俗话说"三军未动，粮草先行"，在商业地产行业同样要项目未动，策划先行。“前期规划运营”在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好的规划运营往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产会在开发上缺乏原动力与方向。而一份分析全面，判断准确的规划运营报告便是最大的“原动力”。
连城（邓国坚先生）作为深耕商业地产行业多年的先行者，在前期规划运营上也沉淀了不少拥有自身IP的“套路”。以商业地产的中高端项目为例，真正的深思熟虑的前提，做深入的规划所占的时间比例可能占到整个项目开发的40-50%。可能一些外行者会觉得不可思议，为什么要花这么多的时间与精力却只为了做一个规划。而在我们看来，思考、策划、调研，综合开发商的理念且与第三方建筑设计师进行多次深入的研讨所花的时间成本却是十分值得的。我们始终认为只有经过不停地思想碰撞，高速的规划思路迭代才能换来更好地结果，而在“菩提树”项目上，我们亦是与开发商（联塑集团），建筑设计方（AIM亚美）三方保持高频率的项目设计会议以达到最及时的沟通交流。对项目前期规划报告在区位、交通、周边规划、未来规划、未来结构及人口消费力等方面影响重大。
在购物中心的特征里，每一个商圈都有其传统历史性，正如我们正在执行的“菩提树”项目位处佛山顺德，背后倚靠的是“全球美食之都”带来的巨大的餐饮消费软实力，还有全国制造业领头羊带来的未来“商品原厂直销”在购物中心开店理念上的一个全新突破。而如果把视角范围扩大，佛山地处的整个珠三角地区都将是项目未来发展的可利用资源。而这也为连城在整个规划报告中针对购物中心同质化问题提供了重要的定位分析数据。
一个购物中心从前期研究到项目定位，我们肯定是先行者，我们先走第一步。到底是做什么档次，做什么业态，主力店该做什么，体量有多大，从项目概念的策划，我们用**、交通以及有效消费数据来告诉开发商我们的数据是否能够支持其想法与概念，而这也是市场调研价值的综合体现。
邓国坚先生在佛山“菩提树”项目其实可以说是融入了建筑设计师的角色，因为我们最主要的除了研究交通，研究未来的竞争对手，其实最重要的是研究每天有什么人来。商业地产规划运营有两个关键词，第一个是消费力，第二个要结合建筑师，怎么强化吸引力。吸引力好比一个磁铁，如果他们有很大的魅力，就可以吸引很多的**过去。所以我们不仅是结合交通方面，如何配置好公共交通系统，还需要在动线的影响配合下确定店铺如何划分，一、二、三层分别做什么。用我们专业行家（装B）的语言来说，你们去购物中心是一个享受，可能对于建筑设计师和商业顾问而言，我们是要打造一个非常舒适的环境，让你把钱花光，还非常快乐。通过建筑师的曲线，灯光，动线，包括庭院，绿化等等的设计，建立一个消费的关系。我们只有打造出一个非常舒适，非常人性化的环境，大家才愿意过去消费。毕竟人们都很愿意去自己认为属于自己空间的地方。
即使已经做过了许多项目，但每到一个项目的前期规划运营要出结果时，邓国坚先生总是异常地认真，追求做好每一个细节，特别是此次的“菩提树”项目，由于项目本身体量之巨大，如何做到“大气，而不散人气”便成了我们一项艰巨的任务。在此次规划报告上大到内容，细到分类排版，邓国坚先生都亲历亲为，不仅要规划到位，更要力求创新，“面子”、“里子”全包，追求做到行业巅峰，正如邓国坚先生常说的:“我不看过程，我只看结果”。接下来不到两个月的时间，或许连城这一次呈现出来的，又会是另一个行业经典。
与其他传统行业“数十年如一日”的稳健作风不同，商业地产的一个特征就是快速迭代。以购物中心为例，从最开始广州天河商圈的“开荒牛”天河城到如今遍地开花的各种购物中心商业模式，其迭代速度之快令人侧目。而这也是连城团队所追求的行业模式，只有在快速的迭代更新中寻求突破，才能找出属于自己独一无二的运营方式以领先于人！
文章 转载自 公 众 号 ： 连城约
