预留及合理规划；
3）考虑到空间限制，应该以踏步式自动扶梯替代通常使用的平步式自动扶梯；
4）应该充分考虑对中庭、停车位的规划。
根据社区商业类型不同
1）外向型商业街区对停车位要求较高
外向型商业街区的人口流动性较大，停车位需求也比较大，设置足够的停车位，有利于提升生意机会，如大型超市、食街等对车位要求都较高。外向型街区有时还需要提供地下停车位。
2）内向型商业街区对停车位要求低
内向型商业街区是以本社区的居民为消费主体的，因此不需设置太大面积的临时停车带，甚至不需要设置停车位，因为这些停车位时常会成为居民停车场所，长时间的停留阻碍了商业街的交通，破坏了商业街气氛。
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二三线城市综合体操盘手，正在操作廉江市一个55万方的城市综合体项目啊！~
