作者：Una Huo
在太古三里屯项目开业之前，我曾作为该项目咨询服务公司的一员在太古长驻办公过一段时间。上周到北京出差，有机会再访今天的太古里，做一些分享分给大家。
三里屯太古里南区实拍视频
关于“三里屯VILLAGE”的一点八卦
三里屯项目是太古地产从北京国峰置业手中收购的项目，原名“新三里屯项目”，太古接手时项目已经在建设、招商阶段，Adidas, Esprit, BMW lifestyle等品牌都是早期国峰引进的。项目的物业质量并不过硬，刚交房给租户那段时间，经常听到店铺漏水之类的消息。
2007年前后，太古从香港派来的招商管理团队架构比较精简，招商负责人Norman和两位经理级的Clarence和Wing，其他招商相关人员以北京当地招的新人为主，整个团队很年轻、热闹，工作的热情极高。
除了团队自主招商之外，太古请了不少第三方公司协助招商，我以前工作的公司就是其中之一。现在如果听到一家公司说曾服务过三里屯太古里，也不见得是在吹牛。
在项目开业前期，陆续从香港加派了管理人手到北京。之后，三位先锋队成员，陆续调任其他项目或离职。目前Clarence仍在太古服务，已升任上海兴业太古汇租赁及管理总经理。
以下开始正经谈商业
08年奥运浪潮之前，北京商业市场没有太多亮点，除了燕莎、翠微、中友这样的传统百货，国际精品很多窝在王府饭店、国贸的地下，动线、层高等硬件条件都不太好。东方新天地是为数不多的时尚购物中心。
随着奥运带来的城市建设潮，在08年奥运之前，涌现出大量商业项目：
2007年
4月，新光天地（后更名为北京SKP）开业
9月，金融街购物中心开业
2008年
2月，西单大悦城开业
6月，蓝色港湾开业
7月，三里屯Village南区开业
10月，银泰中心开业
新鸿基收购后的新东安广场也在2008年更名为北京apm
三里屯南区建筑面积9万余平方米，沿工体北路，距离工人体育场不远。2008年7月开业，正能赶上奥运会的热点。这也是开业之初，南区一层有9个运动户外品牌，品牌数占比13%的主要原因。
而现在，南区一层纯粹的运动户外品牌只有Adidas和Puma 2个，时尚潮牌成为了主力。在具体罗列各楼层调整细节之前，我们先把三里屯太古里的经营思路和策略做简要归纳：
从早期的运动休闲为主，但混杂一些Ports、White Collar、周大福等成熟品牌，到今天的时尚潮流品牌为主打，并引进轻奢和化妆品。三里屯不断地提升项目的时尚指数，并将目标客群更聚焦在年轻潮人身上。
北京不同于其他城市，做年轻潮流且高价位的品牌，仍有广阔的受众。在北京东城自然不缺消费力极强的年轻有为人士和各种“二代”。
太古在调整过程中，并不急躁，坚持品味、坚持租金。在符合时尚潮流定位的基础上，太古里选择品牌非常注重独特性，希望能引进新进驻国内或北京的品牌，或者概念型店铺，像陈冠希的Juice就是北京首家店，餐饮更有很多是北京独家店。
南区一层有几处将一个店铺分拆成多个，损失一些租赁面积，中间留出通道，以增强整个项目的通透性。在二层对连廊走道做了拓宽。
露天广场对北京的天气来说并不是一个很好的选择，但太古在市场推广上的投入很大，冬天的冰场、夏天的喷泉，各种主题节庆活动，品牌合作推广不断。把三里屯打造成了一个潮流时尚中心，街拍圣地。
▼2009年，北京三里屯Village 1F
▼2016年7月，北京三里屯太古里 1F
（注：空白店铺目前尚无品牌入驻）
与2009年的品牌组合对比，一层品牌更换率达80%，保留的品牌除了主力店铺：Adidas，Apple Store，Uniqlo，顺电之外，只有CPU，LensCrafters, b+ab，izzue，Lacoste，Puma, Starbucks。
时尚潮牌、设计师品牌占比超20%
目前一层约70个品牌，其中时尚潮牌、新锐设计师品牌有Juice, Evisu, Ed Hardy及副牌Ed Hardy Skinwear, Coterie, C.P.U., Shine Li, Red Wing, King Baby, Cliche, Any Shop Style, Mag Mode以及it旗下的品牌。
即将开业的Avirex，创立于1975年的美国军用服装品牌，有飞行服、军装夹克等产品，之前主要在集合店中出现。
ED Hardy skin wear是去年ED Hardy和吴奇隆联合推出的家居服饰概念品牌，延续了ED Hardy的街头潮流风格。
Any Shop Style是国内首家新锐设计师品牌展售平台。致力于推动和扶持新锐设计师品牌发展。去年7月在三里屯开店，目前只有2家实体店，另一家在芳草地。
Coterie是中国本土精品店，引进了一系列国外设计眼镜到国内，开设集合店，在老佛爷、芳草地，以及上海的IFC，iapm等都有店。
Cliche是一家创意手机壳店，造型可爱，社交媒体上很多女明星使用，主力价格300-500元。据店员介绍是香港品牌，目前在北京、天津有店，正在市场扩张阶段。
Shine Li是设计师帽饰品牌，产品中会出现一些独特的设计细节，像毛呢材质塑造的兔子、动物造型的帽子等，在北京SKP、老佛爷、新金源燕莎mall有店。
Mag Mode由多位杂志界知名人士合办的综合性店铺，打造“立体杂志“概念，销售服装配饰，以及生活家居和艺术衍生品。
▼Evisu
▼King Baby
▼COS
▼izzue
▼Kg Kurt Geiger 英国鞋履品牌
咖啡轻餐店铺有7家，占比达10%
一层有星巴克，Gelato Pigue Cafe, Queen's Cafe 3家咖啡简餐店，1家果汁吧Fruit Actually，1家面包店原麦山丘和今年3月份刚开业的桃园眷村。
虽然大众对桃园眷村的反馈评价不一，但三里屯太古里的这家店小巧精致，有户外座位。将近中午1点时，店外还很多食客排队。
gelato pique café这个咖啡店是日本家居品牌“gelato pique”和日本女装品牌Mila Owen联手入驻三里屯的，也算是“跨界合作“。
除了上述品牌外，野兽派三里屯店也加入了餐饮的概念，打造了一个自然小镇，有收银处的羊驼先生、开花店的狐狸先生、开小咖啡店的兔子先生，双层店铺的二层是咖啡区。
家居买手店Artemis，店中不但出售家居、文具、食品、装饰品等多种产品，还有咖啡提供，在店铺外侧有室外用餐区，经常与其他品牌做跨界活动，使得原本清冷的小广场热闹起来了。
▼皇后饼店（1F-2F）
三里屯一层引进的化妆品品牌都是彩妆和香水，包括MAC, Make up for ever, Benefit, Jo Malone, Diptyque，这也和项目年轻时尚的定位相吻合。
轻奢品牌有Michael Kors, Kate Spade, Sandro, Juicy Couture 4个，在这样的体量和档次的商场里并不算多。在轻奢方面，三里屯没有跟风做引进过多品牌，采取大的动作，仍然坚持自己的定位。
如上图所示的两个位置，三里屯将本来单栋建筑重新分割，辟出走道，直对中庭区域。虽然减少了租赁面积，但更利于**导入，同时也增加了店铺展示面。
现场实拍视频
二层：**不均，独立店铺亮点不多
▼2016年7月，北京三里屯太古里 2F
（注：空白店铺目前尚无品牌入驻）
目前二层约30余个店铺，大多是与一层连接的多层店铺。目前独立在二层开店的约10个品牌，Nike Running，Replay，CarharttWIP，速写，JK JY，Nine West，Steve Madden，EQ:IQ,，Asics，餐饮The Woodhouse，以及即将开业的Madness。
西南区域**量大，北侧冷清
星巴克和Nike Running区域正对广场，加上星巴克有对外座位，很多人在这里喝杯咖啡休息一下，**量不错。
但在北侧Nine West这个区域就非常冷清，品牌组织间的定位和目标客群也不相匹配，未来还有很大调整空间。
调整方向仍以潮流为主，偏男性顾客
JK JY是StellaLuna旗下男士商务鞋品牌，希望展现现代男士“雅痞”风格。
Carhartt WIP是美国的工装品牌，2014年作为中国首家店引驻了三里屯。
即将开业的Madness，是余文乐创立的个人品牌，贯彻余文乐的简约风格。
三层：缤纷餐饮，西餐占比最高
▼2016年7月，北京三里屯太古里 3F
（注：空白店铺目前尚无品牌入驻）
三层20余个餐饮店铺中，有9家在北京仅此一家，以西餐、中餐、日料为主。
▼三层餐饮分类分析
地下一层：娱乐生活+潮流服饰
除了大型主力店BHG超市、顺电、美嘉影城外，以时尚潮流服饰为主，中小面积的鞋帽、配饰品牌很多。
The Simpsons Store今年5月刚开业，为全球首家，开业时，在太古里举办了大型装置展览。店内服饰设计概念以辛普森一家为原型，强调创造品牌的趣味性。
Too Cool for school是2009年创立的韩国化妆品品牌，彩妆为主，最热门的产品是鸡蛋面膜，价位便宜、包装可爱独特。
Casio TR自拍神器即将在7月底开业。
▼Aojo
▼iijin
▼Tanni
▼Toms
▼Blue Havaii
